College van burgemeester en schepenen zitting van 19 10 2020
Omgeving - Turnhoutsebaan 89 - COBOR BVBA en Frederik Borghgraef - het afbreken van een woning en het bouwen van een meergezinswoning met een kantoor en 3 woonentiteiten - OMG 2020/131
Feiten en context
- Dossiergegevens
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door COBOR BVBA en Frederik Borghgraef, op 9 maart 2020 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Turnhoutsebaan 89.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
Het betreft een aanvraag voor het afbreken van een woning en het bouwen van een meergezinswoning met een kantoor en 3 woonentiteiten.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 15 mei 2020. De uiterste beslissingsdatum is 27 oktober 2020.
- Planologische context
Het goed ligt in woongebied volgens gewestplan antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Schilde Bergen deel 2 wijziging 1, goedgekeurd op 14 januari 1986.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) schildebergen deel 2 herziening, goedgekeurd op 15 april 2005.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Het BPA Turnhoutsebaan bepaalt:
Art. 5. BOUWZONES (of bouwstroken)
1. De bouwzones op het plan zijn begrensd:
- ofwel door verplichte gevelbouwlijnen, wanneer de zonegrens samenvalt met de rooilijn;
- ofwel door uiterste bouwlijnen, die enkel de uiterste grens aanduiden waarbinnen de gebouwen mogen opgericht worden.
2. Alle vrijstaande zijgevels moeten op ten minste 3m afstand van de zijdelingse perceelgrens worden opgericht, behoudens afwijkende aanduiding op het bestemmingsplan.
3. Behoudens andere aanduiding op het bestemmingsplan, wordt voor alle gebouwen of gedeelten van gebouwen zonder verdieping, en niet hoger dan 3m (gemeten vanaf het peil van voorliggende weg tot bovenrand kroonlijst), deze minimum-afstand tot de eigendomsgrens teruggebracht op 2m.
4. De diepte van de verschillende bouwzones voor hoofdgebouwen is op het plan aangeduid (in meters), dit is de afstand tussen de voorgevelbouwlijn en de uiterste achtergevelbouwlijn van de hoofdgebouwen.
5. Het dwarsprofiel van de hoofdgebouwen wordt bepaald door het aangeduide maximum toegelaten aantal bouwlagen en de aanduiding van de verplichte of toegelaten dakvorm, alsmede door de bij de bijzondere voorschriften voor de verschillende bouwzones gevoegde profielschema’s.
Deze dwarsprofielschema’s geven de maximum bebouwingshoogten en –diepten aan, gebeurlijk ook de minima.
Art. 6. BOUWLAGEN EN BOUWHOOGTE
1. Aantal bouwlagen
- het toegelaten maximum aantal bouwlagen is op het bestemmingsplan per bouwblok of huizenblok in een cirkeltje aangegeven;
- het aantal bouwlagen is gelijk aan de som van het gelijkvloers en het aantal verdiepingen.
2. Bouwhoogte
De maximum toegelaten bouwhoogte – hieronder in tabel 1 weergegeven - wordt bepaald in functie van het aantal bouwlagen.
De maximale bouwhoogte = (a) wordt gemeten vanaf het gemiddelde normale grondpeil van de plaats van inplanting van het gebouw of vanaf het gemiddelde peil van het voorliggende voetpad, tot aan de bovenkant der voor-, achter- of vrijstaande zijgevelbeëindiging (kroonlijst, deksteen, druiprand, dak, enz.). Vanaf deze gevels tot een maximale nokhoogte = (b) eveneens vanaf hetzelfde peil gemeten.
Tabel 1: maximale bouw- en nokhoogten volgens aantal bouwlagen:
Aantal bouwlagen | 1 | 2 | 3 |
Maximum bouwhoogte (a) | 4,00m | 7,00m | 9,00m |
Maximum nokhoogte (b) | Volgens helling zadeldak maximum 45° |
| | | |
3. Technische verdieping
Een eventuele “technische verdieping” is niet begrepen in het aantal bouwlagen.
Met “technische verdieping” wordt hier bedoeld, de afzonderlijke bouwlaag, die alle opbouwen (zoals lifthuisjes, schoorsteenkoppen, e.d.) groepeert. De “technische verdiepingen” mogen in geen geval voor bewoning of huisvesting bestemd worden.
Opbouw van “technische verdiepingen” is strikt beperkt tot op ten minste 3m afstand achter de voorgevel en van vrijstaande zijgevels, 2m binnen het vlak van de achtergevel en met een hoogte van maximum 2,50m boven de dakvloer.
4. Dakruimte
Dakruimten kunnen aangewend worden voor hun normaal gebruik, hetzij als berging of als technische ruimte, hetzij als bijkomende woonruimten die deel uitmaken van het hoofdgedeelte van een woning op lager gelegen bouwlaag. In geen geval mag dak- of zolderruimte gebruikt worden als volledige of autonome huisvestingsgelegenheid.
Art. 7. GEVELMATERIALEN EN DAKBEDEKKINGEN
Bij de oprichting van nieuwbouw of bij veranderingswerken aan bestaande gebouwen, moeten de architectonische vormgeving en de keuze der gevelmaterialen en dakbedekkingen, de harmonische inpassing bij de bestaande omgeving en aanpalende gebouwen verzekeren.
