College van burgemeester en schepenen zitting van 06 07 2020
Omgeving - Schoolstraat 81 - de heer Santiago Escutia Montalban - het slopen van de bestaande constructies en het bouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten - OMG 2019/624
Feiten en context
- Dossiergegevens
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door de heer Santiago Escutia Montalban, op 3 december 2019 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Schoolstraat 81.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
Het betreft een aanvraag voor het slopen van de bestaande constructies en het bouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 24 januari 2020. De uiterste beslissingsdatum is 7 juli 2020.
- Planologische context
Het goed ligt in woongebied volgens gewestplan Antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Dorpskom Zuid deel 1, goedgekeurd op 25 februari 1959.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Het BPA Dorpskom-zuid deel 1 bepaalt:
Artikel 4 – bouwstroken, bouwlijnen en afstand tot kavelgrenzen
De verschillende bouwzones zijn op het plan begrensd door hetzij:
a. Verplichte gevelbouwlijnen, waarlangs het bouwen der respectieve gevels op de aangeduide lijnen verplichtend is.
b. Uiterste bouwlijnen, die enkel de uiterste grens aanduiden, waarbinnen de gebouwen mogen opgericht worden.
c. Nochtans moeten alle hoofdgebouwen op ten minste 3m afstand van ieder eigendomsgrens, uitgezonderd de rooilijnen, verwijderd blijven, behoudens in de gevallen waar het bouwen van twee of meer woningen in aaneengesloten verband voorzien of toegelaten is. In dit laatste geval geldt de te behouden afstand van 3m voor al de vrijstaande buitenmuren dezer gebouwen.
d. Voor alle gedeelten van hoofdgebouwen zonder verdieping en niet hoger dan 3m (gemeten vanaf straatpeil tot bovenrand kroonlijst), wordt deze verplichte minimumafstand tot eigendomsgrenzen teruggebracht tot 2m.
Artikel 5 – materialen en uiterlijke afwerking der gebouwen
a. Alle vrijstaande zijgevels van alleenstaande of in groepsverband aaneengebouwde gebouwen, moeten als één architecturaal geheel afgewerkt worden, en bekleed met behoorlijke gevelmaterialen die esthetisch gelijkwaardig zijn aan deze van de voorgevel.
b. Betonstenen of bouwblokken bestaande uit een beton-agglomeraat, zijn niet toegelaten als gevelsteen, tenzij bekleed of geverfd met daartoe geëigende materialen, die esthetisch verantwoord zijn. (x)
c. Het algemeen uitzicht en de keuze der materialen der op te richten gebouwen moeten in harmonie zijn met het karakter en het uitzicht der omgeving.
d. Indien gebouwd wordt tegen één of meer reeds bestaande gebouwen, dan moeten aard en kleur der gevelmaterialen en van de dakbedekking alsmede gevelhoogte en dakhellingen in overeenstemming zijn met deze van het bestaande gebouw, het meest maatgevend geldend voor de esthetische aanpassing.
e. Voor gebouwen op te richten in groepsverband en die deel uitmaken van een aaneengesloten bouwblok, zal het algemeen ontwerp en de keuze der materialen voor het gehele bouwblok eerst moeten goedgekeurd worden door de Minister van Openbare Werken en Wederopbouw op voorstel van het Schepencollege, vóór aflevering van de toelating tot bouwen voor het geheel of een gedeelte van dit bouwblok.
f. Alle gevels of muren van bijgebouwen, aanhorigheden, afsluitmuren, poorten en van gelijk welke andere constructie die niet op gemene erfscheidingen staan, moeten als gevels behoorlijk afgewerkt worden.
g. Alle gevels of muren als onder f. reeds genoemd, die uitgeven op de wegenis of die er aan palen, al of niet achter een voortuinstrook, vallen onder dezelfde verplichtingen als de voorgevels der hoofdgebouwen.
(x) Hetzelfde geldt voor al de gevels op te trekken in gewone machinale baksteen (bijvoorbeeld Boomse of Kempische machinesteen).
