College van burgemeester en schepenen zitting van 04 01 2021
Omgeving - het afbreken van gebouwen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 woonunits, een kantoorruimte en een publieke parkeerzone - Turnhoutsebaan 209 en 211 - OMG 2020/153 - goedgekeurd
Voorgeschiedenis
- Stedenbouwkundige vergunning(en)
o 10 autobergplaatsen - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 27 juli 1956 - 1956/107
o garage - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 1 juli 1965 - 1965/79
o premiewoning - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 12 december 1963 - 1963/143
o scheimuur - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 2 december 1966 - 1966/138
o werkplaats - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 16 mei 1969 - 1969/52
o uitbreiden van de woning en bouwen garage - weigering door college van burgemeester en schepenen - 9 augustus 1993 - 1993/77
o winkel met appartement - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 25 april 1978 - 1978/36
o uitbreiden van de woning - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 18 januari 1994 - 1993/234
- Verkavelingsvergunning(en)
o nieuwe verkaveling - vergunning door stedenbouw - 19 april 1968 - 1968/4
Feiten en context
- Dossiergegevens
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door mevrouw Kathy Verbeeck en de heer Stijn Dubois, op 23 maart 2020 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Oudebaan 32-34, Turnhoutsebaan 209 en 211.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
Het betreft een aanvraag voor het afbreken van gebouwen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 woonunits, een kantoorruimte en een publieke parkeerzone.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 29 mei 2020. De uiterste beslissingsdatum is 9 januari 2021.
- Planologische context
Het goed ligt in woongebied volgens Gewestplan Antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Turnhoutsebaan, goedgekeurd op 14 januari 1986.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Het BPA Turnhoutsebaan bepaalt:
Art. 5. BOUWZONES (of bouwstroken)
1. De bouwzones op het plan zijn begrensd:
- ofwel door verplichte gevelbouwlijnen, wanneer de zonegrens samenvalt met de rooilijn;
- ofwel door uiterste bouwlijnen, die enkel de uiterste grens aanduiden waarbinnen de gebouwen mogen opgericht worden.
2. Alle vrijstaande zijgevels moeten op ten minste 3m afstand van de zijdelingse perceelgrens worden opgericht, behoudens afwijkende aanduiding op het bestemmingsplan.
3. Behoudens andere aanduiding op het bestemmingsplan, wordt voor alle gebouwen of gedeelten van gebouwen zonder verdieping, en niet hoger dan 3m (gemeten vanaf het peil van voorliggende weg tot bovenrand kroonlijst), deze minimum-afstand tot de eigendomsgrens teruggebracht op 2m.
4. De diepte van de verschillende bouwzones voor hoofdgebouwen is op het plan aangeduid (in meters), dit is de afstand tussen de voorgevelbouwlijn en de uiterste achtergevelbouwlijn van de hoofdgebouwen.
5. Het dwarsprofiel van de hoofdgebouwen wordt bepaald door het aangeduide maximum toegelaten aantal bouwlagen en de aanduiding van de verplichte of toegelaten dakvorm, alsmede door de bij de bijzondere voorschriften voor de verschillende bouwzones gevoegde profielschema’s.
Deze dwarsprofielschema’s geven de maximum bebouwingshoogten en –diepten aan, gebeurlijk ook de minima.
Art. 6. BOUWLAGEN EN BOUWHOOGTE
1. Aantal bouwlagen
- het toegelaten maximum aantal bouwlagen is op het bestemmingsplan per bouwblok of huizenblok in een cirkeltje aangegeven;
- het aantal bouwlagen is gelijk aan de som van het gelijkvloers en het aantal verdiepingen.
2. Bouwhoogte
De maximum toegelaten bouwhoogte – hieronder in tabel 1 weergegeven - wordt bepaald in functie van het aantal bouwlagen.
De maximale bouwhoogte = (a) wordt gemeten vanaf het gemiddelde normale grondpeil van de plaats van inplanting van het gebouw of vanaf het gemiddelde peil van het voorliggende voetpad, tot aan de bovenkant der voor-, achter- of vrijstaande zijgevelbeëindiging (kroonlijst, deksteen, druiprand, dak, enz.). Vanaf deze gevels tot een maximale nokhoogte = (b) eveneens vanaf hetzelfde peil gemeten.
Tabel 1: maximale bouw- en nokhoogten volgens aantal bouwlagen:
Aantal bouwlagen | 1 | 2 | 3 |
Maximum bouwhoogte (a) | 4,00m | 7,00m | 9,00m |
Maximum nokhoogte (b) | Volgens helling zadeldak maximum 45° |
| | | |
3. Technische verdieping
Een eventuele “technische verdieping” is niet begrepen in het aantal bouwlagen.
Met “technische verdieping” wordt hier bedoeld, de afzonderlijke bouwlaag, die alle opbouwen (zoals lifthuisjes, schoorsteenkoppen, e.d.) groepeert. De “technische verdiepingen” mogen in geen geval voor bewoning of huisvesting bestemd worden.
Opbouw van “technische verdiepingen” is strikt beperkt tot op ten minste 3m afstand achter de voorgevel en van vrijstaande zijgevels, 2m binnen het vlak van de achtergevel en met een hoogte van maximum 2,50m boven de dakvloer.
4. Dakruimte
Dakruimten kunnen aangewend worden voor hun normaal gebruik, hetzij als berging of als technische ruimte, hetzij als bijkomende woonruimten die deel uitmaken van het hoofdgedeelte van een woning op lager gelegen bouwlaag. In geen geval mag dak- of zolderruimte gebruikt worden als volledige of autonome huisvestingsgelegenheid.
Art. 7. GEVELMATERIALEN EN DAKBEDEKKINGEN
Bij de oprichting van nieuwbouw of bij veranderingswerken aan bestaande gebouwen, moeten de architectonische vormgeving en de keuze der gevelmaterialen en dakbedekkingen, de harmonische inpassing bij de bestaande omgeving en aanpalende gebouwen verzekeren.
Alle zichtbare gedeelten van gelijk welke gebouwen (dus zowel voor-, zij-, als achtergevels, schoorstenen enz.), behalve de gedeelten die door de aanbouw van een aanpalend gebouw bedekt zijn of zullen bedekt worden, moeten worden afgewerkt in gevelmaterialen welke overeenkomstig zijn met het karakter, de aard en de kleuren van de materialen der bestaande gebouwen, met uitsluiting van gevelbekledingen met glanzende materialen.
Alle in zicht blijvende gedeelten van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden met dezelfde gevelmaterialen als de hoofdgevels van de gebouwen waarvan zij deel uitmaken.
Art. 8. DAKVENSTERS
1. Op vrijstaande gebouwen: steeds toegelaten.
2. Op aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen
a) Gevallen waarin oprichting is toegelaten:
- op het achterste dakvlak steeds toegelaten;
- op het driehoekige dakvlak van een schilddak: steeds verboden;
- op het voorste dakvlak: slechts toegelaten indien de dakhelling 40° overschrijdt.
b) Plaats van oprichting:
Op 0,40m uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak en op minimum 1m afstand van de scheidsmuren en van de vrijstaande zijgevel.
c) Afmetingen :
- Maximumbreedte: 2/3 van de gevelbreedte met een maximum van 6m. per dakvenster;
- Maximumhoogte (bovenkant kroonlijst): de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw.
Art. 9. KROONLIJSTEN *
1. Bij vrijstaande gebouwen: lijstgoot is niet verplicht.
2. Bij aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen:
Behalve de topgevels moeten alle vrijstaande gevels, die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn en die niet op de perceelgrens zijn geplaatst, worden voorzien van een lijstgoot met een overstek van:
- 0,50m aan de voorgevel van een hoofdgebouw;
- 0,20m à 0,50m aan de overige gevels.
Art.10. UITSPRONGEN UIT HET GEVELVLAK VAN EEN HOOFDGEBOUW
A. Bij een aaneengesloten, gegroepeerde of gekoppelde bebouwing
1. Uit de voorgevel:
a) Erkers, balkons: maximumuitsprong 0,50m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50m afstand van het verlengde van elke scheidsmuur;
b) Luifels: maximumuitsprong 1m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau.
2. Uit de vrijstaande zijgevel:
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in de bouwvrije zijtuinstrook bevinden.