Alle zichtbare gedeelten van gelijk welke gebouwen (dus zowel voor-, zij-, als achtergevels, schoorstenen enz.), behalve de gedeelten die door de aanbouw van een aanpalend gebouw bedekt zijn of zullen bedekt worden, moeten worden afgewerkt in gevelmaterialen welke overeenkomstig zijn met het karakter, de aard en de kleuren van de materialen der bestaande gebouwen, met uitsluiting van gevelbekledingen met glanzende materialen.
Alle in zicht blijvende gedeelten van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden met dezelfde gevelmaterialen als de hoofdgevels van de gebouwen waarvan zij deel uitmaken.
Art. 8. DAKVENSTERS
1. Op vrijstaande gebouwen: steeds toegelaten.
2. Op aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen
a) Gevallen waarin oprichting is toegelaten:
- op het achterste dakvlak steeds toegelaten;
- op het driehoekige dakvlak van een schilddak: steeds verboden;
- op het voorste dakvlak: slechts toegelaten indien de dakhelling 40° overschrijdt.
b) Plaats van oprichting:
Op 0,40m uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak en op minimum 1m afstand van de scheidsmuren en van de vrijstaande zijgevel.
c) Afmetingen :
- Maximumbreedte: 2/3 van de gevelbreedte met een maximum van 6m. per dakvenster;
- Maximumhoogte (bovenkant kroonlijst): de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw.
Art. 9. KROONLIJSTEN *
1. Bij vrijstaande gebouwen: lijstgoot is niet verplicht.
2. Bij aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen:
Behalve de topgevels moeten alle vrijstaande gevels, die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn en die niet op de perceelgrens zijn geplaatst, worden voorzien van een lijstgoot met een overstek van:
- 0,50m aan de voorgevel van een hoofdgebouw;
- 0,20m à 0,50m aan de overige gevels.
Art.10. UITSPRONGEN UIT HET GEVELVLAK VAN EEN HOOFDGEBOUW
A. Bij een aaneengesloten, gegroepeerde of gekoppelde bebouwing
1. Uit de voorgevel:
a) Erkers, balkons: maximumuitsprong 0,50m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50m afstand van het verlengde van elke scheidsmuur;
b) Luifels : maximumuitsprong 1m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau.
2. Uit de vrijstaande zijgevel :
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in de bouwvrije zijtuinstrook bevinden.
3. Uit de achtergevel:
a) Terrassen, balkons: uitsprong uit het voorziene profiel maximum 2m op minimum 2m afstand van elke perceelgrens;
b) Erkers: uitsprong uit het voorziene profiel is verboden.
B. Bij vrijstaande bebouwing
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in een bouwvrije strook bevinden.
Art. 11. DAKVORMEN
1. In de bouwstroken, waar ten hoogste drie bouwlagen kunnen toegestaan worden, dit zijn bouwstroken palend aan de Turnhoutsebaan op het bestemmingsplan aangeduid met het cijfer 3 in een cirkeltje, is het zadeldak (dak met dubbele helling van 35° tot 45° en nok evenwijdig aan de straatgevel) verplichtend binnen de tussen twee pijltjes < > welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aanduiden waarin het cijfer 3 en waarboven het teken ^.
In de stroken waar de tussen twee pijltjes aangeduide cirkeltjes bekroond zijn met een teken — kan het plat dak toegestaan worden. Dit houdt in dat in deze laatste vermelde stroken ook het zadeldak kan toegestaan worden, mits inachtneming van wat hierna bepaald is onder paragraaf e)
2. In alle bouwstroken waar ten hoogste twee bouwlagen toegestaan worden, aangeduid met het cijfer 2 in een cirkeltje tussen twee pijltjes (welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aangeven), of waar – op welke plaats ook – minder dan 3 bouwlagen hoog gebouwd wordt, is het zadeldak verplichtend.
Het zadeldak is eveneens verplichtend in alle andere bouwstroken voor hoofdgebouwen binnen de zones voor open- en voor halfopen bebouwing, ook waar geen teken boven de bovenvermelde cirkeltjes geplaatst werd of waar deze laatste niet voorkomen.
3. De dakbasis van de hellende daken – dit zijn de zadeldaken evenwijdig aan de hoofdgevel – moet met één zijde samenvallen op de snijlijn met het voorgevelvlak, de achterzijde met het daaraan evenwijdige achtergevelvlak, tot een maximale diepte van 10m
De verder naar de achterzijde uitspringende bouwdelen kunnen voorzien worden van haaks op het hoofddak gerichte dakconstructies, d.i. als penetrerende zadel- of schilddaken, ofwel van platte daken.
4. De schuine dakhellingen zullen een hoek van ten minste 35° en ten hoogste 45° vormen met het horizontale vlak, met dien verstande dat de dakhellingen van de reeds bestaande gebouwen binnen een strook van aaneengesloten gebouwen algemeen maatgevend zijn voor de op te richten gebouwen binnen de zelfde bouwstrook.
5. De hoogte van de dakhellingen en van de nok mag ten opzichte van deze van het naastliggend gebouw verschillend zijn, met dien verstande dat de daardoor ontstane vrijstaande zijmuur, (“scheimuur” of “brandmuur”) als gevel afgewerkt en afgedekt wordt (met dezelfde materialen als de hoofdgevel) door de zorgen en op de kosten van de bouwer van het laatst toegelaten gebouw.
