College van burgemeester en schepenen zitting van 09 03 2020
Omgeving - Boterlaarbaan 22 - Bernaerts & Palmans BVBA - het verkavelen van 1 lot - OVK 2019/14
Voorgeschiedenis
- Stedenbouwkundige vergunning(en)
o aanbouwen aan woning - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 5 september 1975 - sgr1975/53bis
o bouwen van overdekt zwembad - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 11 oktober 1974 - sgr1974/92
o villa - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 8 augustus 1961 - sgr1961/45
- Stedenbouwkundige attest(en)
o het afsplitsen van een bouwkavel - negatief door college van burgemeester en schepenen - 25 november 2019 - SA 2019/3
Feiten en context
- Dossiergegevens
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door Bernaerts & Palmans BVBA op 29 oktober 2019 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Boterlaarbaan 22.
De aanvraag omvat het verkavelen van gronden.
Het betreft een aanvraag voor het verkavelen van 1 lot.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 29 november 2019. De uiterste beslissingsdatum is 13 maart 2020.
- Planologische context
Het goed ligt in woonpark volgens gewestplan Antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woonparken die op de gewestplannen zijn aangeduid, zijn overwegend een opname van bestaande toestanden. Een woonpark is bedoeld als een woongebied van louter residentiële aard en bijgevolg gericht op het rustig verblijven in een homogeen voor het wonen bestemd woongebied in het groen. De nog open gebleven ruimten mogen verder bebouwd worden mits rekening wordt gehouden met de bepalingen van artikel 6.1.2.1.4 en met de bestaande bebouwingswijze (oppervlakte van de percelen, bebouwde oppervlakte van perceel, bouwtrant, bestaand groen).
Alle inrichtingen en activiteiten die verenigbaar zijn met de stedenbouwkundige bestemming van het woongebied zijn in principe toelaatbaar. Bijzondere aandacht dient niettemin te worden besteed aan de vraag naar de bestaanbaarheid van een constructie met de eigen woonfunctie van het gebied en de verenigbaarheid ervan met de onmiddellijke omgeving. Gezien het een wezenlijk kenmerk van een woonpark is dat de gemiddelde woondichtheid er gering is en de groene ruimten er verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan, heeft dit tot gevolg dat de vestiging van niet-residentiële inrichtingen en activiteiten doorgaans niet zal kunnen worden aangenomen.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Hof Ter Linden wijziging, goedgekeurd op 15 april 2005.
Het BPA Hof ter Linden herziening bepaalt:
Artikel 1: Zones voor landelijke bebouwing
1.1. Bestemmings- en bebouwingsvoorschriften voor hoofdgebouwen
1.1.1. Bestemmingen
o Eéngezinswoningen die afzonderlijk of bij gekoppelde bebouwing te samen het karakter of het uitzicht hebben van een villa of landhuis.
o De vestiging van een maatschappelijke zetel van een bedrijf of de uitoefening van een vrij beroep is toegelaten indien er geen afbreuk wordt gedaan aan het residentiële karakter van de gebouwen en deze activiteiten gepaard gaan met een woonbestemming. Minimum 60% van het bouwvolume wordt ingenomen door het woongedeelte.
o Winkels, ambachtelijke bedrijven en nijverheid zijn verboden.
1.1.2. Bebouwingswijze
Vrijstaand of ten hoogste twee gekoppelde woningen. In dit laatste geval moeten de gekoppelde woningen gelijktijdig opgericht worden en één architecturaal geheel vormen.
1.1.3. Plaatsing van de gebouwen
o Binnen de op plan aangeduide zone.
o Op minstens 5m afstand van de perceelsgrenzen uitgezonderd de rooilijnen, behoudens bij gekoppelde woningbouw. In dit laatste geval zijn de vrijstaande zijgevels gesitueerd op minstens 5m van de perceelsgrens.
o Voor alle gedeelten van hoofdgebouwen zonder verdieping en niet hoger dan 3m (gemeten vanaf het maaiveld tot bovenrand kroonlijst) wordt deze verplichte minimumafstand tot perceelsgrenzen teruggebracht tot 3m.
o De som van de afstanden van de zijgevels tot de zijdelingse perceelsgrenzen moet minimum 1/3 van de kavelbreedte bedragen, gemeten op de voorgevelbouwlijn.