Artikel 7 – vellen van bomen
Het is verboden hoogstammige bomen met een stamomtrek van 1m of meer, gemeten op 1m hoogte boven het maaiveld, te vellen zonder uitdrukkelijke en geschreven machtiging van de Minister die de Stedebouw in zijn bevoegdheid heeft of van zijn afgevaardigde, op voorstel van het College van Burgemeester en Schepenen.
Deze machtiging kan slechts verleend worden in zoverre de aangevraagde velling noodzakelijk is voor:
a. het oprichten van een gebouw waarvoor toelating verleend is en slechts in zoverre als nodig voor de goede aanleg, de verlichting en de veiligheid van het gebouw en de daarbij behorende open ruimte, en dit slechts op voorwaarde dat hierdoor geen schade berokkend wordt aan de schoonheid der omgeving.
b. de veiligheid der openbare wegen en van de private en openbare eigendommen.
c. de normale uitbating der bossen en slechts in zoverre hun voortbestaan of wederaanplanting verzekerd is.
Artikel 9 – minimum breedte van woningen
a. Behoudens de uitzonderingen, verder vermeld, is de minimum breedte der woningen bepaald op 6m, voor zover op het plan of in de “bijzondere voorschriften” geen andere minimum breedte is voorzien.
b. Op onbebouwde eigendomspercelen met een breedte van minder dan 4m aan de bouwlijn bestaande bij de openbaarmaking van huidig plan van aanleg, mag in geen geval een woning worden opgericht; dergelijke eigendommen mogen echter wel worden gebruikt om bestaande woningen te vergroten of om er garages, bergplaatsen of ambachtelijke werkplaatsen op te bouwen.
c. Op onbebouwde eigendomspercelen bestaande bij de openbaarmaking van het tegenwoordig plan, hebbende een breedte van meer dan 4m, maar minder dan 6m, mag een woning gebouwd worden op voorwaarde dat het eigendomsperceel ligt binnen een zone waarin bebouwing kan toegestaan worden en het daarop op te richten gebouw langs de twee zijden is ingesloten door bestaande of bij het bestemmingsplan voorziene op te richten gebouwen.
d. De bij openbaarmaking van huidig plan bestaande woningen mogen worden verbouwd ook als zij op de bouwlijn een breedte hebben van minder dan 6m.
e. Woningen mogen niet worden gesplitst in meerdere woningen indien daaruit woningen zouden voortkomen van minder dan 5m breedte, over de volle diepte van het gebouw.
Artikel 10 – zijgevels en erfscheidingen ten opzichte van de weg
a. Alle scheidingsgevels van nieuwe gebouwen moeten steeds rechtstandig op de bouwlijn worden opgetrokken tot op een diepte van gelijke afmeting als de diepte der hoofdgebouwen of tot aan de diepte der voor hoofdgebouwen voorbehouden zones, indien deze zones op plan zijn aangeduid.
b. Voorgaande voorschrift vervalt indien op het plan anders is aangeduid of indien binnen de daarvoor toegelaten zones gebouwen worden opgetrokken op een afstand van de straatgrens van meer dan 20m.
c. Definitief zichtbaar blijvende vrijstaande zijgevels van gebouwen moeten als de voorgevels worden behandeld voor wat de keuze der materialen en de afwerking betreft.
d. Waar het gaat over gebouwen op te richten in zones bestemd voor alleenstaande op per twee gegroepeerde bebouwingen geldt hetzelfde ook voor de achtergevel.
e. verbeterd, verbouwd of herbouwd, zonder dat aan de bepalingen van eerste alinea van huidig artikel moet worden voldaan op voorwaarde dat aanpalende gebouwde eigendommen aan andere eigenaars toebehoren en in zoverre zulke werken niet strijdig zijn met enige andere beschikking van het plan.