6. Op de plaatsen waar op het plan de scheiding is aangegeven tussen te zone met verplicht schilddak en de zone waarin het plat dak kan toegestaan worden dient steeds de goede overgang verzekerd te worden door een zijdelings afhellend dakvlak – schilddak – van het laatste – of eerst - gebouw met dak, afhellend tot op iets boven het aanpalend gebouw met plat dak. Gebeurlijke hoogteverschillen waardoor zichtbare gedeelten van scheidsmuren blijven bestaan zullen verplichtend in gevelsteen opgetrokken en behoorlijk afgewerkt worden, zoals bepaald sub. e).
7. Voor de aanhorige en bijgebouwen met niet meer dan één bouwlaag (dus enkel gelijkvloers) is de keuze tussen hellend dak of plat dak vrij.
Art. 14. PARKEER-, LAAD- EN STOPPLAATSEN *
I. Parkeerruimte
A. Algemene voorschriften
1. Binnen de grenzen van het perceel waarop een gebouw wordt opgericht of verbouwd en binnen een bouwstrook dient tegelijkertijd een parkeerruimte te worden aangelegd met een minimale stallingcapaciteit zoals hierna bepaald onder punt 5.
2. Indien het niet mogelijk of niet wenselijk is de vereiste parkeerruimte geheel of gedeeltelijk op het bouwperceel te voorzien kan, op eensluidend advies van de gemachtigde ambtenaar, door het college van burgemeester en schepenen vergunning worden verleend om de parkeerruimte binnen een bouwstrook aan te leggen op een perceel of te voorzien in een gebouw dat gelegen is of zich bevindt in een straal van 400m², gemeten vanaf de grenzen van het bouwperceel, en waarover de aanvrager de beschikking heeft hetzij in eigendom, hetzij ingevolge overeenkomst zoals hierna bepaald onder B, 8, c.
3. Indien de vereiste parkeerruimte, zoals bepaald onder de punten 1 en 2 hierboven, geheel of gedeeltelijk niet kan of mag worden aangelegd zal door de aanvrager een belasting of compensatoire vergoeding aan het gemeentebestuur moeten worden betaald naar rato van de ontbrekende parkeerruimte, zodra deze is vastgesteld door de gemeenteraad en goedgekeurd door de hogere overheid. In afwachting daarvan is het onderhavig lid niet van toepassing.
4. De parkeerruimte, die niet in een gebouw is voorzien moet, met inbegrip van de toegangen, volledig worden aangelegd. Bij wijze van uitzondering volstaat evenwel bij groepsbouw van sociale woningen een aanleg ten belope van 60% van de vereiste parkeerruimte volgens de normen hierna bepaald. Bij het bouwen van bijkomende sociale woningen gelden de normen voor alle woongebouwen.
5. Bepaling van de vereiste stallingscapaciteit :
Naast de eerste kolom die de aard of de bestemming van het goed opgeeft wordt in de tweede kolom opgelegd wat het aantal stallingsplaatsen is dat vereist is per eenheid die in de derde kolom wordt bepaald.
Deze berekeningswijze moet bij verbouwing enkel worden toegepast op de bijkomende eenheden, met dien verstande dat voor alle onderwijsinrichtingen slechts 1 stallingsplaats vereist is per bijkomende klas.
B. Opmerkingen
- Berekening van de vloeroppervlakte
De vloeroppervlakte wordt buitenwerks gemeten tussen de onbeklede buitenwanden van de gevelmuren van alle ruimten die kunnen worden afgesloten, zonder rekening te houden met de onderbrekingen door scheidingsmuren of verticale dienstwegen.
De vloeren van de lokalen die zich beneden het terreinniveau bevinden worden evenwel niet meegerekend.
Wat de vloeren onder het dak betreft wordt alleen het gedeelte met een binnenwerks gemeten vrije hoogte van tenminste 2,20m meegerekend.
- Minimale afmetingen van de parkeerruimte en van de toegangen
Opdat een stallingsplaats in aanmerking zou kunnen worden genomen bij de berekening van de stallingscapaciteit zijn de volgende minimale afmetingen vereist:
4. 1. voor boxengarages: 5,00m x 2,75m x 1,80m hoogte
5. 2. voor afgesloten ruimten: 4,50m x 2,25m x 1,80m hoogte
6. voor stalling in open lucht: 5,50m x 2,50m
De minimumbreedte van de toegangen moet daarenboven overeenstemmen met die, aangegeven op de modellen onder letter D.
- Toegankelijkheid van de stallingsplaats
Elke parkeerplaats moet aan de toegangsweg grenzen.
Bij wijze van uitzondering is het evenwel toegelaten bij woongebouwen parkeerplaatsen te voorzien die slechts kunnen worden ingenomen na eventuele verplaatsing van één ander autovoertuig.
- Voor de toepassing van het voorschrift vermeld onder de letter A, punt 2, dient ermee rekening te worden gehouden dat een parkeerruimte slechts in aanmerking kan worden genomen voor zover zij nog niet werd geteld als parkeerruimte voor een ander gebouw. Daarenboven moet het eventuele gebouw waarin de parkeerruimte wordt voorzien opgericht zijn overeenkomstig een bouwvergunning die na 11 november 1964 is afgegeven.
- Gebouwen die werden opgericht overeenkomstig een bouwvergunning die afgegeven werd vóór de voormelde datum kunnen evenwel in aanmerking worden genomen indien hun oorspronkelijke bestemming na die datum in garagebestemming werd gewijzigd. De nodige bewijsstukken moeten door de aanvrager worden voorgelegd.