3. Uit de achtergevel:
d) Terrassen, balkons: uitsprong uit het voorziene profiel maximum 2m op minimum 2m afstand van elke perceelgrens;
e) Erkers: uitsprong uit het voorziene profiel is verboden.
B. Bij vrijstaande bebouwing
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in een bouwvrije strook bevinden.
Art. 11. DAKVORMEN
- In de bouwstroken, waar ten hoogste drie bouwlagen kunnen toegestaan worden, dit zijn bouwstroken palend aan de Turnhoutsebaan op het bestemmingsplan aangeduid met het cijfer 3 in een cirkeltje, is het zadeldak (dak met dubbele helling van 35° tot 45° en nok evenwijdig aan de straatgevel) verplichtend binnen de tussen twee pijltjes < > welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aanduiden waarin het cijfer 3 en waarboven het teken ^.
In de stroken waar de tussen twee pijltjes aangeduide cirkeltjes bekroond zijn met een teken — kan het plat dak toegestaan worden. Dit houdt in dat in deze laatste vermelde stroken ook het zadeldak kan toegestaan worden, mits inachtneming van wat hierna bepaald is onder paragraaf e)
- In alle bouwstroken waar ten hoogste twee bouwlagen toegestaan worden, aangeduid met het cijfer 2 in een cirkeltje tussen twee pijltjes (welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aangeven), of waar – op welke plaats ook – minder dan 3 bouwlagen hoog gebouwd wordt, is het zadeldak verplichtend.
Het zadeldak is eveneens verplichtend in alle andere bouwstroken voor hoofdgebouwen binnen de zones voor open- en voor halfopen bebouwing, ook waar geen teken boven de bovenvermelde cirkeltjes geplaatst werd of waar deze laatste niet voorkomen.
- De dakbasis van de hellende daken – dit zijn de zadeldaken evenwijdig aan de hoofdgevel – moet met één zijde samenvallen op de snijlijn met het voorgevelvlak, de achterzijde met het daaraan evenwijdige achtergevelvlak, tot een maximale diepte van 10m
De verder naar de achterzijde uitspringende bouwdelen kunnen voorzien worden van haaks op het hoofddak gerichte dakconstructies, d.i. als penetrerende zadel- of schilddaken, ofwel van platte daken.
- De schuine dakhellingen zullen een hoek van ten minste 35° en ten hoogste 45° vormen met het horizontale vlak, met dien verstande dat de dakhellingen van de reeds bestaande gebouwen binnen een strook van aaneengesloten gebouwen algemeen maatgevend zijn voor de op te richten gebouwen binnen de zelfde bouwstrook.
- De hoogte van de dakhellingen en van de nok mag ten opzichte van deze van het naastliggend gebouw verschillend zijn, met dien verstande dat de daardoor ontstane vrijstaande zijmuur, (“scheimuur” of “brandmuur”) als gevel afgewerkt en afgedekt wordt (met dezelfde materialen als de hoofdgevel) door de zorgen en op de kosten van de bouwer van het laatst toegelaten gebouw.
- Op de plaatsen waar op het plan de scheiding is aangegeven tussen te zone met verplicht schilddak en de zone waarin het plat dak kan toegestaan worden dient steeds de goede overgang verzekerd te worden door een zijdelings afhellend dakvlak – schilddak – van het laatste – of eerst - gebouw met dak, afhellend tot op iets boven het aanpalend gebouw met plat dak. Gebeurlijke hoogteverschillen waardoor zichtbare gedeelten van scheidsmuren blijven bestaan zullen verplichtend in gevelsteen opgetrokken en behoorlijk afgewerkt worden, zoals bepaald sub. e).
- Voor de aanhorige en bijgebouwen met niet meer dan één bouwlaag (dus enkel gelijkvloers) is de keuze tussen hellend dak of plat dak vrij.
Art. 14. PARKEER-, LAAD- EN STOPPLAATSEN *
I. Parkeerruimte
A. Algemene voorschriften
3. Binnen de grenzen van het perceel waarop een gebouw wordt opgericht of verbouwd en binnen een bouwstrook dient tegelijkertijd een parkeerruimte te worden aangelegd met een minimale stallingcapaciteit zoals hierna bepaald onder punt 5.
4. Indien het niet mogelijk of niet wenselijk is de vereiste parkeerruimte geheel of gedeeltelijk op het bouwperceel te voorzien kan, op eensluidend advies van de gemachtigde ambtenaar, door het college van burgemeester en schepenen vergunning worden verleend om de parkeerruimte binnen een bouwstrook aan te leggen op een perceel of te voorzien in een gebouw dat gelegen is of zich bevindt in een straal van 400m², gemeten vanaf de grenzen van het bouwperceel, en waarover de aanvrager de beschikking heeft hetzij in eigendom, hetzij ingevolge overeenkomst zoals hierna bepaald onder B, 8, c.
5. Indien de vereiste parkeerruimte, zoals bepaald onder de punten 1 en 2 hierboven, geheel of gedeeltelijk niet kan of mag worden aangelegd zal door de aanvrager een belasting of compensatoire vergoeding aan het gemeentebestuur moeten worden betaald naar rato van de ontbrekende parkeerruimte, zodra deze is vastgesteld door de gemeenteraad en goedgekeurd door de hogere overheid. In afwachting daarvan is het onderhavig lid niet van toepassing.
6. De parkeerruimte, die niet in een gebouw is voorzien moet, met inbegrip van de toegangen, volledig worden aangelegd. Bij wijze van uitzondering volstaat evenwel bij groepsbouw van sociale woningen een aanleg ten belope van 60% van de vereiste parkeerruimte volgens de normen hierna bepaald. Bij het bouwen van bijkomende sociale woningen gelden de normen voor alle woongebouwen.
7. Bepaling van de vereiste stallingscapaciteit :
Naast de eerste kolom die de aard of de bestemming van het goed opgeeft wordt in de tweede kolom opgelegd wat het aantal stallingsplaatsen is dat vereist is per eenheid die in de derde kolom wordt bepaald.
Deze berekeningswijze moet bij verbouwing enkel worden toegepast op de bijkomende eenheden, met dien verstande dat voor alle onderwijsinrichtingen slechts 1 stallingsplaats vereist is per bijkomende klas.
B. Opmerkingen
- Berekening van de vloeroppervlakte
De vloeroppervlakte wordt buitenwerks gemeten tussen de onbeklede buitenwanden van de gevelmuren van alle ruimten die kunnen worden afgesloten, zonder rekening te houden met de onderbrekingen door scheidingsmuren of verticale dienstwegen.
De vloeren van de lokalen die zich beneden het terreinniveau bevinden worden evenwel niet meegerekend.
Wat de vloeren onder het dak betreft wordt alleen het gedeelte met een binnenwerks gemeten vrije hoogte van tenminste 2,20m meegerekend.
- Minimale afmetingen van de parkeerruimte en van de toegangen
Opdat een stallingsplaats in aanmerking zou kunnen worden genomen bij de berekening van de stallingscapaciteit zijn de volgende minimale afmetingen vereist:
4. 1. voor boxengarages: 5,00m x 2,75m x 1,80m hoogte
5. 2. voor afgesloten ruimten: 4,50m x 2,25m x 1,80m hoogte
6. voor stalling in open lucht: 5,50m x 2,50m
De minimumbreedte van de toegangen moet daarenboven overeenstemmen met die, aangegeven op de modellen onder letter D.
- Toegankelijkheid van de stallingsplaats
Elke parkeerplaats moet aan de toegangsweg grenzen.
Bij wijze van uitzondering is het evenwel toegelaten bij woongebouwen parkeerplaatsen te voorzien die slechts kunnen worden ingenomen na eventuele verplaatsing van één ander autovoertuig.
- Voor de toepassing van het voorschrift vermeld onder de letter A, punt 2, dient ermee rekening te worden gehouden dat een parkeerruimte slechts in aanmerking kan worden genomen voor zover zij nog niet werd geteld als parkeerruimte voor een ander gebouw. Daarenboven moet het eventuele gebouw waarin de parkeerruimte wordt voorzien opgericht zijn overeenkomstig een bouwvergunning die na 11 november 1964 is afgegeven.