1.1.4. Afmetingen van de gebouwen
a. Kroonlijsthoogte
Gemeten van het maaiveld tot de bovenkant kroonlijst of onderkant dakoversteek: maximum 7m.
Bij gekoppelde bebouwing zijn de kroonlijsthoogten identiek.
b. Voorgevelbreedte:
o minimaal 8m gemeten evenwijdig met de bouwlijn;
o maximum 2/3 van de kavelbreedte gemeten op de voorgevelbouwlijn.
c. Bouwdiepte: maximum 20m tussen voor- en achtergevel.
d. Bebouwbare oppervlakte
De bebouwbare oppervlakte bedraagt maximum 250m² per kavel met inbegrip van bijgebouwen.
Voor percelen groter dan 2.500m² mag maximum 10% van de perceelsoppervlakte bebouwd worden met een maximum van 350m².
1.1.5. Welstand van de gebouwen
a. Dakvorm
Vrij: de dakhelling mag niet meer dan 45° bedragen.
Bij gekoppelde bebouwing zijn de dakvormen identiek.
b. Materialen
o Alle vrijstaande zijgevels van alleenstaande of in groepsverband aaneengebouwde gebouwen, moeten als één architecturaal geheel afgewerkt worden, en bekleed met behoorlijke gevelmaterialen die esthetisch gelijkwaardig zijn aan deze van de voorgevel.
o Betonstenen of bouwblokken bestaande uit een betonagglomeraat, zijn niet toegelaten als gevelsteen, tenzij bekleed of geverfd met de daartoe geëigende materialen, die esthetisch verantwoord zijn. Hetzelfde geldt voor al de gevels op te trekken in gewone machinale baksteen (bijvoorbeeld Boomse of Kempisch machiensteen)
o Het algemeen uitzicht en de keuze der materialen der op te richten gebouwen moeten in harmonie zijn met het karakter en het uitzicht der omgeving.
o Indien gebouwd wordt tegen een bestaande woning, dan moet de aard der gevelmaterialen en van de dakbedekking alsmede gevelhoogte en de dakhellingen in overeenstemming zijn met deze van het bestaande gebouw.
1.2. Bestemmings- en bebouwingsvoorschriften voor bijgebouwen
1.2.1. Bestemming
Autogarages, carports, bergplaatsen, hokken serres, tuinhuisjes en zwembaden.
1.2.2. Plaatsing van de gebouwen
Binnen de op plan aangeduide zone op minimum 3m van de perceelsgrenzen.
1.2.3. Afmetingen van de gebouwen
Bebouwbare oppervlakte: maximum 40m².
Deze oppervlakte is vervat in de totale bebouwbare oppervlakte per perceel.
Kroonlijsthoogte maximum 3m.
1.2.4. Welstand van de gebouwen
o Dakvorm: vrij met een maximumhelling van 45°.
o Materialen: idem als deze van de hoofdgebouwen of in hout of glas.
1.3. Aanleg van de zone
o Het niet-bebouwde en niet-verharde gedeelte van het perceel moet onmiddellijk na de oprichting van het hoofdgebouw aangelegd worden als tuin met streekeigen hoogstammig en laagstammig groen, heesters e/of gras en als zodanig worden behouden. Het groen moet aangebracht worden langs alle zijden van het perceel, min de nodige toegangen.