- Kantoren voor de uitoefening van een vrij beroep
De vloeroppervlakte van de kantoren, studies, kabinetten, wachtkamers, enz. die deel uitmaken van een woning die gedeeltelijk bestemd is voor de uitoefening van een vrij beroep wordt geteld in de oppervlakte van de woning waartoe zij behoren; zij wordt derhalve niet als kantooroppervlakte beschouwd.
- Gebouwen waarvoor geen bepaalde norm is vastgesteld
Voor de gebouwen waarvan de bestemming niet voorkomt in de lijsten van letter A punt 5, moeten in voldoende mate parkeerplaatsen worden voorzien, rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden.
- De helling van een afrit naar een ondergrondse parkeerruimte mag, over een afstand van 5m gemeten vanaf de rooilijn, niet meer dan 4% bedragen.
Art. 16. ZONE VOOR GESLOTEN BEBOUWING
c) Bestemming
c) Deze zone is hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting.
Daarbij zijn eveneens toegelaten, doch enkel op de benedenverdieping dit is gelijkvloers: winkels, handelszaken, ontspanningsgelegenheden, kantoren, verzorgende of ambachtelijke bedrijven voor zover deze noch door hun omvang noch door voortgebracht lawaai of reuk enige hinder kunnen verwekken voor het normaal en rustig woongenot.
d) Worden niet toegelaten gebouwen met uitsluitende kantoorfunctie, behoudens voor gebouwen ten behoeve van openbaar bestuur.
e) Gegroepeerde en gemeenschappelijke autobergplaatsen kunnen toegelaten worden op voorwaarde dat zij toegang hebben vanaf een openbare weg die uitgerust is voor gemotoriseerd verkeer.
d) Bebouwing
Aaneengesloten bouwwijze: elk gebouw is aan beide zijkanten begrensd door een gemeenschappelijke muur, opgericht op de perceelgrens.
Onderbrekingen in deze gesloten bouwrijen zijn toegelaten mits het voorzien van twee tegenover elkaar opgerichte zijgevels, afgewerkt in gevelmaterialen en op afstand van 3m vanaf de gemeenschappelijke zijdelingse perceelgrens en na vastlegging in een goedgekeurde verkaveling of geregistreerde overeenkomst tussen de betrokken eigenaars.
Indien de bestaande toestand voor een behoorlijke bebouwing een afwijking vereist kan, ten uitzonderlijke titel, een onderbreking van minder dan 2 x 3m in de bouwvrij toegelaten worden.
Indien autobergplaatsen voorzien worden, mogen deze niet meer dan de helft van de breedte van de gevel van het betreffende gebouw beslaan.
ARTIKEL 17: zone voor bijgebouwen en open ruimten:
8. bestemming: tuinen, open ruimten, dienstgebouwen, bergplaatsen en werkplaatsen voor zover ze geen hinder vormen voor het rustig karakter der woonwijk.
9. bebouwing: minimum een derde van de perceelsoppervlakte binnen deze zone moet aangelegd worden en effectief onderhouden worden als tuin en beplante ruimten.
In deze zone is het oprichten van een bijgebouw zonder hoofdgebouw bestemd tot bewoning op het betrokken eigendomsperceel niet toegelaten.
10. bouwhoogte: maximum 1 bouwlaag (enkel gelijkvloers). De hoogte der gebouwen mag op de erfscheiding niet meer zijn dan maximum 3m ten opzichte van het normale grondpeil van de aangrenzende percelen.
11. afsluitingen:
Behoudens de oprichting van gevels van bijgebouwen, kunnen afsluitmuren opgericht worden in baksteen met een maximum hoogte van 2m behoorlijk afgedekt en in gevelmaterialen afgewerkt, ofwel een groenblijvende haag (max. 2m hoog).
6. Bestaande toestand
Op het perceel is een woning aanwezig sinds 1935 volgens de gegevens van het kadaster. Op het perceel zijn nog bijgebouwen aanwezig. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 149m² op een perceel van circa 343,54m².
Het perceel is gelegen in de dorpskern.
Het links aanpalende perceel wordt gebruikt als een handelspand en meergezinswoning.
Het rechts aanpalende perceel wordt gebruikt als een handelspand en meergezinswoning.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: handel, diensten, kantoor, horeca, bank, eengezinswoningen en meergezinswoningen.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving zijn een mix van verschillende stijlen.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
7. Nieuwe toestand
De aanvraag gaat over het afbreken van een woning en het bouwen van een meergezinswoning met een kantoor en 3 woonentiteiten op een perceel van 343,54m². De nieuwe woning wordt ingeplant tot op de rooilijn, op de rechter perceelsgrens en op de linker perceelsgrens. De voorgevel van de woning heeft een breedte van 8,51m op een kavelbreedte van 8,51m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 23,57m. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,15m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een hellend dak van 45° met een nokhoogte van 14,42m. De gevels worden opgetrokken in bruin grijze natuursteen. Het dak wordt afgewerkt met zink.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 191m².
De toegang tot het perceel is 2,50m breed. De oprit wordt voorzien over het perceels (151A3) Eugeen van de Vellaan 2. De oprit wordt aangelegd in betonklinkers. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 140m².
Er worden geen bomen gerooid.
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO. - Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde. - Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. - Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend. - Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen. - Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen. - Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden. - Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn. - Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren. - Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding. - Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen - Decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunnings
Inspraak en advies
- Er werden geen interne adviezen gevraagd.
- Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht
Het advies van Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht afgeleverd op 22 juni 2020 onder referentie AV/123/2020/00390, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Bijzondere voorwaarden
Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N120002 van 12.6 + 65 tot 12.6 + 74):
o De grens van het openbaar domein is geschat op 22m vanuit de gevellijn overzijde.
o De rooilijn ligt op 22m vanuit de gevellijn overzijde volgens plan KB 14 mei 1938.
o De zone van achteruitbouw bedraagt 0m;
o De minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 22m vanuit de gevellijn overzijde plan C/2081 KB 14 mei 1938.
Publiciteit:
o Geen.
De woning wordt verder naar achter geplaatst en de toegang is voorzien via de weg van lagere categorie, de gemeenteweg (Eugeen Van de Vellaan) – dit is conform onze voorschriften.
Publiciteit wordt niet meegenomen in dit dossier – publiciteit dient apart aangevraagd te worden.
Besluit:
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig betreffende voorliggende aanvraag aangezien de aanvraag in overeenstemming is met de algemene en
Algemene voorwaarden gewestweg
1) Voorbouwsels, erkers, portalen, trappen en andere uitstekende delen in de zone van achteruitbouw zijn toegelaten op voorwaarde dat:
o Ze ten hoogste slechts met ¼ van de breedte van de zone van achteruitbouw voorbij het vlak van de voorgevel reiken ze op een afstand van de aangrenzende eigendommen blijven, gelijk aan de grootte van de toegelaten uitsprong;
o Ze geen elementen bevatten die betrekking hebben op de structuur zelf van het gebouw, zoals hoofdleidingen voor gas, elektriciteit, water, trapkasten, enzovoort.
2) Indien de bouwlijn samenvalt met de rooilijn mag op het vlak van de voorgevel geen voorbouw (uitsprong) komen, die de hieronder vermelde grenzen overschrijdt:
o Verhoogde voetpaden (trottoirs) of bermen
Tot op 2,10m hoogte vanaf het trottoirniveau worden geen uitbouwsels geduld die meer dan 0,20m voorbij de rooilijn reiken.
Deuren en vensters mogen bij het openen niet buiten het gevelvlak komen. Boven 2,10m hoogte mag geen enkel uitbouwsel meer dan 1m voorbij de rooilijn en nooit verder dan tot op 0,5m van het verticaal vlak door de trottoirband reiken.
o Niet-verhoogde voetpaden en bermen
Tot op 5,5m hoogte, gemeten vanaf het voetpadniveau, zijn uitbouwsels enkel toegelaten voor zover ze niet meer dan 0,2m voorbij de rooilijn reiken en het gebouw ten minste 1m achteruit staat en opzichte van de rand van de eigenlijke rijbaan.
o Boven 5,50m zijn uitbouwsels toegelaten voor zover ze niet reiken tot op 0,5m van het verticale vlak door de rand van de eigenlijke rijbaan.
3) Het eigendom wordt volgens de voorgeschreven rooilijn afgesloten.
Indien de afsluiting uit een lage muur bestaat, heeft deze muur een maximum hoogte van 0,75m, waarop al dan niet een hekwerk komt, de totale hoogte mag 2,25m niet overschrijden. Boven 1,50m moet de afsluiting meer open dan gesloten delen vertonen.
Indien de afsluiting uit een groene haag bestaat, wordt deze geplant op 0,5m achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50m stamhoogte hebben en moet jaarlijks voor 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden.
De hekken mogen bij het openen niet over het wegdomein draaien.
De afsluitingen aan de wegkruisingen en wegaansluitingen mogen het uitzicht niet benemen boven 0,75m hoogte.
4) In de onder 2, - paragraaf 1 en 2 genoemde afsluitingen worden inritten toegelaten die grotere hoogteafmetingen mogen hebben dan de in 2, - paragraaf 1 en 2 vermelde. Deze inritten mogen in geen geval aangebracht worden tegenover de aanwezige bomen van de weg.
5) In de zone zoals die volgt uit de toepassing van de teruggelegde rooilijn en in de zone van achteruitbouw zoals die aangegeven is in de bijzondere voorwaarden, mogen geen ondergrondse constructies (zoals ondergrondse tanks, …) gemaakt worden. Het is verboden er gemene afsluitingen van meer dan 1,50m hoogte op te richten.
In de eerste 2m van de zone van achteruitbouw vanaf de grens van het gewestdomein of van de eventuele rooilijn zijn beplantingen toegelaten tot maximum 1,5m hoogte of 0,75m hoogte ter hoogte van de wegaansluitingen.
In het overige deel van de zone van achteruitbouw mogen de beplantingen niet hoger zijn dan bepaald in de gemeentelijke verordeningen.
6) Het peil der dorpels van de deuren, poorten of van het om het even welke toegang ten opzichte van het peil van het voetpad of de uiterste rand van de verharding, wordt aangegeven in de bijzondere voorwaarden. Indien dit peil niet gevolgd wordt, kan de eigenaar bij een eventuele wijziging van het lengteprofiel van de weg, geen aanspraak maken op enige vergoeding voor aanpassing van deuren, poorten en andere toegangen. Het peil van de dorpels dient boven de kruin van de weg gesitueerd te zijn.
7) Er mogen geen inritten voor voertuigen worden aangelegd tegenover bestaande bomen van de weg. De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande wegeninfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, …)
8) De afdekking van afsluitingsmuren moet zo ontworpen worden dat het daarop vallende water naar het privé-domein afvloeit.