Artikel 11 – zones voor hoofdgebouwen in gesloten bebouwing
B. Hoofdgebouwen
a. Bestemming: woningen, winkelhuizen, koffiehuizen en verzorgende of ambachtelijke bedrijven die geen hinder verwekken voor het rustig karakter der woonwijk.
b. Bebouwing: in aaneengesloten bouworde, behoudens hierna onder c. genoemde uitzonderingen.
De diepte van deze bouwstrook is minstens 8m, en hoogstens 10m, tenzij op plan een diepte met maat is aangeduid, in welk geval het aangegeven cijfer de maximum diepte aangeeft.
c. Op terreinen met een breedte aan de rooilijn van ten minste 20m, kan de gesloten bouwstrook, alsmede de daarachter gelegen stroken van aanhorige gebouwen en voor koeren en bijgebouwen, opgeheven worden en vervangen door de zone voor open bebouwing of door de zone voor halfopen bebouwing, in zoverre de breedte van het terrein dit toelaat. In dit geval wordt de “verplichte gevelbouwlijn” gewijzigd in “uiterste bouwlijn”. Dergelijke schikking kan slechts toegelaten worden op voorwaarde dat de aldus beoogde onderbreking van de gesloten bouwzone reeds bepaald is door de zijgevels van reeds bestaande gebouwen staande op enige afstand van de eigendomsgrens ofwel dat de beëindiging van de gesloten bouwstroken ter weerszijden met afgewerkte zijgevels verzekerd is, op de wijze en met de materialen zoals bepaald onder artikel 5.
d. Hoogte der gebouwen: de hoogte der gebouwen is bepaald overeenkomstig het aantal verdiepingen dat voor de betreffende strook is bepaald:
1. aangeduid met cijfer I (in cirkeltje) ofwel zonder enige aanduiding, is bestemd voor begane grond en één verdieping met een hoogte van ten minste 6m en ten hoogste 6,50m, gemeten vanaf het door de bevoegde overheid aan te geven straatpeil tot bovenkant kroonlijst of druipeinde van het dak.
2. aangeduid met cijfer 0 (in cirkeltje) is bestemd enkel voor begane grond, ten hoogste 3,50m gemeten als hoger bepaald.
3. aangeduid met cijfer 2 (in cirkeltje) is bestemd voor twee verdiepingen boven gelijkvloers van ten minste 8,50m tot ten hoogste 9m.
4. van bovenstaande hoogten kan worden afgeweken indien de goede aanpassing bij de hoogte van een bestaand gebouw zulks rechtvaardigt.
5. de juiste hoogte en dakvorm van nieuwe bouwblokken wordt bepaald door de eerst goedgekeurde bouwaanvraag voor een huis van dit bouwblok, binnen de bovenbepaalde hoogten.
6. de achtergevels moeten dezelfde hoogte hebben als de voorgevels.
7. voor het bouwen van een groep woningen volgens een gezamenlijk ontwerp, of voor gebouwen met bijzondere bestemming, kan van de hogervermelde hoogten worden afgeweken op voorwaarde dat de gedeelten, die hoger of lager dan het gabarit der aanpalende gebouwen zouden opgetrokken worden, een behoorlijk aangepaste overgang vormen zodat hoogteverschillen van zijgevelmuren volledig bekleed zijn met gevelmaterialen in overeenstemming met de aansluitende voorgevel en de vrijstaande gevelmuren één architecturaal en behoorlijk afgewerkt uitzicht vertonen.
e. Daken:
Met dubbele dakhellingen (zadeldaken) van 45° behalve indien aanpassing aan een reeds bestaand gebouw een andere dakvorm noodzakelijk maakt of indien een andere dakvorm voor een geheel bouwblok is ontworpen en goedgekeurd vóór aflevering van de eerste bouwtoelating.
Rechtstaande dakvensters en puntgevels zijn toegelaten binnen de perken der bouwverordening.
Kroonlijsten moeten gemaakt worden met ten minste 40cm. uitsprong voor het gevelvlak.