o Het bestaande groen is maximaal te behouden. Het vellen van hoogstammige bomen kan slechts worden toegestaan voor de oprichting van gebouwen en het nemen van toegang tot die gebouwen en binnen een strook van meter rond het hoofdgebouw. De inplanting van de constructie dient zodanig te worden gekozen dat zo weinig mogelijk hoogstammige bomen dienen te worden gekapt. Het vellen van andere hoogstammige bomen is onderworpen aan de gemeentelijke verordening terzake.
o Maximum 10% van de totale perceelsoppervlakte mag ingenomen worden voor het aanleggen van speelruimten, tennisvelden, opritten, openlucht zwembaden, ...
o Alleen het gedeelte dat als toegang tot de gebouwen of als parkeerruimte wordt aangewend, mag worden verhard en dit met waterdoorlatende materialen.
o Volledige verhardingen van het terrein zijn slechts toegelaten als terras, met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100m².
o Zwembaden hebben een maximale oppervlakte van 75m² en worden ingeplant op minimum 3m van de perceelsgrenzen. Het lozen van zwembadwater in grachten is niet toegelaten.
1.4. Stedenbouwkundige aanvragen
Elke stedenbouwkundige aanvraag waarbij bomen dienen gekapt te worden dient vergezeld te zijn van:
a. Een gedetailleerd plan van de bestaande beplanting binnen een zone van 15m rond het gebouw. Daarop dient vermeld te worden:
o de schaal van het plan;
o de bestaande en de aangevraagde bebouwing;
o de toegangswegen, parkeerplaatsen en andere verhardingen;
o alle op het terrein aanwezige bomen met een stamomtrek van meer dan 50cm, gemeten op 1,50m hoogte of waarvan de hoogte minstens 5m bedraagt, met vermelding van de te rooien, te behouden bomen.
b. Een heraanplantingsplan met aanduiding van de aan te planten bomen met vermelding van soort en aantal.
1.5. Stedenbouwkundige aanvragen
c. Kavelbreedte
Minimum 30m gemeten op de bouwlijn en rooilijn
d. Kaveloppervlakte
Minimum 2.000m²
e. Vorm van de kavels
o Alle kavelgrenzen zullen zoveel mogelijk loodrecht op de rooilijn der wegen getrokken worden.
o Nieuwe kavelgrenzen, waarop gemene scheidsmuren van twee gekoppelde woningen worden opgetrokken, moeten loodrecht op de bouwlijn aangelegd worden en in rechte lijn verlopen, ten minste tot voorbij de achtergevels van de woningen.
Artikel 2: Voortuinstrook
1.2.5. Bestemming en aanleg
o Oprichting van het hoofdgebouw dient de strook als tuin met te worden aangelegd streekeigen hoogstammig en Iaagstammig groen, heesters en/of gras en aIs zodanig worden behouden. Het groen moet aangebracht worden Iangs alle zijden van het perceel, min de nodige toegangen.
o Het bestaande groen is maximaal te behouden. Het vellen van hoogstammige bomen kan slechts worden toegestaan voor het nemen van toegang tot gebouwen binnen een strook van 5m rond het hoofdgebouw, Het vellen van andere hoogstammige bomen is onderworpen aan de gemeentelijke verordening terzake.
o Aanplantingen moeten geschieden in overeenstemming met de natuurlijke begroeiing en met soorten volgens de lijst van streekeigen bomen en heesters.
o Alleen het gedeelte dat aIs toegang tot de gebouwen of aIs parkeerruimte wordt aangewend, mag verhard worden en dit met waterdoorlatende verharding.
Een opvang in wadi of afloop naar een ondergronds infiltratiebekken, beek/gracht of vijver is ook toegelaten.
o De parkeerplaatsen dienen geïntegreerd te worden in een groene inrichting voor de tuinen.
1.2.6. Bebouwing
Behoudens de afsluitingen op de perceelsgrenzen alle constructies verboden.
c. Bestaande toestand
Op het perceel is een woning aanwezig sinds 1961. Op het perceel zijn nog een schuur en een bijgebouw aanwezig. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 265,3m² op een perceel van circa 4.593m².