9) De ontworpen werkzaamheden worden zo uitgevoerd dat ze de afwatering van de weg nooit hinderen.
10)Alle ingebruiknames en wijzigingen van het openbaar domein (zowel de tijdelijke als de permanente) vereisen een aparte vergunning van de wegbeheerder cfr. het besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2002 betreffende het toekennen van vergunningen, het vaststellen en innen van retributies voor de privatieve inname van het openbaar domein van de wegen (en latere wijzigingen).
Onder ‘tijdelijke’ wordt, onder andere verstaan werfbezetting zoals stellingen, containers, opslag van materialen, tijdelijke werftoegangen, terrassen, …
Onder ‘permanente’ wordt onder andere inbuizingen, kopmuren, aanvullingen van het domein, afvoerleidingen voor afvalwater en hemelwater, …
11)De geldigheidsduur van onderhavig advies is beperkt tot 2 jaar.
12)De goedgekeurde plannen, alsmede de vergunningen met de bijhorende adviezen, moeten steeds op de bouwplaats voorhanden zin en bij iedere vordering van de bevoegde ambtenaren voorgelegd kunnen worden.
13)Dit adviesformulier beperkt zich tot de voorschriften betreffende de rooilijn, de bouwvrije zone en de zone van achteruitbouw. Het ontheft de belanghebbende niet zich te richten naar de overige regelgeving.
14)Indien de publiciteit en uithangborden geen deel uitmaakt van deze aanvraag, dienen zij het voorwerp uit te maken van een afzonderlijke aanvraag.
15)Reliëfwijzigingen
o De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond. Uitgezonderd voor toegangen, zijn aanvullingen met steenpuin verboden.
o Ingeval het buitentalud van de gracht verhoogd wordt, dient dit talud afgedekt te worden met minimum 30cm teelaarde en ingezaaid te worden.
Na de werken dient de gracht over de volledige breedte van het aangrenzende perceel gezuiverd te worden van aanvullingsgrond.
16)Slopen
o De afbraakwerken mogen geen aanleiding geven tot schade aan het openbaar domein. De wegaanhorigheden, die beschadigd worden, dienen door de vergunninghouder in hun oorspronkelijke toestand hersteld te worden. De verkrijger dient de wegbeheerder minimum 10 dagen voor de aanvang der sloopwerken schriftelijk in kennis te stellen van eventuele gebreken aan het gewestdomein. Zo hij dit nalaat, wordt er verondersteld dat het gewestdomein zich in perfecte staat bevindt.
o Alle ondergrondse constructies voor de rooilijn worden volledig verwijderd. In de zone van achteruitbouw moeten alle constructies worden afgebroken tot op minimum 1m onder het peil van het aanpalend openbaar domein. In dat geval zullen in de resterende keldervloeren gaten gemaakt worden van 0,5m x 0,5m per 4m² oppervlakte.
o De overbodige aansluitingen naar de rioleringen mogen gedicht ter hoogte van de grens van het openbaar domein.
o De sloopwerken moeten uitgevoerd worden zonder belemmering noch onderbreking van het verkeer, tenzij anders bepaald inde bijzondere voorwaarden.
o De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond en verdicht te worden bij lagen van 30cm. Steenpuin als aanvullingsmateriaal is verboden.
o De aanvulling voor de rooilijn dient afgedekt te worden met teelaarde op een dikte van 30cm.
17)Publiciteit
o Bij het plaatsen van publiciteit reclame en uithangborden op afzonderlijke constructies in de zone van achteruitbouw is het volgende van toepassing: de totale oppervlakte van de constructie, met inbegrip van de borden (éénzijdig), van één vestiging wordt beperkt tot 5m². De totale hoogte van de constructie (bord inbegrepen) wordt beperkt tot 4m. De afstand nar de perceelsgrens tussen de private eigendommen moet minstens 1,5 maal de totale hoogte van de constructie bedragen. Het bord en de dragende constructie mogen geen hinder betekenen voor de zichtbaarheid op het verkeer van de gewestweg ter hoogte van de kruispunten en/of private uitritten. Het bord noch de constructie mogen verder reiken dan de rooilijn.
o Omwille van de verkeersveiligheid is het verboden inrichtingen aan te brengen die de bestuurders verblinden of misleiden, die – geheel of gedeeltelijk – verkeerstekens voorstellen of nabootsen, die van op enige afstand met deze tekens verward kunnen worden of die op enige andere wijze de doelmatigheid van reglementaire tekens aantasten. Inrichtingen die zich op minder dan 7m boven de grond bevinden binnen een afstand van 75m van verkeerslichten, mogen geen lichtweergevende of reflecterende rode, groene of oranje tint hebben.
o Lichtgevende en verlichte publiciteit mag om veiligheidsredenen de aandacht van de automobilisten ’s nachts niet te veel afleiden. De cijfers en limietwaarden die in de meeste normen en reglementeringen voor de luminescentie van lichtgevende of verlichte publiciteit worden vermeld zijn dan ook grotendeels ingegeven om de lichtsignalisatie langs verkeerswegen niet te verstoren. Vlarem bepaalt dat, om lichthinder te voorkomen, lichtreclame in intensiteit de openbare verlichting net mag overtreffen.
o Vanaf een bepaald nachtelijk uur het ‘rendement’ van verlichte publiciteit zeer klein gezien het beperkte aantal toeschouwers dat nog langskomt of voorbijrijdt. Een volledig doven van publiciteit na een bepaald uur (bijvoorbeeld 22u) is dan ook het aangewezen middel om de lichtvervuiling te beperken.
o Om lichtvervuiling te bestrijden en uit veiligheidsoogpunt dient de luminescentie van lichtgevende en verlichte publiciteitsborden beperkt te worden tot volgende voorwaarden: oppervlakte van het lichtgevend vlak <= 0,5m² (maximum luminescentie 500 cd/m²) > 0,5m² en < 10m² (maximum luminescentie 400cd/m²) > 10m² (maximum luminescentie 300cd/m²).
