College van burgemeester en schepenen zitting van 14 09 2020
Omgeving - Waterstraat 205 - de heer Alex Geurts - het bouwen van 4 tweewoonsten - OMG 2020/60
Voorgeschiedenis
- Stedenbouwkundige vergunning(en)
o woning - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 31 oktober 1968 - 1968/128
o manege - weigering door college van burgemeester en schepenen - 4 december 1971 - 1971/131
o paardenstal - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 24 maart 1973 - 1973/34
o verbouwing - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 5 augustus 1976 - 1976/117
o afbreken manège-woning met stallen - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 7 juli 2008 - 2008/149
- Verkavelingsvergunning(en)
o nieuwe verkaveling - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 8 december 2008 - 2008/8
- Omgevingsvergunning(en) - stedenbouwkundige handelingen en/of exploitaties
o het afbreken van alle gebouwen , machines, installaties, beschermingsmiddelen en andere uitrustingen die zich in de gebouwen bevinden en het rooien van 1 boom - voorwaardelijk vergund door college van burgemeester en schepenen - 9 december 2019 - OMG 2019/504
- Omgevingsvergunning(en) - verkavelen gronden of bijstellen
- het verkavelen in 4 loten bestemd voor het bouwen van telkens 2 half open eengezinswoningen - voorwaardelijk vergund door college van burgemeester en schepenen - 24 februari 2020 - OVK 2019/10
Feiten en context
- Dossiergegevens
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door de heer Alex Geurts, op 6 februari 2020 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Waterstraat 205.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
Het betreft een aanvraag voor het bouwen van 4 tweewoonsten.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 14 april 2020. De uiterste beslissingsdatum is 26 september 2020.
- Planologische context
Het goed ligt in woonpark volgens gewestplan Antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woonparken die op de gewestplannen zijn aangeduid, zijn overwegend een opname van bestaande toestanden. Een woonpark is bedoeld als een woongebied van louter residentiële aard en bijgevolg gericht op het rustig verblijven in een homogeen voor het wonen bestemd woongebied in het groen. De nog open gebleven ruimten mogen verder bebouwd worden mits rekening wordt gehouden met de bepalingen van artikel 6.1.2.1.4 en met de bestaande bebouwingswijze (oppervlakte van de percelen, bebouwde oppervlakte van perceel, bouwtrant, bestaand groen).
Alle inrichtingen en activiteiten die verenigbaar zijn met de stedenbouwkundige bestemming van het woongebied zijn in principe toelaatbaar. Bijzondere aandacht dient niettemin te worden besteed aan de vraag naar de bestaanbaarheid van een constructie met de eigen woonfunctie van het gebied en de verenigbaarheid ervan met de onmiddellijke omgeving. Gezien het een wezenlijk kenmerk van een woonpark is dat de gemiddelde woondichtheid er gering is en de groene ruimten er verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan, heeft dit tot gevolg dat de vestiging van niet-residentiële inrichtingen en activiteiten doorgaans niet zal kunnen worden aangenomen.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg.
Het eigendom is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling, OVK 2019/10 van 24 februari 2020.
De verkaveling 2019/10 bepaalt:
Stedenbouwkundige voorschriften
1. Voorschriften bestemming
1.1. Bestemming hoofdgebouw(en)
1.1.A. Hoofdbestemming hoofdgebouw(en)
Enkel ééngezinswoningen: met inbegrip van zorgwonen worden toegelaten.
Bebouwing op te richten binnen de strook voor hoofdgebouwen, zoals aangeduid op het plan.
1.1.B. Nevenbestemming hoofdgebouw(en)
De woonfunctie kan worden aangevuld met een ruimte voor het uitoefenen van vrije beroepen, kleinschalige handel, persoonlijke diensten en recreatie.
Nevenbestemmingen mogen maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De activiteiten van de nevenbestemming mogen niet belastend zijn voor het woon-, en leefmilieu, mogen geen afbreuk doen aan de draagkracht van de omgeving en aan de hoofdbestemming.