De druiplijnen van de dakvlakken moeten, ter hoogte van bovenkant kroonlijst vijftien cm. buiten het gevelvlak uitsteken.
f. Erkers en uitbouwen in het gevelvlak zijn toegelaten binnen de perken der bouwverordeningen.
g. Open gedeelten voor inritten of dergelijke:
Het onbebouwd laten van gronden met een mindere breedte dan deze aangegeven als de minimum breedte voor een woning en welk bijvoorbeeld bestemd worden voor een inrij, is toegelaten onder de volgende voorwaarden:
1. de opening moet, aan de bouwlijn, worden afgesloten met een poort overbouwd met een muur, tot een hoogte van minstens de drie vijfden van de gemiddelde hoogte der aanpalende gebouwen.
2. de vrijblijvende zijmuren, uitgevend op het onbebouwd gedeelte moeten afgewerkt zoals hiervoor is voorzien in paragraaf d. sub 7.
Artikel 12 – zones voor aanhorige gebouwen
Gebouwen die aanleunen tegen achtergevels van hoofdgebouwen en met zelfde bestemming.
a. Bebouwing:
de aanhorige gebouwen mogen een breedte beslaan van niet meer dan 6/10 van de breedte van de achtergevels van de hoofdgebouwen. In geen geval mag echter de vrijblijvende ruimte achter hoofdgebouw minder bedragen dan 2m.
De aanhorige gebouwen mogen aan één zijde op de erfscheiding worden gebouwd. De uiterste grens van deze zones is gelegen op 1,5m afstand achter de voorgevelbouwlijn der hoofdgebouwen.
b. Hoogte de bebouwing in deze strook mag niet hoger zijn dan 3,50m gemeten vanaf straatpeil tot voet van het dak, met platte of schuine daken tot een helling van ten hoogste 45°. Op of tegen de erfscheiding mag de hoogte niet meer zijn dan 3,50m.
c. Het oprichten van aanhorige gebouwen zonder hoofdgebouw is verboden.
Artikel 13 – zones voor koeren en bijgebouwen
a. Bestemming:
Voor het aanleggen van open koeren, alsmede voor het bouwen van dienstgebouwen, bergplaatsen, opslagplaatsen en werkplaatsen. Deze laatste in zoverre zij geen hinder verwekken voor het rustig karakter der woonwijk.
b. Bebouwing:
Met een oppervlakte van ten hoogste de twee derden van het in deze zone gelegen gedeelte van de eigendom en op ten minste 20m afstand achter de voorgevelbouwlijn, behoudens een strook even breed als toegelaten voor de aanhorige gebouwen waartegen zij mogen aansluiten.
c. Hoogte:
Maximum hoogte tegen de erfscheidingen: 3m; hoger binnen een hellend vlak van 45° vertrekkend vanaf de eigendomsgrens op 3m, met een maximum van 6m.
d. Materialen:
Muren in betonplaten en dakbedekkingen in gegolfde platen zijn verboden.
e. Het oprichten van bijgebouwen zonder hoofdgebouw is verboden.
f. Afsluitingen:
Afsluitingsmuren van eigendommen en erven mogen niet hoger zijn dan 2m.
Alle afsluitingsmuren moeten gemetseld worden en een dikte hebben van ten minste 18cm;
Betonplaten en alle andere materialen met mindere dikte dan 18cm zijn verboden, tenzij in metaaldraad of doorzichtig lattenwerk.
Voortuinafsluitingen, achter de hoofdgebouwen, is toegelaten draadafsluitingen aan betonpalen van maximum 1,50m hoogte en die aan de grondlijn mogen verbonden zijn door een betonplaat van ten hoogste 40cm hoogte.
Op het perceel is een gebouw aanwezig sinds 1955 volgens de gegevens van het kadaster. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 252m² op een perceel van circa 370m².
Het perceel is gelegen in de dorpskern.
Het links aanpalende perceel wordt gebruikt als een meergezinswoning.