Bovenvermelde waarden gelden voor elke plaats op het voetpad of aan de rand van de weg op een hoogte van 1,60m (dat wil zeggen voetpad aan dezelfde zijde van de weg als het publiciteitsbord of aan de overzijde van de weg) en voor elke plaats in een vensteropening van een woning.
De vermelde luminescentiewaarden hebben betrekking op metingen uitgevoerd met een gekalibreerde luminescentiemeter, die nauwkeurig aan de ooggevoeligheidskromme is aangepast (norm CIE 698). Voor elke meting moet de openingshoek aangepast worden naargelang het te meten detail van het reclamebord.
o Indien een publiciteitsbord verlicht wordt met een gerichte lichtbron (projector, spot) dan moet deze lichtbron het publiciteitsbord verlichten, met andere woorden: er mag geen rechtstreekse opwaartse, zijwaartse, achterwaartse of neerwaartse (onder het publiciteitsbord) uitstraling zijn door de lichtbron.
o De vergunninghouder is zowel tegenover het Vlaamse Gewest als tegenover derden aansprakelijk voor alle schade die het gevolg van het plaatsen, het gebrek aan onderhoud of het bestaan van de vergunde borden.
- Brandweer Malle
Het advies van Brandweer Malle afgeleverd op 10 juni 2020 onder referentie PR 20000225-01, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Op onderstaande opgesomde artikels zijn inbreuken vastgesteld:
o A: artikel 4.4.2;
Hierdoor:
o Komt de veiligheid van aanwezigen en indien nodig hun snelle evacuatie in het gedrang.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Uitvoeren van de evacuatieweg conform de wetgeving.
- Fluvius System Operator
Het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 26 mei 2020 onder referentie 46767143, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Op basis van het standaardvermogen van 9,2 kVA per wooneenheid en 22,2 kVA voor de algemene delen en eventuele commerciële panden is uw project aansluitbaar op het bestaande elektriciteitsnet.
Op basis van het standaardvermogen van 6m³ per wooneenheid is het project aansluitbaar op het bestaande gasnet. Raadpleeg de minimale technische vereisten voor het gasmeterlokaal op de website van Fluvius.
U dient te voldoen aan de voorwaarden betreffende de reglementering voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen.
Hou rekening voor de timing van het project dat Fluvius – na ontvangst van alle gegevens – 30 werkdagen nodig heeft om een offerte op te maken. Bovendien loopt er nog een termijn van minimaal 30 werkdagen tussen de ontvangst van het akkoord en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd die nodig is om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen … te verkrijgen.
Deze informatie wordt gegeven onder voorbehoud van latere wijzigingen. Mocht er later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan het advies nog wijzigen. - Pidpa
Op 20 mei 2020 werd er advies gevraagd. Volgens Pidpa is het advies niet vereist. - Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 12 juni 2020 onder referentie L-20-900/192246, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
o beschrijvend gedeelte:
- van toepassing zijnde regelgeving:
o de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
o het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
o de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
o het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
o het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
o de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
o deze lijst is niet limitatief.
- Ligging volgens het zoneringsplan:
o De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation (oranje gearceerd).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
18)Specifieke voorwaarden:
o De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering langsheen de Turnhoutsebaan.
o De regenwaterput met een inhoud van 10.000 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer ééngezinswoningen, waarvan minstens een gebouw groter is dan 100m².
o De regenwaterput dient voorzien van effectief herbruik van regenwater, dit is voorzien voor terrasonderhoud en groendakonderhoud. Wij adviseren om alle toiletten en eventueekl wasmachines mee aan te sluiten voor herbruik.
o De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met minimum 5.925 liter (effectief 6.150 liter) infiltratievolume en minimum 9,48m² (effectief 10,8m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein ter hoogte van de rooilijn. Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
o Een voldoende gedimensioneerde (volgens ‘Waterwegwijzer bouwen en verbouwen’) en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is aan te raden. Deze werd voorzien en staat vermeld op het plan.
o Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke (toekomstige) overgang van privéwaterafvoer naar het (toekomstig) openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
o De bestaande huisaansluiting van het te slopen gebouw dient herbruikt te worden. Tijdens de werkzaamheden dient deze aansluiting op een degelijke wijze afgesloten te worden, zodat er geen onnodig vuil, zand, afval … in de riolering kan terechtkomen. Nieuwe huisaansluitingen (op een andere locatie of met een grotere diameter) zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering.
o Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke toekomstige overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
o De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. De aansluiting dient aangevraagd te worden bij Pdipa-Riolering.
o Algemene voorwaarden:
o Voor elke aansluiting op de riolering dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
o De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden op de afkoppeling van het hemelwater
- Proximus
Het advies van Proximus afgeleverd op 4 juni 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan;
o Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de anvrager;
o Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus;
o De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wort ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan;
o Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen (via werfcoordinatie@proximus.com;
o Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 25 mei 2020 tot 23 juni 2020.