Daarnaast moet worden voldaan aan alle van de volgende vereisten:
1) De woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie;
2) De complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100m².
1.2. Bestemming bijgebouw(en) – strook voor tuinen
De bijgebouwen mogen opgericht worden in de strook voor tuinen die start vanaf de achtergevelbouwlijn tot de achter grens van het perceel.
Een maximale totale oppervlakte van 40m² aan bijgebouwen is toegelaten.
Een openlucht zwembad is toegestaan op minimum 1m van de perceelsgrenzen en met een maximale oppervlakte van 50m².
De bestaande groenaanplanting wordt in de mate van het mogelijke zo veel mogelijk behouden.
1.3. Bestemming niet bebouwd gedeelte – voor- en zijtuinstrook
Voortuin:
De voortuinen zijn 10m diep, deze diepte is overeenkomstig met die van de aangrenzende percelen.
Zijtuinstroken:
Breedte minimum 3m, gemeten van de zijdelingse perceelsgrens zoals aangeduid op het plan. In de zijtuinstrook zijn geen constructies toegestaan.
2. Voorschriften gebouwen
2.1. Voorschriften hoofdgebouw(en)
2.1.A. Typologie
Open bebouwing zoals weergegeven op het verkavelingsplan, met de mogelijkheid tot opsplitsing van de loten in 2 delen. De halfopen woningen worden telkens als één architecturaal geheel ontworpen en hebben een gezamenlijke oprit.
2.1.B. Inplanting
Voorgevelbreedte open bebouwing:
Minimum 8m en maximum 2/3 van de kavelbreedte gemeten op de voorgevellijn (zoals aangeduid op het plan).
Plaatsing van de gebouwen:
- Voorgevel: zoals aangeduid op het plan.
- Vrijstaande zijgevel: op minimum 5m afstand van de zijgrens van het perceel. De bomen moeten zoveel mogelijk behouden blijven. Hiervoor is een afwijking mogelijk naar een minimum afstand van 3m ten opzichte van de zijgrens van het perceel zoals aangeduid op het plan.
- Achtergevel: maximum 20m tussen voor- en achtergevel.
2.1.C. Bouwvolume
Bebouwbare oppervlakte
De bebouwbare oppervlakte bedraagt maximum 250m² per kavel met inbegrip van de bijgebouwen.
Erkers
Erkers worden toegelaten vanaf 2,5m boven het straatniveau.
Dit met een maximale uitsprong van 0,5m ten opzichte van de gevelbouwlijn en maximaal over de volledige breedte van de voorgevel.
Vloerpeil
Maximum 0,3m boven straatniveau.
Kroonlijsthoogte
Gemeten van het maaiveld tot de bovenkant kroonlijst of onderkant dakoversteek: maximum 7m.
2.1.D. Verschijningsvorm
Gevelmaterialen
Alle gevels in gevelbaksteen, zink, sierbepleistering, baksteen geverfd kleur of gekaleid. De gevels mogen voor een maximale oppervlakte van 50% van de totale gevelopervlakte afgewerkt worden met hout, metaal, pannen, natuursteen.
Dakvorm
- Plat dak
- Het integreren van zonnepanelen, fotovoltaïsche cellen en dergelijke zijn toegelaten
- Voorschriften bijgebouw(en)
2.2.A. Bijgebouwen – strook voor tuinen
Constructie bergplaats/ sauna/ poolhouse/ prieel zijn toegelaten met een totale maximum oppervlakte van 40,00m², een kroonlijsthoogte van maximum 3,50m en een nokhoogte van maximum 4,50m opgericht op minimum 3m van de zijgelingse perceelsgrenzen of mits akkoord van de gebuur op de perceelsgrens en op voorwaarde van aanbouw.
2.3. Voorschriften duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten
Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg.
Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
Het plaatsen van zonnepanelen is toegestaan.