Het rechts aanpalende perceel wordt gebruikt als een eengezinswoning.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: eengezinswoningen, meergezinswoning en een bakkerij.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door halfopen, open en gesloten bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving zijn een mix van verschillende stijlen.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande constructies en het bouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten op een perceel van 370m². De nieuwe meergezinswoning wordt ingeplant tot op de rooilijn, op de rechter perceelsgrens en op de linker perceelsgrens. De voorgevel van de woning heeft een breedte van 8,14m op een kavelbreedte van 8,14m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 15,00m. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,85m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een hellend dak van 45° met een nokhoogte van 11,50m. De gevels worden opgetrokken in witte gevelsteen. Het dak wordt afgewerkt met zwarte dakpannen.
Achter de meergezinswoning worden 3 tuinhuizen op de rechter en achterste perceelsgrens ingeplant. De tuinhuizen zijn 2,00m diep, 4,00m breed en 3,00m hoog. De gevels worden bekleed in hout, afgewerkt met een plat dak.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 145,36m².
De toegang tot het perceel wordt voorzien via het links aanpalende perceel. Achter de meergezinswoning wordt een terras van 16,32m² aangelegd. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 168,32m².
Er worden (geen) bomen gerooid.
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO. - Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde. - Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. - Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend. - Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen. - Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen. - Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden. - Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn. - Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren. - Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding. - Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen - Decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Inspraak en advies
- Gemeentelijke themaconsulent natuur en groen
Het advies van gemeentelijke themaconsulent natuur en groen afgeleverd op 24 maart 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Voor het uitvoeren van de voorziene werken dienen geen bomen te worden geveld. De mogelijkheden om bomen aan te planten zijn zeer beperkt.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
d. De aanvrager voorziet op het inplantingsplan geen heraanplanting. Het is mogelijk om een beperkte heraanplanting uit te voeren met minstens 1 inlandse hoogstammige loofboom van tweede grootte plantmaat 8/10;
de heraanplanting dient op minstens 2m plantafstand van de perceelsgrenzen te gebeuren;
de aanvrager neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplanting te laten slagen. Dit houdt onder meer in: een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwaliteitsvol plantgoed, het gebruik van een steunpaal of wortelkluitverankering en indien nodig het aanbrengen van bescherming tegen wild- of veevraat. De nazorg, zoals het tijdig water geven, kan noodzakelijk zijn om de heraanplant het eerste groeiseizoen te laten overleven;
bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld of ingeboet. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe heraangeplante bomen tot volle wasdom te brengen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart – 1 juli, namelijk het broedseizoen van vogels, moet de aanvrager er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten (artikel 14 van het soortenbesluit) beschadigd, weggenomen of vernield worden.
g. Brandweer Malle
Het advies van Brandweer Malle afgeleverd op 7 februari 2020 onder referentie PR 2000054-01, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Op onderstaande opgesomde artikels zijn opmerkingen vastgesteld:
- A: artikel 6.5.4. Veiligheidsverlichting: te voorzien, niet terug te vinden op de plannen.
Hierdoor :
- Komt de veiligheid van aanwezigen en indien nodig hun snelle evacuatie in het gedrang.
De hulpverleningszone geeft een gunstig brandpreventieverslag mits naleving/aanpassing gemaakte opmerkingen.
h. Fluvius System Operator
Het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 5 februari 2020 onder referentie 2019151534, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het distributienet dient niet te worden uitgebreid en/of aan te passen volgens plan in bijlage.
Om dit dossier administratief in orde te brengen en de uitvoering te kunnen opstarten dient:
- De bouwheer/opdrachtgever de nieuwe huisaansluitingen te voorzien naar onze bestaande aansluitpunten conform de richtlijnen.
i. Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 9 maart 2020 onder referentie 191672 L-20-468, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
- van toepassing zijnde regelgeving:
- de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
- het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
- de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
- het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
- deze lijst is niet limitatief.
- Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation (oranje gearceerd).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering langsheen de Schoolstraat.