Het perceel is niet gelegen in de dorpskern maar in een residentiële woonwijk.
Het links aanpalende perceel wordt gebruikt als een eengezinswoning.
Het rechts aanpalende perceel wordt gebruikt als een eengezinswoning.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: eengezinswoningen.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door open bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving zijn een mix van verschillende stijlen.
Het perceel is niet gelegen in een beschermd dorpsgezicht of beschermd landschap.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
d. Nieuwe toestand
De aanvraag gaat over het verkavelen van 1 lot.
Lot 1 heeft een oppervlakte van circa 2.000m2 en een breedte van 30,00m aan de straatzijde. Dit lot is voor een open bebouwing. De bouwzone wordt ingetekend op 15,00m uit de rooilijn, op 5,00m van de rechter perceelsgrens en op 6,39m van de linker perceelsgrens met een diepte van 20,00m.
Lot 2 is een bebouwd lot met een oppervlakte van circa 2.593m2 en een breedte van 42,27m aan de straatzijde.
Er worden bomen gerooid.
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO.
- Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
- Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.
- Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend.
- Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen.
- Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen.
- Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden.
- Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn.
- Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren.
- Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding.
- Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen
Inspraak en advies
- Gemeentelijke themaconsulent natuur en groen
Het advies van gemeentelijke themaconsulent natuur en groen afgeleverd op 18 februari 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De aanvrager wenst een perceel af te splitsen. De bouwzone situeert zich in een zone met de minste milieuschade.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: voldoen aan de definitie van 'woonparkgebied' met name: het niet-bebouwbare gedeelte dient aangelegd te worden met hoogstammig groen (het bestaande moet bewaard worden). Het groen moet aangebracht worden langs alle zijden van het perceel, min de nodige toegangen. Slechts 10% van de perceelsoppervlakte mag ingenomen worden voor het aanleggen van grasperken, speelruimten, tennisvelden en dergelijke. De aanvrager voorziet op het inplantingsplan geen heraanplanting. Dit is echter noodzakelijk om te voldoen aan de woonparkdefinitie. In die zin zal aan de indiener van de omgevingsvergunningsaanvraag een heraanplanting opgelegd worden met een nader te bepalen aantal inlandse hoogstammige loofbomen van eerste en tweede grootte plantmaat 10/12;
o de resterende bestaande bomen, bos te behouden;
o de heraanplanting met bomen van eerste grootte dient bij voorkeur met een onderlinge plantafstand van minstens 8m. De heraanplanting mag niet gebeuren onder de kruinen van bestaande bomen. Voor de bomen van tweede grootte bij voorkeur een onderlinge plantafstand van 5m hanteren;
o de heraanplanting dient op minstens 2m plantafstand van de perceelsgrenzen te gebeuren;
o de aanvrager neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplanting te laten slagen. Dit houdt onder meer in: een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwaliteitsvol plantgoed, het gebruik van een steunpaal of wortelkluitverankering en indien nodig het aanbrengen van bescherming tegen wild- of veevraat. De nazorg, zoals het tijdig water geven, kan noodzakelijk zijn om de heraanplant het eerste groeiseizoen te laten overleven;
o bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld of ingeboet. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe heraangeplante bomen tot volle wasdom te brengen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart – 1 juli, namelijk het broedseizoen van vogels, moet de aanvrager er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten (artikel 14 van het soortenbesluit) beschadigd, weggenomen of vernield worden;
o indien bronbemaling nodig is dient voldaan te worden aan de zorgplicht (bijvoorbeeld retourbevloeiing) aan de bestaande bomen in de omgeving;
o geen grondophogingen, zelfs tijdelijk, aan te brengen onder de bestaande bomen;
o de vorm van paden, oprit en terrassen aanpassen aan de inplanting van bestaande bomen;
o om schade aan bestaande bomen te voorkomen tijdens de bouw - en of wegenwerken dienen vanaf de start van de uitvoeringswerken boombeschermende maatregelen uitgevoerd te zijn zoals onder meer het plaatsen van een hekwerk, het leggen van rijplaten enzovoort om de bestaande bomen te beschermen;
o aan de indiener van de omgevingsvergunningsaanvraag zal een bankwaarborg opgelegd worden van 3.000 euro ter garantie voor het behoud in een goede gezondheid van alle te behouden bomen, behoud van de bos-parkstructuur, het toepassen van boombeschermingsmaatregelen en uitvoering heraanplantingswerken zoals nader omschreven.