3. Niet-bebouwd gedeelte
3.1. Reliëfwijzigingen
Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan.
3.2. Verhardingen
Voor- /zijtuinstrook:
- Verhardingen, moeten beperkt blijven tot de oprit naar de garage en een toegangspad tot de woning.
Strook voor de tuinen:
- Terrassen van maximaal 35,00m² buiten de bebouwbare zone van het hoofdgebouw zijn mogelijk.
- De totale verharde oppervlakte bedraagt maximum 10% van de totale perceelsoppervlakte en dient op 3m afstand van de perceelsgrens te blijven (terras, oprit, tuinpaden, zwembad en verharde grondoppervlakten).
- Zwembaden hebben een maximum oppervlakte van 75m² en worden ingeplant op minimum 3m van de perceelsgrenzen.
- Buiten deze bouwzones dient de tuin aangelegd te worden met groenaanplantingen.
- Inrichtingselementen
Binnen de zone van de achtertuin mag een beperkte (zie 2.2.A.) tuinberging opgericht worden op voorwaarde dat ze opgenomen wordt binnen de groenstructuren van de tuin (sober onopvallend element). Afwerking in evenwaardige materialen als deze gebruikt voor het hoofdvolume.
3.4. Afsluitingen
Zij- / achtertuinstrook
- Aard: aansluitingen in levende haag of draadafsluiting
- Hoogte: maximum 2,00m
Voortuinstrook
- Aard: levende haag, draadafsluiting of muurtjes
- Hoogte: maximum 1,00m.
Op het perceel is vandaag een woning aanwezig sinds 1969. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 1.922,56m² op een perceel van circa 7.921,79m².
Op 9 december 2019 werd er een vergunning verleend voor het afbreken van alle gebouwen, machines, installaties, beschermingsmiddelen en andere uitrustingen die zich in de gebouwen bevinden en het rooien van 1 boom.
Er is een verkaveling voor 4 loten vergund op 24 februari 2020.
Het perceel is niet gelegen in de dorpskern maar in een residentiële woonwijk.
Het aanpalende perceel langsheen de Elzendreef wordt gebruikt als een ééngezinswoning.
Het aanpalende perceel langsheen de Waterstraat wordt gebruikt als een onbebouwd perceel.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: ééngezinswoningen.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door open bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving zijn een mix van verschillende stijlen.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
De aanvraag gaat over het bouwen van een 4 tweewoonsten op een perceel van 7.921,79m². Er worden geen bomen gerooid.
o Lot 1: de 2 nieuwe halfopen bebouwingen worden ingeplant tot op 10m uit de rooilijn, op 6,75m van de rechter perceelsgrens en op 10,96m van de linker perceelsgrens. De voorgevel van de 2 woningen heeft een breedte van 16m op een kavelbreedte van 28,92m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 15,50m. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,30m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een plat dak met een nokhoogte van 6,40m. De gevels worden opgetrokken in gevelbaksteen.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 248m².
De toegang tot het perceel is 5m breed. De oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Achter de woning wordt een terras van 39,60m² aangelegd. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 121,22m².
o Lot 2: de 2 nieuwe halfopen bebouwingen worden ingeplant tot op 10m uit de rooilijn, op 14,95m van de rechter perceelsgrens en op 4,25m van de linker perceelsgrens. De voorgevel van de 2 woningen heeft een breedte van 15,20m op een kavelbreedte van 34,80m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 15,50m. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,30m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een plat dak met een nokhoogte van 6,40m. De gevels worden opgetrokken in gevelbaksteen.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 241,80m².
De toegang tot het perceel is 5m breed. De oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Achter de woning wordt een terras van 39,60m² aangelegd. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 123,60m².
o Lot 3: de 2 nieuwe halfopen bebouwingen worden ingeplant tot op 10m uit de rooilijn, op 9,90m van de rechter perceelsgrens en op 9,90m van de linker perceelsgrens. De voorgevel van de 2 woningen heeft een breedte van 15,60m op een kavelbreedte van 35,80m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 15,50m. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,30m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een plat dak met een nokhoogte van 6,40m. De gevels worden opgetrokken in gevelbaksteen.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 248m².