- De regenwaterput met een inhoud van 10.000 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer andere gebouwen dan ééngezinswoningen, waarvan minstens een gebouw groter is dan 100m².
- De regenwaterput dient voorzien te zijn van effectief herbruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van 3 toiletten en 3 buitenkranen.
- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met minimum 2.037 liter (effectief 10.000 liter) infiltratievolume en minimum 3,26m² (effectief 16,16m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein ter hoogte van de rooilijn. Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
- Een voldoende gedimensioneerde (volgens ‘Waterwegwijzer bouwen en verbouwen’) en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht. Deze werd niet voorzien, dit dient aangepast te worden.
- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke (toekomstige) overgang van privéwaterafvoer naar het (toekomstig) openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
- De eventuele bestaande huisaansluiting van het te slopen gebouw dient herbruikt te worden. Tijdens de werkzaamheden dient deze aansluiting op een degelijke wijze afgesloten te worden, zodat er geen onnodig vuil, zand, afval … in de riolering kan terechtkomen. Nieuwe huisaansluitingen (op een andere locatie of met een grotere diameter) zijn ten last van de aanvrager. Deze dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering.
- Eén RWA-huisaansluitpute ter hoogte van elke toekomstige overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringtsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
- Indien geen open hemelwaterlichaam aanwezig is en theoretisch geen RWA-aansluiting nodig is als gevolgd van infiltratie, dient toch één RWA-aansluiting voorzien te worden als voorzorgsmaatregel in het geval van overloop van de infiltratievoorziening.
- De huisaansluitputjes, de aansluiting ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. De aansluiting dient aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering.
o Algemene voorwaarden:
- Voor elke aansluiting op de riolering dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden op de afkoppeling van het hemelwater.
j. Proximus
Het advies van Proximus afgeleverd op 7 februari 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan;
o Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager;
o Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier http://www.proximus.be/dam ingevuld op te sturen naar werf.a2@proximus.com;
o De proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan;
o Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij de klantendienst op het gratis nummer 0800.22.800. Meer informatie op wwwproximus.be/bouwen.
k. Telenet
Het advies van Telenet afgeleverd op 13 februari 2020, luidt: geen advies.
In het gebied waar deze verkavelings- of bouwaanvraag zich situeert, baat Telenet echter geen kabelinfrastructuur uit. Hiervoor kunt u terecht bij de lokale kabelmaatschappij.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 3 februari 2020 tot 3 maart 2020.
Er werden een schriftelijk bezwaar en 3 digitale bezwaren ingediend.
De bezwaren handelen over:
1. De kiezelverharding zal voor geluidsoverlast zorgen.
2. De bezwaarindieners kunnen niet akkoord gaan met de volledige sloop van de scheidingsmuur aangezien op de aanpalende percelen bijgebouwen zijn geplaatst tegen deze muur.
3. Het perceel is geen 9m breed volgens artikel 11A,b van het BPA Dorpskom Zuid deel 1.
4. De aanhorige gebouwen beslaan meer dan 6/10 van de breedte van de ingetekende achtergevel.
5. De bezwaarindieners zijn van mening dat de het project samen dient bekeken te worden met het links aanpalende perceel Schoolstraat 79. Aangezien de inrit voorzien wordt via Schoolstraat 79. Hierdoor wordt het maximaal toelaatbare aantal bovengrondse parkeerplaatsen overschreden.
6. Door het verder optrekken van de hoogte van de kroonlijst krijgt het gebouw een monumentaler karakter. Dit strookt niet met harmonieus uitzicht van de dorpskern en het creëert een onevenwicht tegenover de andere panden.
De bezwaren worden als volgt beoordeeld:
1. Kiezels zijn toegestaan als verharding.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
2. Een muur die in aanmerking komt voor gemeenrecht kan enkel afgebroken of gewijzigd worden mits het akkoord van de aanpalende eigenaars.
Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.