- Gebouwen die werden opgericht overeenkomstig een bouwvergunning die afgegeven werd vóór de voormelde datum kunnen evenwel in aanmerking worden genomen indien hun oorspronkelijke bestemming na die datum in garagebestemming werd gewijzigd. De nodige bewijsstukken moeten door de aanvrager worden voorgelegd.
- Kantoren voor de uitoefening van een vrij beroep
De vloeroppervlakte van de kantoren, studies, kabinetten, wachtkamers, enz. die deel uitmaken van een woning die gedeeltelijk bestemd is voor de uitoefening van een vrij beroep wordt geteld in de oppervlakte van de woning waartoe zij behoren; zij wordt derhalve niet als kantooroppervlakte beschouwd.
- Gebouwen waarvoor geen bepaalde norm is vastgesteld
Voor de gebouwen waarvan de bestemming niet voorkomt in de lijsten van letter A punt 5, moeten in voldoende mate parkeerplaatsen worden voorzien, rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden.
- De helling van een afrit naar een ondergrondse parkeerruimte mag, over een afstand van 5m gemeten vanaf de rooilijn, niet meer dan 4% bedragen.
Art. 16. ZONE VOOR GESLOTEN BEBOUWING
c) Bestemming
- Deze zone is hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting.
Daarbij zijn eveneens toegelaten, doch enkel op de benedenverdieping dit is gelijkvloers: winkels, handelszaken, ontspanningsgelegenheden, kantoren, verzorgende of ambachtelijke bedrijven voor zover deze noch door hun omvang noch door voortgebracht lawaai of reuk enige hinder kunnen verwekken voor het normaal en rustig woongenot.
- Worden niet toegelaten gebouwen met uitsluitende kantoorfunctie, behoudens voor gebouwen ten behoeve van openbaar bestuur.
- Gegroepeerde en gemeenschappelijke autobergplaatsen kunnen toegelaten worden op voorwaarde dat zij toegang hebben vanaf een openbare weg die uitgerust is voor gemotoriseerd verkeer.
d) Bebouwing
Aaneengesloten bouwwijze: elk gebouw is aan beide zijkanten begrensd door een gemeenschappelijke muur, opgericht op de perceelgrens.
Onderbrekingen in deze gesloten bouwrijen zijn toegelaten mits het voorzien van twee tegenover elkaar opgerichte zijgevels, afgewerkt in gevelmaterialen en op afstand van 3m vanaf de gemeenschappelijke zijdelingse perceelgrens en na vastlegging in een goedgekeurde verkaveling of geregistreerde overeenkomst tussen de betrokken eigenaars.
Indien de bestaande toestand voor een behoorlijke bebouwing een afwijking vereist kan, ten uitzonderlijke titel, een onderbreking van minder dan 2 x 3m in de bouwvrij toegelaten worden.
Indien autobergplaatsen voorzien worden, mogen deze niet meer dan de helft van de breedte van de gevel van het betreffende gebouw beslaan.
ARTIKEL 17: zone voor bijgebouwen en open ruimten:
1. bestemming: tuinen, open ruimten, dienstgebouwen, bergplaatsen en werkplaatsen voor zover ze geen hinder vormen voor het rustig karakter der woonwijk.
2. bebouwing: minimum een derde van de perceelsoppervlakte binnen deze zone moet aangelegd worden en effectief onderhouden worden als tuin en beplante ruimten.
In deze zone is het oprichten van een bijgebouw zonder hoofdgebouw bestemd tot bewoning op het betrokken eigendomsperceel niet toegelaten.
3. bouwhoogte: maximum 1 bouwlaag (enkel gelijkvloers). De hoogte der gebouwen mag op de erfscheiding niet meer zijn dan maximum 3m ten opzichte van het normale grondpeil van de aangrenzende percelen.
4. afsluitingen:
Behoudens de oprichting van gevels van bijgebouwen, kunnen afsluitmuren opgericht worden in baksteen met een maximum hoogte van 2m behoorlijk afgedekt en in gevelmaterialen afgewerkt, ofwel een groenblijvende haag (max. 2m hoog).
Op de percelen zijn 4 woningen aanwezig. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 718,89m² op een perceel van circa 4.614,28m².
Het perceel is gelegen in de dorpskern.
Het links aanpalende perceel wordt gebruikt als een eengezinswoning.
Het rechts aanpalende perceel wordt gebruikt als handelspand met appartement.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: meergezinswoningen, handel en horeca.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving zijn een mix van verschillende stijlen.
Het perceel is niet gelegen in een beschermd dorpsgezicht of beschermd landschap.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
De aanvraag gaat over het afbreken van gebouwen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 woonunits, een kantoorruimte en een publieke parkeerzone op een perceel van 4.614,28m². Het nieuwe gebouw wordt ingeplant tot op 3,66m uit de rooilijn, op 1,71m van de nieuwe rooilijn aan de rechterzijde van het gebouw en op de linker perceelsgrens. Het bebouw wordt in een L-vorm voorzien met telkens een voorgevel langs de bestaande en de nieuwe ontworpen rooilijn. De voorgevel van de het gebouw langs de Turnhoutsebaan heeft een breedte van 38,67m en de voorgevel langs de ontworpen rooilijn bedraagt 61,65m, gemeten op de voorgevelbouwlijn. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt maximum 19,5m inclusief dakoversteken groter dan 1m. De kroonlijsthoogte bedraagt 13,15m, gemeten vanaf het maaiveld, afgewerkt met een plat dak. De dakverdieping wordt teruggetrokken voorzien. De gevels worden opgetrokken in wit/grijze baksteen, rode baksteen, beton en hout. Het dak wordt afgewerkt met extensief groendak.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 1.453,29m².
Er wordt een oprit en 20 publieke parkeerplaatsen voorzien, deze worden overgedragen aan de gemeente. De verharding wordt voorzien in klinkers. De totale verharde oppervlakte (privaat en publiek) op het perceel bedraagt circa 1.216m².
Er worden bomen gerooid.
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO. - Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde. - Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. - Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend. - Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen. - Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen. - Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden. - Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn. - Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren. - Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding. - Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen - Decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning
Inspraak en advies
- Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening
Het advies van gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening afgeleverd op 28 oktober 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De gecoro staat positief tegenover verdichting en inbreiding en het voorzien van meergezinswoningen op deze locatie.
Het project overschrijdt echter de draagkracht van de omgeving. Voornamelijk het inbreidingsgedeelte (blok C) wordt als te ruim en te hoog ervaren. Dit heeft effect op de inkijk, de lichtinval en het uitzicht op de aanpalende percelen. De gecoro vraagt zich af of de gemeente beseft wat de impact zal zijn op deze naastliggende gronden en dat dit een precedent zal zijn voor het invullen van binnengebieden. Wenst de gemeente een grotere dichtheid toe te laten in ruil voor parkeerplaatsen?
Bijkomend merkt de gecoro volgende punten op:
o Betreffende mobiliteit. Mobiliteit is een aandachtpunt en is in het ontwerp niet voldoende onderbouwd.
- Zo wordt de aansluiting op de Turnhoutsebaan als problematisch ervaren. Er ontstaat een conflict tussen het aan- en afrijdende autoverkeer en de bestaande fiets/voetweg rechts van het perceel. De gecoro vraagt om een deftig breed fiets/voetpad te creëren. Dit is noodzakelijk voor een comfortabele verbinding en mobiliteit wat ook in het voordeel is van de toekomstige bewoners van het project.
- Er worden 22 publieke parkeerplaatsen voorzien op het maaiveld. De gecoro vraagt zich af wie er gebruik zal maken van de parkeerplaatsen. In de Oude Baan is er reeds een parkeerdruk. Zullen deze parkeerplaatsen niet eerder gebruikt worden door omwonenden dan door bezoekers van de Turnhoutsebaan? Is de overdracht van de parking aan de gemeente een meerwaarde en is dit voldoende onderzocht?
- De gecoro vraagt zich af hoe er moet gemanoeuvreerd worden naar de ondergrondse parking. De ruimte richting helling is vrij beperkt.
- Betreffende de gevelhoogte. De gecoro is van mening dat de kroonlijsthoogte moet aansluiten aan het aanpalende pand links. De extra hoge verdiepingsvloeren (tot circa 3m) hebben een te afwijkend effect op de gevelopbouw ten opzichte van de omgeving wat niet wenselijk is.