De toegang tot het perceel is 5m breed. De oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Achter de woning wordt een terras van 39,60m² aangelegd. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 133,22m².
o Lot 4: de 2 nieuwe halfopen bebouwingen worden ingeplant tot op 10m uit de rooilijn, op 11m van de rechter perceelsgrens en op 9,15m van de linker perceelsgrens. De voorgevel van de 2 woningen heeft een breedte van 16m op een kavelbreedte van 28,92m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 15,50m. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,30m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een plat dak met een nokhoogte van 6,40m. De gevels worden opgetrokken in gevelbaksteen.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 241,80m².
De toegang tot het perceel is 5m breed. De oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Achter de woning wordt een terras van 39,60m² aangelegd. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 123,60m².
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO. - Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde. - Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. - Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend. - Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen. - Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen. - Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden. - Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn. - Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren. - Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding. - Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen - Decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Inspraak en advies
- Gemeentelijke themaconsulent natuur en groen
Het advies van gemeentelijke themaconsulent natuur en groen afgeleverd op 3 juli 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De aanvrager wenst 4 tweewoonsten te bouwen. Er wordt rekening gehouden met de bestaande bomen behalve voor lot 2. Door de inplanting van de oprit op een zeer korte afstand tot de stam is grote schade te verwachten aan een eik. Een boombeschermingsplan kan schade voorkomen of beperken.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o voldoen aan de definitie van 'woonparkgebied' met name: het niet-bebouwbare gedeelte dient aangelegd te worden met hoogstammig groen (het bestaande moet bewaard worden). Het groen moet aangebracht worden langs alle zijden van het perceel, min de nodige toegangen. Slechts 10% van de perceelsoppervlakte mag ingenomen worden voor het aanleggen van grasperken, speelruimten, tennisvelden en dergelijke. De aanvrager voorziet op het inplantingsplan geen heraanplanting. Dit is echter noodzakelijk om te voldoen aan de woonparkdefinitie. In die zin is het noodzakelijk om een beperkte heraanplanting uit te voeren per woning met minstens 4 inlandse hoogstammige loofbomen van eerste grootte plantmaat 10/12 en 3 inlandse hoogstammige loofbomen van tweede grootte plantmaat 8/10;
o de bestaande bomen dienen onderzocht te worden door een Certified European Treeworker die hiervoor een bomenbeschermplan opstelt. Het uitvoeren van de bouwwerken dient begeleid te worden door de Certified European Treeworker die het bomenbeschermingsplan opgesteld heeft. Om schade aan bestaande bomen te voorkomen tijdens de bouw - en of wegenwerken dienen alle boombeschermende maatregelen uitgevoerd te zijn zoals omschreven in het bomenbeschermingsplan. De maatregelen kunnen onder meer zijn: het plaatsen van een hekwerk, het leggen van rijplaten om de bomen te beschermen tegen mechanische beschadiging ten gevolge van verkeer en of opslag van bouwmaterialen;
- de heraanplanting met bomen van eerste grootte dient bij voorkeur met een onderlinge plantafstand van minstens 8m. De heraanplanting mag niet gebeuren onder de kruinen van bestaande bomen. Voor de bomen van tweede grootte bij voorkeur een onderlinge plantafstand van 5m hanteren;
- de heraanplanting dient op minstens 2m plantafstand van de perceelsgrenzen te gebeuren;
- de aanvrager neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplanting te laten slagen. Dit houdt onder meer in: een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwaliteitsvol plantgoed, het gebruik van een steunpaal of wortelkluitverankering en indien nodig het aanbrengen van bescherming tegen wild- of veevraat. De nazorg, zoals het tijdig water geven, kan noodzakelijk zijn om de heraanplant het eerste groeiseizoen te laten overleven;
- bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld of ingeboet. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe heraangeplante bomen tot volle wasdom te brengen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart – 1 juli, namelijk het broedseizoen van vogels, moet de aanvrager er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten (artikel 14 van het soortenbesluit) beschadigd, weggenomen of vernield worden;
- indien bronbemaling nodig is dient voldaan te worden aan de zorgplicht (bijvoorbeeld retourbevloeiing) aan de bestaande bomen in de omgeving;
- geen grondophogingen, zelfs tijdelijk, aan te brengen onder de bestaande bomen;
- de vorm van paden, oprit en terrassen aanpassen aan de inplanting van bestaande bomen zodat die behouden kunnen blijven;
- een bankwaarborg te voorzien van 5.000 euro ter garantie voor het behoud in een goede gezondheid van alle te behouden bomen, behoud van de bos-parkstructuur, het toepassen van boombeschermingsmaatregelen en uitvoering heraanplantingswerken zoals eerder omschreven.
- Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 8 mei 2020 onder referentie L-20-771/192074, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
o beschrijvend gedeelte:
- van toepassing zijnde regelgeving:
- de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
- het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
- de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
- het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
- deze lijst is niet limitatief.
- Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het collectief te optimaliseren buitengebied, dit is de zone waar de aansluiting nog zal worden gerealiseerd (groen).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande gracht of ingebuisde gracht langsheen de Elzendreef.
- De regenwaterput met een inhoud van 5.000 liter per woning voldoen aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer ééngezinswoningen.
- De regenwaterputten dienen voorzien te zijn van effectief herbruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van toilet en buitenkraan per regenwaterput.
- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met 1.236 liter infiltratievolume en 2,40m² infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein ter hoogte van de rooilijn. Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
- Een voldoende gedimensioneerde (volgens ‘Waterwegwijzer bouwen en verbouwen’) en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is aan te raden. Deze werden voorzien en staan vermeld op het plan. De minimum inhoud dient 3.000 liter te bedragen.
- Zowel het fecale afvalwater als het overige sanitaire afvalwater dienen op de septische put te worden aangesloten. Dit dient aangepast te worden.
- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke (toekomstige) overgang van privéwaterafvoer naar het (toekomstig) openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke toekomstige overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. De aansluiting dient aangevraagd te worden bij Pdipa-Riolering.
o Algemene voorwaarden:
- Voor elke aansluiting op de riolering dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden op de afkoppeling van het hemelwater.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 6 mei 2020 tot 4 juni 2020.
Er werden 3 schriftelijke bezwaren en 2 digitale bezwaren ingediend.
De bezwaren handelen over:
1. Een bezwaar handelt over de eenvormigheid van de straat. Door het creëren van 8 kleinere woningen zal een totaal andere straat gecreëerd worden.
2. Mogelijk wordt het een allegaartje van verschillende bouwstijlen met gebruik van verschillende materialen.
3. Een bezwaar handelt over extra verkeer. Het voorzien van 8 nieuwe woningen met bijhorende oprit zal voor een grotere verkeerslast en drukte zorgen.
4. De Elzendreef is een smalle straat. Dergelijke verdichting van de bebouwing en het aantal bewoners zal een grote impact hebben.
5. Veel meer bewoners zullen voor een grotere drukte en geluidshinder zorgen.
6. Door een verkaveling met waarschijnlijk allemaal uniforme huisjes, zal de waarde van alle eigendommen van de straat verminderen.
7. Door kleinere uniforme woningen in stijl halfopen bebouwing creëert men een soort van mini-wijkje in de straat wat het uitzicht integraal zal veranderen.
8. 2 woningen op 1 perceel lijkt erop dat de eigenaar van de grond niet streeft naar een duurzame manier van samenleven in de straat maar eerder naar een maximaal rendement zonder rekening te houden met de uitstraling van de straat en zijn bewoners.
9. De straat wordt minder veilig voor de vele kinderen die er wonen doordat een groter aantal auto’s de straat zullen doorkruisen.