- Agentschap voor Natuur en Bos
Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos afgeleverd op 12 december 2019 onder referentie 19-223308, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het bijgevoegde compensatieformulier met kenmerk: 19-223308
o De te ontbossen oppervlakte bedraagt 1.064m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
o De bosbehoudbijdrage 3.851,68 euro dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort worden.
o De op het verkavelingsplan aangeduide niet-openbare beboste groene ruimtes over een oppervlakte van 936m² worden integraal opgenomen in de verkavelingsvoorschriften. Deze beboste groene ruimtes moeten als bos behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-; kruid- of boomlaag uit te voeren. Bijkomende ontbossing in de op het verkavelingsplan aangeduide groene ruimtes is slechts mogelijk na het wijzigen van de verkavelingsvergunning.
- Fluvius System Operator
Het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 23 december 2019 onder referentie 337897_47511, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Een offerte met referentie 337897_47511 is beschikbaar.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: Het lot mogen pas verkocht worden als aan alle verplichtingen uit de offerte zijn voldaan en de facturen vereffend zijn. De gemeente wordt in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn.
- Pidpa
Het advies van Pidpa afgeleverd op 14 februari 2020, luidt: gunstig.
Er is geen uitbreiding nodig van het distributienet in de openbare weg. De kavels zijn aansluitbaar op de bestaande hoofdleiding van het drinkwaternet.
Op verzoek van de belanghebbenden stuurt Pidpa de kostenraming voor de nieuwe aansluiting of een aanpassing van de bestaande aansluiting(en) rechtstreeks aan de betrokkenen.
- Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 16 december 2019 onder referentie L-19-379/191380, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
o beschrijvend gedeelte:
- van toepassing zijnde regelgeving:
- de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
- het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
- de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
- het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
- deze lijst is niet limitatief.
- Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het collectief te optimaliseren buitengebied, dit is de zone waar de aansluiting nog zal worden gerealiseerd (groen).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande gracht of inbuizing van de gracht langsheen de Boterlaarbaan.
- Ter hoogte van de rooilijn dient er een afzonderlijk huisaansluitputje voor DWA en RWA voorzien te worden (een RWA-huisaansluitputje is niet nodig bij aansluiting op een open gracht). Deze putjes dienen maximaal 1m uit elkaar geplaatst te worden en minimaal 0,5m.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering/gracht/inbuizing van de gracht zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze werken worden uitgevoerd door Pidpa.
- Offerte voor de beperkte uitbreiding van het openbaar rioleringsnetwerk ten behoeve van het aansluiten van de ontwikkeling
- Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en maakt hiervoor offerte over aan de ontwikkelaar.
- De offerte dient aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering door de ontwikkelaar.
- De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde geraamde kostprijs.
- Realisatie van de beperkte uitbreiding van het openbaar rioleringsnetwerk ten behoeve van het aansluiten van de ontwikkeling
- Pidpa zal, vanaf het ogenblik dat ze kennis heeft van het feit dat er vuilvracht ontstaat en nadat door de ontwikkelaar de ontwikkeling is uitgezet, overgaan tot de aanleg van de vereiste infrastructuur.