- De gecoro merkt op dat de mix aan wooneenheden niet divers genoeg is. Hierbij wordt verwezen naar de visie van de gemeente in de beleidsnota dorpskernen.
- De gecoro vraagt zich af wat de kwaliteit is van de appartementen op het gelijkvloers langsheen de Turnhoutsebaan. Tevens vraagt ze zich af of andere functies dan wonen hier niet beter zouden passen. De gemeente zou hierbij moeten aangeven wat kan en niet kan.Tenslotte vraagt de gecoro of de bestaande gevel van de woning, Turnhoutsebaan 209, kan geïntegreerd worden in het project.
- Gemeentelijke themaconsulent natuur en groen
Het advies van gemeentelijke themaconsulent natuur en groen afgeleverd op 3 september 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De aanvrager wenst een woning af te breken en een meergezinswoning bouwen met 31 woonunits. Op het perceel staat een waardevolle taxus die de moeite waard is om behouden te blijven.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o het groene karakter van de gemeente te versterken door een heraanplanting uit te voeren met minstens 10 inlandse hoogstammige loofbomen van eerste grootte plantmaat 10/12 en 15 inlandse hoogstammige loofbomen van tweede grootte plantmaat 8/10;
o het behoud van de waardevolle taxus, zoals in oranje omcirkeld op het plan BA_Amaril_I_B_inplantingsplan(a)-voorwaarden;
o de resterende bestaande bomen, bos te behouden;
o de heraanplanting met bomen van eerste grootte dient bij voorkeur met een onderlinge plantafstand van minstens 8m. De heraanplanting mag niet gebeuren onder de kruinen van bestaande bomen. Voor de bomen van tweede grootte bij voorkeur een onderlinge plantafstand van 5m hanteren;
o de heraanplanting dient op minstens 2m plantafstand van de perceelsgrenzen te gebeuren;
o de aanvrager neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplanting te laten slagen. Dit houdt onder meer in: een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwaliteitsvol plantgoed, het gebruik van een steunpaal of wortelkluitverankering en indien nodig het aanbrengen van bescherming tegen wild- of veevraat. De nazorg, zoals het tijdig water geven, kan noodzakelijk zijn om de heraanplant het eerste groeiseizoen te laten overleven;
o bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld of ingeboet. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe heraangeplante bomen tot volle wasdom te brengen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart – 1 juli, namelijk het broedseizoen van vogels, moet de aanvrager er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten (artikel 14 van het soortenbesluit) beschadigd, weggenomen of vernield worden;
o indien bronbemaling nodig is dient voldaan te worden aan de zorgplicht (bijvoorbeeld retourbevloeiing) aan de bestaande bomen in de omgeving;
o geen grondophogingen, zelfs tijdelijk, aan te brengen onder de bestaande bomen;
o de paden, oprit en terrassen aanpassen aan de inplanting van bestaande bomen zodat die behouden kunnen blijven. Hierdoor dient het gebouw ingeplant te worden op een afstand van 7m van de perceelsgrens zoals in oranje aangeduid op het inplantingsplan nieuw - voorwaarden;
o om schade aan bestaande bomen te voorkomen tijdens de bouw - en of wegenwerken dienen vanaf de start van de uitvoeringswerken boombeschermende maatregelen uitgevoerd te zijn zoals onder meer het plaatsen van een hekwerk, het leggen van rijplaten enzovoort om de bestaande bomen te beschermen;
o een bankwaarborg te voorzien van 4.000 euro ter garantie voor het behoud in een goede gezondheid van alle te behouden bomen, behoud van taxus en uitvoering heraanplantingswerken zoals eerder omschreven.
Gemeentelijke themaconsulent woonbeleid
- Het advies van gemeentelijke themaconsulent woonbeleid afgeleverd op 19 november 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Aan het gebouw worden nummers 207 (blok A) , 2O9 (blok B), 211 (kantoor), 213 ( blok C ingang 1), 213 A (blok C ingang 2), 213 B (blok C ingang 3) toegekend (geen inschrijving). De appartementen krijgen volgende huisnummering:
o 207 bus 1: gelijkvloers links (0.1);
o 207 bus 2: gelijkvloers rechts (0.2);
o 207 bus 3: eerste verdieping links (1.1);
o 207 bus 4: eerste verdieping rechts (1.2);
o 207 bus 5: tweede verdieping links (2.1);
o 207 bus 6: tweede verdieping rechts (2.2);
o 207 bus 7: derde verdieping (3.1);
o 209 bus 1: gelijkvloers (0.1);
o 209 bus 2: eerste verdieping (1.2);
o 209 bus 3: tweede verdieping (2.1);
o 209 bus 4: derde verdieping (3.1);
o 211: kantoor;
o 213 bus 1: gelijkvloers (0.1);
o 213 bus 2: eerste verdieping links (1.2);
o 213 bus 3: eerste verdieping midden (1.1);
o 213 bus 4: eerste verdieping rechts (1.3);
o 213 bus 5: tweede verdieping links (2.2);
o 213 bus 6: tweede verdieping midden (2.1);
o 213 bus 7: tweede verdieping rechts (2.3);
o 213 bus 8: derde verdieping links (3.1);
o 213 bus 9: derde verdieping rechts (3.2);
o 213 A bus 1: gelijkvloers links (0.2);
o 213 A bus 2: gelijkvloers rechts (0.3);
o 213 A bus 3: eerste verdieping links (1.4);
o 213 A bus 4: eerste verdieping rechts (1.5);
o 213 A bus 5: tweede verdieping links (2.4);
o 213 A bus 6: tweede verdieping rechts (2.5);
o 213 B bus 1: gelijkvloers links (0.4);
o 213 B bus 2: gelijkvloers rechts (0.5);
o 213 B bus 3: eerste verdieping links (1.6);
o 213 B bus 4: eerste verdieping rechts (1.7);
o 213 B bus 5: tweede verdieping (2.6).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o het is niet toegestaan om andere of bijkomende huisnummering te gebruiken.
- Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht
Het advies van Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht afgeleverd op 22 juni 2020 onder referentie AV/123/2020/00409, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Bijzondere voorwaarden
Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N120002 van 13.2 + 60 tot 13.3 + 9):
o De rooilijn ligt op 22m uit de gevellijn overzijde volgens plan C/2081 KB 14 mei 1938;
o De rooilijn valt samen met grens bestaande voorgevellijn op huisnummer 205;
o De zone van achteruitbouw bedraagt 0m;
o De minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 22m uit de gevellijn overzijde.
Publiciteit:
o Geen.
Gunstig advies onder voorwaarden
1) Onwenselijk omwille van doelstellingen en zorgplichten
Conform artikel 4.3.4. VCRO kan de vergunning worden geweigerd of moeten er voorwaarden opgelegd worden in de vergunning indien uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van de doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap.
“Een vergunning kan worden geweigerd indien uit het verplicht in te winnen advies blijkt da het aangevraagde onwenselijk is in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.”
In casu is de vergunningsaanvraag onwenselijk omwille van volgende doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap:
Onwenselijk omwille van verkeersveiligheid
In voorliggend geval worden de doelstellingen en zorgplichten inzake verkeersveiligheid en inzake een vlotte verkeersdoorstroming geschonden. Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden. Het Agentschap toetst dan ook de invloed van elke vergunningsaanvraag op de verkeersveiligheid rekening houdend met de specifieke omstandigheden.
Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg, zoals de N12, na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveilheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
De algemene richtlijnen hieromtrent werden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16 oktober 2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein), die onder meer de volgende voorwaarden oplegt:
o Er wordt slechts 1 toegang van maximum 4,5m breedte toegelaten. Voor sterk verkeersgenererende activiteiten is een toegang met een maximum breedte van 7m toegestaan.
o Er dient bij verkavelingen gestreefd te worden naar één gemeenschappelijke ontsluiting door middel van een ventweg. Wanneer het aantal loten beperkt is, dien de toegangen zoveel mogelijk geclusterd te worden. Twee loten dienen ter hoogte van de tussenliggende perceelsgrens voorzien te worden van een gemeenschappelijke toegang van maximum 7m.
o Ter hoogte van de perceelsgrens, dient, behoudens de toegang, een structurele niet-verrijdbare scheiding aangebracht te worden door de aangelande.
o De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, ...).
o Indien het perceel grenst aan een weg van lagere categorie, dient de toegang daar te worden voorzien, eveneens zover mogelijk verwijderd van het kruispunt.
o Ter hoogte van kruispunten worden er geen nieuwe vestigingen van druk bezochte handelszaken of nieuwe gebouwen waarin een sterk verkeersgenererende functie wordt voorzien, aanvaard.
o De toegang dient op minstens 70m van het kruispunt te worden voorzien.
o Er kan geen toegang voorzien te worden ter hoogte van een onoverzichtelijke bocht.
o Er is te weinig plaats op het perceel voor draaimanoeuvres zodat deze op een gevaarlijke manier op de gewestweg zullen uitgevoerd worden.
o De zichtbaarheid voor het verkeer wordt gehinderd door een constructie.
o Haaks parkeren achter de rooilijn wordt niet toegestaan (wel uitzondering mogelijk). Het is onwenselijk dat bestuurders achterwaarts de gewestweg dienen op te rijden om de parking te verlaten of het is onwenselijk dat bestuurders op de gewestweg dienen te manoeuvreren om het perceel veilig op of af te rijden.
Hoewel een privaat perceel een recht heeft om toegang te hebben tot de openbare weg, is de uitvoering van dit recht afhankelijk van de noodwendigheden eigen aan het openbaar domein. Het openbaar domein wordt in eerste instantie immers aangelegd met het oog op het algemeen belang. De inrichting van de openbare weg is steeds precair en men kan geen particulier recht op de bestaande of toekomstige inrichting van een openbare weg doen gelden.
Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft aan de openbare weg in het algemeen belang moet worden aangelegd, namelijk met een minimum aan ontsluitingen en conflictpunten. De vergunningverlenende overheid kan bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning niet bepalen hoe de openbare weg zal moeten worden aangelegd. De breedte en de modaliteiten van de ontsluiting van een perceel naar de openbare weg worden bepaald door de wegbeheerder van deze openbare weg en niet door de vergunningverlenende overheid. Anders oordelen zou een bevoegdheidsoverschrijding inhouden.
Dat in de huidige vergunningsaanvraag voorziene ontsluiting zal dus onuitvoerbaar zijn, bij gebreke aan een akkoord hieromtrent door de wegbeheerder. Elke normaal en zorgvuldige vergunningverlenende overheid zal een project met een dergelijke ontsluiting niet vergunnen. Het getuigt immer van onzorgvuldig en kennelijk onredelijk bestuur om een stedenbouwkundige vergunning af te leveren die niet uitvoerbaar zal zijn bij gebreke aan de mogelijkheid om te ontsluiten naar de openbare weg.
Het Agentschap Wegen en Verkeer wijst hierbij expliciet op de alternatieve ontsluitingsmogelijkheid via de weg van lagere categorie met name de Oudebaan. Een toegang voor de brandweer wordt hier reeds voorzien. Op deze wijze kan op een veiligere wijze worden ontsloten met minder hinder voor de openbare weg.
De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.
Het dienst order met betrekking tot toegangen (MOW/AWV/2012/16) bepaalt dat wanneer een perceel grenst aan een weg van lagere categorie de toegang daar dient te voorzien.
Op deze wijze wordt een veiligere wijze ontsloten met minder hinder voor het vlot verkeer en zonder bijkomende gevaarlijke conflictpunten te creëren ter hoogte van de gewestweg.
De Turnhoutsebaan is een zeer intensief gebruikte gewestweg zowel voor gemotoriseerd verkeer als voor zwakke weggebruikers. Het in- en uitrijden zal het verkeer belemmeren en betekent een bijkomend conflictpunt met de zwakke weggebruiker in een reeds zeer drukke omgeving. Bovendien impliceert het toestaan van een inrit via de gewestweg het wegvallen van een parkeerzone voor publiek gebruik. De parkeerplaatsen bevinden zich aan de kant van de Oudebaan.
Besluit:
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden:
De ontsluiting tot het perceel dient te gebeuren via de weg van lagere categorie met name de Oudebaan.
Algemene voorwaarden gewestweg
1) Voorbouwsels, erkers, portalen, trappen en andere uitstekende delen in de zone van achteruitbouw zijn toegelaten op voorwaarde dat:
o Ze ten hoogste slechts met ¼ van de breedte van de zone van achteruitbouw voorbij het vlak van de voorgevel reiken ze op een afstand van de aangrenzende eigendommen blijven, gelijk aan de grootte van de toegelaten uitsprong;
o Ze geen elementen bevatten die betrekking hebben op de structuur zelf van het gebouw, zoals hoofdleidingen voor gas, elektriciteit, water, trapkasten, enzovoort.
2) Indien de bouwlijn samenvalt met de rooilijn mag op het vlak van de voorgevel geen voorbouw (uitsprong) komen, die de hieronder vermelde grenzen overschrijdt:
- Verhoogde voetpaden (trottoirs) of bermen
Tot op 2,10m hoogte vanaf het trottoirniveau worden geen uitbouwsels geduld die meer dan 0,20m voorbij de rooilijn reiken.
Deuren en vensters mogen bij het openen niet buiten het gevelvlak komen. Boven 2,10m hoogte mag geen enkel uitbouwsel meer dan 1m voorbij de rooilijn en nooit verder dan tot op 0,5m van het verticaal vlak door de trottoirband reiken.
- Niet-verhoogde voetpaden en bermen
Tot op 5,5m hoogte, gemeten vanaf het voetpadniveau, zijn uitbouwsels enkel toegelaten voor zover ze niet meer dan 0,2m voorbij de rooilijn reiken en het gebouw ten minste 1m achteruit staat en opzichte van de rand van de eigenlijke rijbaan.
- Boven 5,50m zijn uitbouwsels toegelaten voor zover ze niet reiken tot op 0,5m van het verticale vlak door de rand van de eigenlijke rijbaan.
3) Het eigendom wordt volgens de voorgeschreven rooilijn afgesloten.
Indien de afsluiting uit een lage muur bestaat, heeft deze muur een maximum hoogte van 0,75m, waarop al dan niet een hekwerk komt, de totale hoogte mag 2,25m niet overschrijden. Boven 1,50m moet de afsluiting meer open dan gesloten delen vertonen.
Indien de afsluiting uit een groene haag bestaat, wordt deze geplant op 0,5m achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50m stamhoogte hebben en moet jaarlijks voor 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden.
De hekken mogen bij het openen niet over het wegdomein draaien.
De afsluitingen aan de wegkruisingen en wegaansluitingen mogen het uitzicht niet benemen boven 0,75m hoogte.
4) In de onder 2, - paragraaf 1 en 2 genoemde afsluitingen worden inritten toegelaten die grotere hoogteafmetingen mogen hebben dan de in 2, - paragraaf 1 en 2 vermelde. Deze inritten mogen in geen geval aangebracht worden tegenover de aanwezige bomen van de weg.
5) In de zone zoals die volgt uit de toepassing van de teruggelegde rooilijn en in de zone van achteruitbouw zoals die aangegeven is in de bijzondere voorwaarden, mogen geen ondergrondse constructies (zoals ondergrondse tanks, …) gemaakt worden. Het is verboden er gemene afsluitingen van meer dan 1,50m hoogte op te richten.
In de eerste 2m van de zone van achteruitbouw vanaf de grens van het gewestdomein of van de eventuele rooilijn zijn beplantingen toegelaten tot maximum 1,5m hoogte of 0,75m hoogte ter hoogte van de wegaansluitingen.
In het overige deel van de zone van achteruitbouw mogen de beplantingen niet hoger zijn dan bepaald in de gemeentelijke verordeningen.
6) Het peil der dorpels van de deuren, poorten of van het om het even welke toegang ten opzichte van het peil van het voetpad of de uiterste rand van de verharding, wordt aangegeven in de bijzondere voorwaarden. Indien dit peil niet gevolgd wordt, kan de eigenaar bij een eventuele wijziging van het lengteprofiel van de weg, geen aanspraak maken op enige vergoeding voor aanpassing van deuren, poorten en andere toegangen. Het peil van de dorpels dient boven de kruin van de weg gesitueerd te zijn.