De bezwaren worden als volgt beoordeeld:
1. De aanvraag gaat over het bouwen van 4 gebouwen met telkens 2 halfopen woningen. Deze woningen zijn in éen architecturaal geheel ontworpen en dienen gelijktijdig uitgevoerd te worden. De halfopen woningen zullen een gezamenlijke oprit hebben. Hierdoor krijgt deze het uitzicht van 1 grote villa.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
2. Zie punt 1.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
3. Per lot wordt er maximum 1 oprit voorzien. De straat is voldoende uitgerust om de bijkomende verkeerstroom op te vangen.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
4. De aanvraag voorziet maximum 10 woningen per hectare. Dit voldoet aan de woondichtheid in woonpark, dat bepaalt is in de omzendbrief betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplan, gewijzigd via omzendbrief van 25 januari 2002 en 25 oktober 2002. Zie punt 3.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
5. Men kan geen rekening houden met veronderstellingen.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
6. Het bezwaar is niet stedenbouwkundige van aard.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
7. Zie punt 1.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
8. De aanvraag voorziet 10 woningen per hectare en een maximum bebouwde oppervlakte van 250m² per lot. Dit voldoet aan de woondichtheid en bebouwde oppervlakte in woonpark, dat bepaalt is in de omzendbrief betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplan, gewijzigd via omzendbrief van 25 januari 2002 en 25 oktober 2002. Door 2 woningen met een gezamenlijke oppervlakte van maximum 250m² te voor voorzien, wordt het ruimtelijk rendement verhoogd.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
9. Zie punt 3.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
Argumentatie
In toepassing op de artikelen 4.3.5.tot en met 4.3.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Waterstraat en de Elzendreef voldoende uitgeruste openbare wegen zijn. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Waterparagraaf: het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De ondergrondse constructie heeft beperkte dimensies en geeft geen aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 5 juli 2013. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Lot 1, woning 1:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 1, woning 2:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 2, woning 3:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 2, woning 4:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 3, woning 5:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 3, woning 6:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 4, woning 7:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Lot 4, woning 8:
Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 5.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van1.236 liter en een infiltratieoppervlakte van 2,40m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
- Functionele inpasbaarheid
Het bouwen van 4 tweewoonsten is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
- Het mobiliteitsaspect
De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
- De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag voorziet het oprichten van constructies met een bruto oppervlakte van meer dan 500m² en bruto volume van meer dan 2.000m³. De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek. Er werden geen gegronde bezwaren ingediend.
De aanvraag past in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
- Cultureel historische aspecten
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Bodemreliëf
De aanvraag behoudt het bestaande grondniveau. De nulpas wordt voorzien op 10cm boven de straatpas.
- Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
- Elke woning dient enkel als eengezinswoning te worden aangewend;
- De vestiging van een maatschappelijke zetel van een bedrijf of de uitoefening van een vrij beroep is toegelaten indien er geen afbreuk wordt gedaan aan het residentiële karakter van de gebouwen en deze activiteiten gepaard gaan met een woonbestemming. Minimum 60% van het bouwvolume wordt ingenomen door het woongedeelte. Winkels, ambachtelijke bedrijven en nijverheid, zijn verboden;
- lot 1, woning 1: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.101 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,76m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot 1, woning 2: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.080 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,73m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot 2, woning 3: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.140 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,82m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot 2, woning 4: dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.043 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,67m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot3, woning 5: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.080 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,73m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot 3, woning 6: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.101 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,76m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot 4, woning 7: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.043 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,67m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
lot 4, woning 8: het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 5.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 1.165 liter en een infiltratieoppervlakte van 1,86m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
- Elke woning dient te worden uitgerust met voldoende correct geïnstalleerde rookmelders, volgens de normen van het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders van 8 mei 2009;
- Het advies van Pidpa-Riolering naleven;
- Het advies van de gemeentelijke themaconsulent natuur en groen naleven.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.