3. Het betreft een bestaand kadastraal perceel van minder dan 9m in een zone voor gesloten bebouwing.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
4. In de onmiddellijke omgeving komen aanhorige gebouwen voor die breder zijn dan 6/10 van de breedte van de achtergevel.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
5. Het betreft 2 afzonderlijke kadastrale percelen gelegen in een zone voor gesloten bebouwing. Door de oprit te delen kan een kwalitatieve voorgevel voorzien worden.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
6. De kroonlijsthoogte komt overeen met deze van het links aanpalende perceel. In de omgeving komen verschillende kroonlijst hoogt voor.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
Argumentatie
- Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Schoolstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
- Watertoets
Waterparagraaf: het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De ondergrondse constructie heeft beperkte dimensies en geeft geen aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 5 juli 2013. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 10.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van 10.000 liter en een infiltratieoppervlakte van 16,16m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
- Functionele inpasbaarheid
Het slopen van de bestaande constructies en het bouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
- Het mobiliteitsaspect
Omdat het project 3 woonentiteiten omvat moeten er 5 parkeerplaatsen worden voorzien. De aanvraag voorziet 5 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen zijn minimum 2,50m breed en 5,50m diep. Er worden 3 fietsenbergingen voor 9 fietsen voorzien in de achtertuin. De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
- De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften. Het gebouw wijkt echter wel af van het BPA Dorpskom Zuid deel 1. Het BPA bepaalt dat:
o De hoogte van het gebouw maximum 6,50m, gemeten vanaf het door de bevoegde overheid aan te geven straatpeil tot bovenkant kroonlijst, mag bedragen. De aanvraag voorziet een kroonlijsthoogte van 6,85m gemeten vanaf het maaiveld.
o De aanhorige gebouwen mogen een breedte beslaan van niet meer dan 6/10 van de breedte van de achtergevels van het hoofdgebouwen. De aanvraag voorziet een aanhorig gebouw met dezelfde breedte als deze van het hoofdgebouw.
In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen zoals voorzien in artikel 4.4.1§1 van de VCRO. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft: de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex, het aantal bouwlagen.
Omdat de afwijkingen beperkt zijn en er tijdens het openbaar onderzoek geen gegronde bezwaren ingediend werden, kan dit uitzonderlijk toegestaan worden.
De aanvraag past in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
- Visueel-vormelijke elementen
De gebruikte gevelmaterialen zijn toegestaan. Het ontwerp integreert zich in het straatbeeld.
- Cultureel historische aspecten
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Bodemreliëf
De aanvraag behoudt/wijzigt het bestaande grondniveau. De nulpas wordt voorzien op 30cm boven de straatpas.
- Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er worden individuele afvalbergingen voorzien. Elke woongelegenheid heeft een individuele berging van minimum 3,01m². Per woongelegenheid wordt een kwalitatieve buitenruimte voorzien van minimum 7,43m².
De aanvraag voorziet de afbraak van een muur die in aanmerking komt voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars zijn niet akkoord met de afbraak van de ze muur. De muur dient gedeeltelijk bewaard te blijven, zoals in rood aangeduid op het bestaand inplantingsplan. Mits voldaan wordt aan deze voorwaarde zijn de afstanden tot de perceelsgrenzen voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
- de woning dient te worden uitgerust met voldoende correct geïnstalleerde rookmelders, volgens de normen van het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders van 8 mei 2009;
- het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 7.268 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 2.037 liter en een infiltratieoppervlakte van 3,26m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
- het advies van Proximus naleven;
- het advies van Pidpa-Riolering naleven;
- het advies van Fluvius System Operator naleven;
o het advies van de gemeentelijke themaconsulent natuur en groen naleven;
- het advies van de brandweer Malle naleven;
7. alle in het zicht blijvende gedeelten van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden in duurzame en esthetische materialen;
- de 5 autostaanplaatsen dienen steeds deel uit te maken van het project en mogen niet verhuurd of verkocht worden aan derden;
- de muur op de perceelsgrens dient bewaard te blijven.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.