- Indien tussen het tijdstip van het afleveren van de vergunning en het tijdstip waarop er op één van de kavels vuilvracht ontstaat, reeds riolering zou aangelegd worden ter hoogte van de betrokken ontwikkeling, dan blijven alle door de ontwikkelaar aan Pidpa betaalde bedragen verworven voor Pidpa.
o Algemene voorwaarden:
- De ontwikkelaar dient tegenover Pidpa volgende voorwaarden nageleefd te hebben om een verkoopbaarheidsattest van de gemeente te verkrijgen:
- De offerte, ter realisatie van de uitbreiding van het rioleringsnetwerk, moet door de ontwikkelaar aan Pidpa volledig betaald zijn.
- Voor elke aansluiting op de riolering dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden op de afkoppeling van het hemelwater.
- Proximus
Het advies van Proximus afgeleverd op 6 december 2019, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de bouwheer een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn.
- Telenet
Het advies van Telenet afgeleverd op 9 december 2019 onder referentie 25036994, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De studiedienst van telenet heeft vastgesteld dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken. Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houdt telenet rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. Telenet stelt de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 9 december 2019 tot 7 januari 2020.
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Argumentatie
- Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Boterlaarbaan een voldoende uitgeruste openbare weg is. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
- Mer-screening
In navolging van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 (BS 29 april 2013) dient er voor de aanvraag een project-m.e.r.-screening te gebeuren (bijlage III bij het project-m.e.r.-besluit). Een project-m.e.r.-screeningsnota volgens het modelformulier maakt deel uit van het aanvraagdossier. In deze nota zijn de mogelijke effecten van het project op de omgeving onderzocht en gemotiveerd waarom deze niet aanzienlijk zijn. Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
- Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Bij de aanvraag voor het bouwen van een woning dienen de voorwaarden uit de Gewestelijke verordening hemelwater te worden nageleefd.
- Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van 1 lot is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
- Het mobiliteitsaspect
De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
Op elk perceel wordt theoretisch twee parkeerplaatsen op de oprit voorzien.
aanvraag voldoet hieraan.
- De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De verkaveling voorziet 1 bijkomend lot voor een open bebouwing op een perceel van circa 4.593m2. De bebouwingsdichtheid bedraagt 4,4 woningen/Ha.
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften. Het verkavelingsvoorschriften wijkt echter wel af van het BPA Hof ter Linden herziening. Het BPA bepaalt dat:
o de voorgevel maximum 2/3 van de kavelbreedte op de voorgevelbouwlijn mag bedragen. De verkavelingsvoorschriften voorzien een voorgevelbreedte van maximum 18,93m op een kavelbreedte van 30,32m, gemeten op de voorgevelbouwlijn;
o maximum 10%van de totale perceelsoppervlakte ingenomen worden voor het aanleggen van speelruimten, tennisvelden, openlucht zwembaden, … De verkavelingsvoorschriften voorzien dat in de voortuin, tuin- en zijtuinstrook maximum 50% mag worden ingericht als tuin en voorzien worden van de nodige verharding voor de toegang naar de woning. Bij lot 1 is de zone voor voortuin, tuin-en zijtuin is circa 685,2m² groot op een lot van 2.000m².
In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen zoals voorzien in artikel 4.4.1§1 van de VCRO. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft: de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex, het aantal bouwlagen.
Tijdens het openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
De afwijking met betrekking tot de gevelbreedte is beperkt en kan uitzonderlijk toegestaan worden.
De afwijking van de totaal verharde oppervlakte van het perceel is niet beperkt en bijgevolg niet aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving. In de verkavelingsvoorschriften zal dit geschrapt worden en vervangen worden door de voorschriften van het BPA Hof ter Linden herziening (in rood).
Mits het naleven na de aangepaste verkavelingsvoorschriften past de aanvraag in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
- Visueel-vormelijke elementen
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Cultureel historische aspecten
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Bodemreliëf
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag
- Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
o het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos naleven;
- het advies van de gemeentelijke themaconsulent natuur en groen naleven;
- het advies van Telenet naleven;
- het advies van Proximus naleven;
- het advies van Pidpa-Riolering naleven;
- het advies van Pidpa naleven;
- het advies van Fluvius System Operator naleven.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.