7) Er mogen geen inritten voor voertuigen worden aangelegd tegenover bestaande bomen van de weg. De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande wegeninfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, …)
8) De afdekking van afsluitingsmuren moet zo ontworpen worden dat het daarop vallende water naar het privé-domein afvloeit.
9) De ontworpen werkzaamheden worden zo uitgevoerd dat ze de afwatering van de weg nooit hinderen.
10)Alle ingebruiknames en wijzigingen van het openbaar domein (zowel de tijdelijke als de permanente) vereisen een aparte vergunning van de wegbeheerder cfr. het besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2002 betreffende het toekennen van vergunningen, het vaststellen en innen van retributies voor de privatieve inname van het openbaar domein van de wegen (en latere wijzigingen).
Onder ‘tijdelijke’ wordt, onder andere verstaan werfbezetting zoals stellingen, containers, opslag van materialen, tijdelijke werftoegangen, terrassen, …
Onder ‘permanente’ wordt onder andere inbuizingen, kopmuren, aanvullingen van het domein, afvoerleidingen voor afvalwater en hemelwater, …
11)De geldigheidsduur van onderhavig advies is beperkt tot 2 jaar.
12)De goedgekeurde plannen, alsmede de vergunningen met de bijhorende adviezen, moeten steeds op de bouwplaats voorhanden zin en bij iedere vordering van de bevoegde ambtenaren voorgelegd kunnen worden.
13)Dit adviesformulier beperkt zich tot de voorschriften betreffende de rooilijn, de bouwvrije zone en de zone van achteruitbouw. Het ontheft de belanghebbende niet zich te richten naar de overige regelgeving.
14)Indien de publiciteit en uithangborden geen deel uitmaakt van deze aanvraag, dienen zij het voorwerp uit te maken van een afzonderlijke aanvraag.
15)Reliëfwijzigingen
- De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond. Uitgezonderd voor toegangen, zijn aanvullingen met steenpuin verboden.
- Ingeval het buitentalud van de gracht verhoogd wordt, dient dit talud afgedekt te worden met minimum 30cm teelaarde en ingezaaid te worden.
Na de werken dient de gracht over de volledige breedte van het aangrenzende perceel gezuiverd te worden van aanvullingsgrond.
16)Slopen
o De afbraakwerken mogen geen aanleiding geven tot schade aan het openbaar domein. De wegaanhorigheden, die beschadigd worden, dienen door de vergunninghouder in hun oorspronkelijke toestand hersteld te worden. De verkrijger dient de wegbeheerder minimum 10 dagen voor de aanvang der sloopwerken schriftelijk in kennis te stellen van eventuele gebreken aan het gewestdomein. Zo hij dit nalaat, wordt er verondersteld dat het gewestdomein zich in perfecte staat bevindt.
o Alle ondergrondse constructies voor de rooilijn worden volledig verwijderd. In de zone van achteruitbouw moeten alle constructies worden afgebroken tot op minimum 1m onder het peil van het aanpalend openbaar domein. In dat geval zullen in de resterende keldervloeren gaten gemaakt worden van 0,5m x 0,5m per 4m² oppervlakte.
o De overbodige aansluitingen naar de rioleringen mogen gedicht ter hoogte van de grens van het openbaar domein.
o De sloopwerken moeten uitgevoerd worden zonder belemmering noch onderbreking van het verkeer, tenzij anders bepaald inde bijzondere voorwaarden.
o De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond en verdicht te worden bij lagen van 30cm. Steenpuin als aanvullingsmateriaal is verboden.
o De aanvulling voor de rooilijn dient afgedekt te worden met teelaarde op een dikte van 30cm.
17)Publiciteit
o Bij het plaatsen van publiciteit reclame en uithangborden op afzonderlijke constructies in de zone van achteruitbouw is het volgende van toepassing: de totale oppervlakte van de constructie, met inbegrip van de borden (éénzijdig), van één vestiging wordt beperkt tot 5m². De totale hoogte van de constructie (bord inbegrepen) wordt beperkt tot 4m. De afstand nar de perceelsgrens tussen de private eigendommen moet minstens 1,5 maal de totale hoogte van de constructie bedragen. Het bord en de dragende constructie mogen geen hinder betekenen voor de zichtbaarheid op het verkeer van de gewestweg ter hoogte van de kruispunten en/of private uitritten. Het bord noch de constructie mogen verder reiken dan de rooilijn.
o Omwille van de verkeersveiligheid is het verboden inrichtingen aan te brengen die de bestuurders verblinden of misleiden, die – geheel of gedeeltelijk – verkeerstekens voorstellen of nabootsen, die van op enige afstand met deze tekens verward kunnen worden of die op enige andere wijze de doelmatigheid van reglementaire tekens aantasten. Inrichtingen die zich op minder dan 7m boven de grond bevinden binnen een afstand van 75m van verkeerslichten, mogen geen lichtweergevende of reflecterende rode, groene of oranje tint hebben.
o Lichtgevende en verlichte publiciteit mag om veiligheidsredenen de aandacht van de automobilisten ’s nachts niet te veel afleiden. De cijfers en limietwaarden die in de meeste normen en reglementeringen voor de luminescentie van lichtgevende of verlichte publiciteit worden vermeld zijn dan ook grotendeels ingegeven om de lichtsignalisatie langs verkeerswegen niet te verstoren. Vlarem bepaalt dat, om lichthinder te voorkomen, lichtreclame in intensiteit de openbare verlichting net mag overtreffen.
o Vanaf een bepaald nachtelijk uur het ‘rendement’ van verlichte publiciteit zeer klein gezien het beperkte aantal toeschouwers dat nog langskomt of voorbijrijdt. Een volledig doven van publiciteit na een bepaald uur (bijvoorbeeld 22u) is dan ook het aangewezen middel om de lichtvervuiling te beperken.
o Om lichtvervuiling te bestrijden en uit veiligheidsoogpunt dient de luminescentie van lichtgevende en verlichte publiciteitsborden beperkt te worden tot volgende voorwaarden: oppervlakte van het lichtgevend vlak <= 0,5m² (maximum luminescentie 500 cd/m²) > 0,5m² en < 10m² (maximum luminescentie 400cd/m²) > 10m² (maximum luminescentie 300cd/m²).
Bovenvermelde waarden gelden voor elke plaats op het voetpad of aan de rand van de weg op een hoogte van 1,60m (dat wil zeggen voetpad aan dezelfde zijde van de weg als het publiciteitsbord of aan de overzijde van de weg) en voor elke plaats in een vensteropening van een woning.
De vermelde luminescentiewaarden hebben betrekking op metingen uitgevoerd met een gekalibreerde luminescentiemeter, die nauwkeurig aan de ooggevoeligheidskromme is aangepast (norm CIE 698). Voor elke meting moet de openingshoek aangepast worden naargelang het te meten detail van het reclamebord.
o Indien een publiciteitsbord verlicht wordt met een gerichte lichtbron (projector, spot) dan moet deze lichtbron het publiciteitsbord verlichten, met andere woorden: er mag geen rechtstreekse opwaartse, zijwaartse, achterwaartse of neerwaartse (onder het publiciteitsbord) uitstraling zijn door de lichtbron.
o De vergunninghouder is zowel tegenover het Vlaamse Gewest als tegenover derden aansprakelijk voor alle schade die het gevolg van het plaatsen, het gebrek aan onderhoud of het bestaan van de vergunde borden.