Er werd een schriftelijk bezwaar ingediend.
De bezwaren handelen over:
1. de bezwaarindiener meldt dat er nog geen officiële noch schriftelijke notarieel akkoord is over het recht van doorgang over het links aanpalende perceel en de verlegging van de parkeerplaats op het links aanpalende perceel.
De bezwaren worden als volgt beoordeeld:
1. er werd op 5 oktober 2020 een ontwerpakte voor de wijziging van de basisakte naar aanleiding van de recht van doorgang toegevoegd aan de aanvraag. De basisakte met betrekking tot de recht van doorgang dient voorgelegd te worden aan de gemeente voor de aanvang van de werken.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
Argumentatie
o Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Turnhoutsebaan en Eugeen van de Vellaan voldoende uitgeruste openbare wegen zijn. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
- Watertoets
Waterparagraaf: het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De ondergrondse constructie heeft beperkte dimensies en geeft geen aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 5 juli 2013. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 10.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van 6.150 liter en een infiltratieoppervlakte van 10,80m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
o Functionele inpasbaarheid
het afbreken van een woning en het bouwen van een meergezinswoning met een kantoor en 3 woonentiteiten is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
o Het mobiliteitsaspect
Er wordt een doorrit voorzien via het perceel (151A3) Eugeen van de Vellaan 2 naar het perceel. De aanvrager kocht op dit perceel een parkeerplaats om de doorrit te realiseren. De aanvraag voorziet een parkeerplaats voor het project aan de Eugeen van de Vellaan 2 ter compensatie. Er werd op 5 oktober 2020 een ontwerpakte voor de wijziging van de basisakte naar aanleiding van de recht van doorgang toegevoegd aan de aanvraag.
Het BPA Turnhoutsebaan bepaalt dat er per woning 1 parkeerplaats dient te worden voorzien. De aanvraag voorziet 4 parkeerplaatsen voor het project. De parkeerplaatsen zijn minimum 2,50m breed en 5,00m diep. Er wordt een open ruimte voor 8 fietsen voorzien in de achtertuin. De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
o De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften. Het gebouw wijkt echter wel af van het BPA Turnhoutsebaan. Het BPA bepaalt dat:
o de kroonlijsthoogte maximum 9,00m mag bedragen. De aanvraag voorziet een kroonlijsthoogte van 9,15m om aan te sluiten aan het rechts aanpalende perceel;
o in de zone voor bijgebouwen en open ruimte mag een gebouw maximum 3,00m hoog zijn. De aanvraag voorziet een maximale bouwhoogte van 3,69m;
o in de zone voor bijgebouwen en open ruimte volgende bestemmingen mogelijk zijn: tuinen, open ruimten, dienstgebouwen, bergplaatsen en werkplaatsen voor zover ze geen hinder vormen voor het rustig karakter der woonwijk. De aanvraag voorziet dezelfde bestemming als het hoofdgebouw, namelijk kantoor.
o de dak- of zolderruimte niet gebruikt mag worden als volledig autonome huisvestingsgelegenheid. De aanvraag voorziet een afzonderlijke woonunit in de dakverdieping;
o een dakvenster op 0,4m uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak dienen voorzien te worden. De aanvraag voorzet een dakuitbouw in het verlengde van de voorgevel;
o dakuitbouwen maximum 2/3 van de gevelbreedte (8,16m) met een maximum van 6,0m mag bedragen. De aanvraag voorziet een dakuitbouw in de achtergevel van 6,14m doordat de circulatiekoker van de lift hierin geïntegreerd is;
In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen zoals voorzien in artikel 4.4.1§1 van de VCRO.
Bijkomend kunnen er, afwijking worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften van een BPA voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag zoals voor in artikel 4.4.9/1 van de VCRO. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
Het geldende BPA Turnhoutsebaan dateert van 14 januari 1986 en is ouder dan 15 jaar. Tijdens het openbaar onderzoek werden geen gegronde bezwaren ingediend. In de omgeving komt gebouwen voor met autonome woongelegenheden in de dakverdieping en een uitbreiding van de functie van het hoofdgebouw in de zone voor bijgebouwen en openruimte.
De afwijkingen met betrekking tot de kroonlijsthoogte en de afmetingen en plating van de dakuitbouw zijn beperkt en aanvaardbaar in de omgeving.
De aanvraag past in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
o Visueel-vormelijke elementen
De gebruikte gevelmaterialen zijn toegestaan. Het ontwerp integreert zich in het straatbeeld.
o Cultureel historische aspecten
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
o Bodemreliëf
De aanvraag behoudt het bestaande grondniveau. De nulpas wordt voorzien op 25cm boven de straatpas.
o Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt een gezamenlijke afvalberging voorzien. Elke woongelegenheid heeft een individuele berging van minimum 2,90m². Per woongelegenheid wordt een kwalitatieve buitenruimte voorzien van minimum 8,50m². Op de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen worden groene hagen voorzien. De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
- het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer naleven;
- het advies van Fluvius System Operator naleven;
- het advies van de brandweer Malle naleven;
- het advies van Pidpa-Riolering naleven;
- het advies van Proximus naleven;
- de 4 autostaanplaatsen dienen steeds deel uit te maken van het project en mogen niet verhuurd of verkocht worden aan derden;
- de basisakte met betrekking tot het recht van doorgang dient voorgelegd te worden aan de gemeente voor de aanvang van de werken.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.