- Brandweer Malle
Het advies van Brandweer Malle afgeleverd op 2 juli 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Bij onderstaande opgesomde artikels werden opmerkingen gemaakt:
o A: art. 1.1 De toegang vanuit de Turnhoutsebaan voor de brandweervoertuigen is enkel mogelijk indien de oprit van de toegangsweg vrij gehouden wordt. Stilstaande of geparkeerde voertuigen op deze toegangsweg kunnen ook de toegang voor de brandweerdiensten bemoeilijken. We adviseren om het parkeren van bewoners en bezoekers op deze toegangsweg te verbieden met behulp van de nodige signalisatieborden.
o Om te kunnen indraaien zal de oprit verbreed moeten worden met 2 m links en 1 m rechts van de opgetekende “Stalplaats Brandweer”; Hiervoor dienen de nodige signalisatieborden en wegmarkeringen voorzien te worden om het parkeren aan de Turnhoutsebaan te vermijden
o A: art 1.1 De oprit ter hoogte van de Oudebaan zal verbreed en verdiept moeten worden om de wettelijke draaicirkels te respecteren. Ook zal met behulp van signalisatie en wegmarkeringen, de oprit steeds vrijgehouden moeten worden.
o A: art. 6.8.2.2 Handblusser in berging 13 is niet logisch geplaatst. Deze dient verplaatst te worden naar het compartiment dat bergingen 11, 12 en 13 bedient.
o A: art. 6.8.5.3.1 Bovenop de plaatsen die al voorzien zijn op plan moet een extra muurhaspel voorzien zijn in de kantoorruimte;
o E: art. 3.3.2 Bouwheer voorziet een automatische branddetectie installatie. Deze dient te voldoen in ontwerp en uitvoering aan de norm NBN S 21-100-1.
Op onderstaande opgesomde artikels zijn inbreuken vastgesteld:
o A art. 1.1 Op basis van de huidige plannen is het onmogelijk om vanuit de Oudebaan toegang te krijgen met een brandweervoertuig. De wettelijke draaicirkels worden niet gerespecteerd.
o A: art. 4.2.2.4 Op de plannen zijn geen zelfsluitende deuren voorzien tussen de compartimenten en het gemeenschappelijk trappenhuis.
o A: art. 4.2.2.5 Het trappenhuis van gebouw A dat het parkeerniveau met het evacuatieniveau is niet gescheiden van het trappenhuis dat de hogere verdiepen moet bedienen.
o A: art 6.2.1.2 Op plan is er geen sas opgetekend voor 3 van de 5 liften die het ondergrondse niveau bedienen. De lift van gebouw B en de middelste lift van gebouw C voldoen wel aan de wettelijke bepalingen.
o A: art. 6.8.5.4.2 De ondergrondse hydranten die zowel de Turnhoutsebaan als de Oudebaan bedienen, staan niet aangeduid op het inplantingsplan. Een bijkomende hydrant zal noodzakelijk zijn, indien de afstand tussen de meest afgelegen opstelplaats voor de brandweer op de toegangsweg tot zijn dichtstbijzijnde hydrant meer dan 50 m bedraagt.
o E: art. 3.3.1 Bouwheer voorziet droog sprinklersysteem. Dit beveiligingstype is niet meer weerhouden in vigerende richtlijn.
o E: art. 3.6.2 De opgetekende parkeerboxen dienen voorzien te zijn van ventilatieopeningen.
o E: art. 3.8.2 Op de plannen is geen centrale controle- en bedieningspost voorzien.
Hierdoor:
o Komt de veiligheid van aanwezigen en indien nodig hun snelle evacuatie in het gedrang;
o Wordt de tussenkomst van de openbare hulpdiensten bemoeilijkt;
o Zijn niet alle maatregelen getroffen om schadelijke gevolgen van een brand te beperken.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Verbreden en verdiepen van toegangsweg langs Oudebaan zodat de wettelijke minimale draaicirkels gerespecteerd kunnen worden.
o Zelfsluitende deuren voorzien tussen woningen en gemeenschappelijke trappenhal.
o Scheiding van trappenhal in gebouw A (-1 naar 0 vs. 0 naar +3).
o Aanpassing ventilatie en sluitingsmechanisme deuren in afvalberging.
o Aanbrengen van een SAS bij alle ondergrondse lifteningangen.
o Aanduiding locatie hydranten. Inclusief bijkomende hydrant voorzien indien maximale afstandsregel van 50m niet gerespecteerd is.
o De totale parkeergarage dient voorzien van een natte sprinklerinstallatie conform de geldende norm.
o De parkeerboxen dienen voorzien te zijn van ventilatieopeningen.
o Het voorzien van een centrale controle- en bedieningspost.
- Fluvius System Operator
Het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 17 september 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De klant heeft Fluvius laten weten pas samen te willen zitten wanneer de vergunning bekomen werd.
De voorwaarden van Fluvius zijn opgemaakt met de standaard vermogens.
- Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 19 juni 2020 onder referentie L-20-933/192286, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
o beschrijvend gedeelte:
o van toepassing zijnde regelgeving:
o de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
o het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
o de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
o het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
o het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
o de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
o deze lijst is niet limitatief.
o Ligging volgens het zoneringsplan:
o De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation (oranje gearceerd).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering langsheen de Oudebaan.
- De regenwaterput met een inhoud van 10.000 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer ééngezinswoningen, waarvan minstens een gebouw groter is dan 100m².
- De regenwaterput dient voorzien van effectief herbruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van een buitenkraantje. Dit herbruik is ontoereikend. Gezien de mogelijkheid tot herbruik (31 appartementen) dienen alle toiletten en eventueel wasmachines mee aangesloten te worden voor herbruik. Het herbruik dient in verhouding te staan met de inhoud van de regenwaterput, mogelijk dient de inhoud van de regenwaterput dus nog vergroot te worden. Het herbruik dient herbekeken en aangepast te worden.
- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met minimum 34.649,87 liter (effectief 34.920 liter) infiltratievolume en minimum 55,44m² (effectief 61,48m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein ter hoogte van de rooilijn. Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
- Een voldoende gedimensioneerde (volgens ‘Waterwegwijzer bouwen en verbouwen’) en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is aan te raden. Deze werd voorzien en staat op het plan vermeld.
- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke (toekomstige) overgang van privéwaterafvoer naar het (toekomstig) openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
- De bestaande huisaansluiting van de te slopen bebouwing dient herbruikt te worden. Tijdens de werkzaamheden dient deze aansluiting op een degelijke wijze afgesloten te worden, zodat er geen onnodig vuil, zand, afval ... in de riolering kan terechtkomen. Nieuwe huisaansluitingen (op een andere locatie of met een grotere diameter) zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering.
- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke toekomstige overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
- Aan de rechterzijde van het gebouw staat er op het rioleringsplan nog een aansluiting voor RWA getekend. Het is niet duidelijk wat hierop is aangesloten of hiervoor de nodige hemelwatervoorzieningen werden voorzien. Dit dient verduidelijkt/aangepast te worden.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. De aansluiting dient aangevraagd te worden bij Pdipa-Riolering.
o Algemene voorwaarden:
- Voor elke aansluiting op de riolering dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden op de afkoppeling van het hemelwater.
- Pidpa
Het advies van Pidpa afgeleverd op 4 juni 2020, luidt: gunstig.
De percelen liggen buiten de beschermingszone van Pidpa.
- Proximus
Het advies van Proximus afgeleverd op 8 juni 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan;
o Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste vande aanvrager;
o Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus;
o De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan;
o Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij de klantendienst van Proximus.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 8 juni 2020 tot 7 juli 2020.
Er werden 2 schriftelijke bezwaren, 2 schriftelijke gebundelde bezwaren en 4 digitale bezwaren ingediend.
De bezwaren handelen over:
1. de bezwaarindieners zijn van mening dat de aanvraag een impact zal hebben op de landelijke, dorpse leefomgeving.
2. een bezwaar handelt over de parking langs de Oudebaan. De bezwaarindieners wensen dat er in de toekomst ook geen uitgang langs de Oudebaan voorzien wordt.
3. de aanvraag is strijdig met artikel 4.4.9/1 van de VCRO. De bezwaarindieners zijn van mening dat ze niet in kennis gesteld, gecontacteerd of geraadpleegd zijn.
4. de aanvraag is strijdig met de beslissing van de gemeenteraad van juni 2020. Er werd beslist dat eengezinswoningen de norm zijn en blijven.
5. een bouwput van 5m diep zal voor enorme barsten en verzakkingen leiden aan het aanpalende gebouw dat enkel een kruipkelder heeft.
6. door het zakken van de waterspiegel riskeren alle bomen en planten op het aanpalende perceel het te begeven.
7. de bezwaarindieners zijn van mening dat de werken hinder zal veroorzaken. Tijdens de werkzaamheden zal het huis schudden en schokken hierdoor is praktijk uitoefening niet meer mogelijk.
8. de aanvraag schendt de privacy van de omliggende woonhuizen, panden en tuinen door de hoogbouw (4 verdiepingen) met waardevermindering van de huidige omliggende woonhuizen als gevolg.
9. de aanvraag zal nog meer verkeersproblemen zowel langs de Turnhoutsebaan, Oudebaan als de Picardiënlaan teweegbrengen.
10. een bezwaar handelt over meer milieuvervuiling door de ondergrondse parking die dienst al doen voor meerdere wagens.
11. groenzones moeten plaats maken voor de bouw van dure woonunits.
12. een bezwaar handelt over de inplanting. De huizen langs de Oudebaan zijn 1,5m lager ingeplant dan het perceel van de aanvraag. De onredelijke hoogte van het nieuwe project zal hinder veroorzaken voor deze woningen.
13. de grootschaligheid van de achterliggende vleugel is een inbreuk op de privacy van de rustige, groene tuinen en open ruimte in de omliggende percelen lang de Oudebaan. Dit zal leiden tot een waardevermindering van de omliggende woonhuizen en panden.
14. het appartementsgebouw gaat leiden tot een echt verkeersinfarct met meer stilstaand verkeer in plaats van doorgaand verkeer en meer sluipverkeer in de omliggende straten.
15. de bezwaarindiener heeft grote twijfels over de geluidsproductie van de technische installaties (ronkende airco’s op het dak etc.) die zullen worden gebruikt. Dit is ongepast grenzende aan een familiale woonstraat in het centrum van het dorp.
16. Het voorzien van een openbare parking grenzend aan de Oudebaan zal het verstedelijkt karakter versterken. Dit zal geluidoverlast met zich meebrengen.
17. de overloop dan de hemelwaterputten en infiltratie in de groen tuinzone mag geen probleem opleveren voor de achterliggende percelen die 2m lager gelegen zijn.
18. de bezwaarindiener wenst dat alle werfverkeer langs de Turnhoutsebaan verloop, dat er enkel op weekdagen tussen 7 en 19uur gewerkt wordt en dat de ruwbouw wind en waterdicht is op 8maanden. Bijkomend wenst de bezwaarindiener ook dat de bronbemaling zo ver mogelijk van de Oudebaan geplaatst wordt.
De bezwaren worden als volgt beoordeeld:
1. De aanvraag is gelegen langs de Turnhoutsebaan, een gewestweg. Deze wordt in de onmiddellijke omgeving gekenmerkt door meergezinswoningen van 2 tot 3 bouwlagen met een dak.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
2. De parking zal overgedragen worden aan de gemeente en opgenomen worden in het politiereglement.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
3. Alle aanpalende eigenaars, volgens de gegevens van het kadaster, zijn per aangetekende zending in kennis gesteld van de aanvraag voor de aanvang van het openbaar onderzoek.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
4. De beleidsnota dorpskernen, goedgekeurd door de gemeenteraad op 15 juni 2020 is enkel van toepassing op aanvragen die ingediend worden na de goedkeuring. Deze aanvraag werd via het omgevingsloket ingediend op 23 maart 2020.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
5. De aanvraag is in samenwerking met een architect aangevraagd. De architect staat in voor de controle van de stabiliteit.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
6. De aanvraag omvat geen bronbemaling.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
7. De hinder van de bouwwerkzaamheden zijn tijdelijk van aard.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
8. De vierde bouwlaag wordt enkel voorzien langs de Turnhoutsebaan. Naar de achterliggende percelen wordt de bouwhoogte afgebouwd. De terrassen worden op minimum 11,45m van achter perceelsgrens voorzien. Op de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen worden laag en middelhoog groene struiken met inheemse bomen voorzien. De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
9. De ontsluiting wordt langs de Turnhoutsebaan voorzien. De Turnhoutsebaan is een voldoende uitgeruste gewestweg waardoor de impact van bijkomende woonentiteiten beperkt zal zijn.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
10. het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
11. Het perceel van de aanvraag is een reeds bebouwd perceel. Na de sloop en heropbouw zal 42% van het perceel worden ingericht als groene ruimte.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
12. Het bebouw sluit aan bij de straatpas langs de Turnhoutsebaan. Zie punt 8.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
13. Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. Zie punt 8.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
14. Zie punt 9.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
15. De aanvraag voorziet geen airco’s of technische installaties. Men kan geen rekening houden met veronderstellingen.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
16. De parking is beperkt in grootte en zal omringt worden met laag en middelhoog groen. Hierdoor zal de impact naar de omgeving beperkt zijn.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
17. E wordt een voldoende groot infiltratiesysteem voorzien om het hemelwater op eigen terrein te laten infiltreren.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
18. Bouwwerkzaamheden dienen conform het GAS-reglement te gebeuren. Deze aanvraag voorziet geen bronbemaling.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
Beslissing gemeenteraad inzake gemeentewegen
Het artikel 31 van het decreet omgevingsvergunning voorziet dat als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad hierover moet beslissen.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
De gemeenteraad heeft in de zitting van 16 november 2020, het volgende beslist:
o De gemeenteraad beslist dat het gedeelte van het perceel van circa 1.191,78m² kosteloos moet worden overgedragen aan de gemeente.
o De gemeenteraad beslist dat de toegangsweg, de parking en de omgevingsaanleg dient aangelegd te worden door de aanvrager.
Hierbij worden volgende voorwaarden opgelegd:
o De kosten van de grondafstand, notariële kosten inbegrepen, vallen ten laste van de aanvrager.
o De kosten van aanleg van de toegangsweg, de parking en de omgevingsaanleg, studiekosten inbegrepen, vallen ten laste van de aanvrager.
Argumentatie
- Wegenis
De aanvraag voorziet in de aanleg van een publieke parking voor 22 personenwagens met een ontsluitingsweg langs de Turnhoutsebaan. Hiervoor werd een rooilijnplan toegevoegd aan de aanvraag.
- Watertoets
Waterparagraaf: het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De ondergrondse constructie heeft beperkte dimensies en geeft geen aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 5 juli 2013. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 10.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van 34.920 liter en een infiltratieoppervlakte van 61,48m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
- Functionele inpasbaarheid
Het afbreken van gebouwen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 woonunits, een kantoorruimte en een publieke parkeerzone is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
- Het mobiliteitsaspect
Omdat het project 31 woonentiteiten omvat en ongeveer 210 m² kantoorruimte omvat moeten er 48 parkeerplaatsen worden voorzien. De aanvraag voorziet 2 deelwagens en 40 parkeerplaatsen waarvan 3 toegankelijk zijn voor andersvaliden. De parkeerplaatsen zijn minimum 2,50m breed en 5,50m diep. Er wordt een fietsenberging voor 78 fietsen voorzien in de ondergrondse parkeergarage en een fietsenberging voor 20 fietsen op de gelijkvloers verdieping. De aanvraag voorziet in 2 deelwagens.
De aanvraag voorziet een publieke parking met 20 parkeerplaatsen met een ontsluiting langs de Turnhoutsebaan. Het Agentschap Wegen en Verkeer wenst dat de ontsluiting gebeurt langs de Oudebaan. De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich hier niet bij aan. De parking wordt voorzien in functie van de winkels gelegen langs de Turnhoutsebaan. Een ontsluiting langs de Oudebaan zou een te grote impact hebben op de rustige woonstraat.
De GECORO vraagt zich af wie gebruik zal maken van de parkings. De parkings zullen overgedragen geworden aan de gemeente, en bijgevolg opgenomen worden in het politiereglement.
De GECORO vraagt zich af hoe er moet gemanoeuvreerd worden naar de ondergrondse parking. Aangezien de ruimte richting de helling vrij beperkt is. De aanvraag voorziet echter een obstakelvrije ruimte voor de inrit van de ondergrondse van minimum 10,8m.
De GECORO merkt op dat er een conflict ontstaat tussen de aan- en afrit en de bestaande fiets en voet weg. De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich hier niet mee aan. Aangezien de oprit een breedte heeft van 7,18m waardoor 2 richtingsverkeer mogelijk is. En de bestaande voetweg wordt verbreed naar 1,47m op het perceel.
De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
- De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het BPA. Het gebouw wijkt echter wel af van het BPA Turnhoutsebaan.
In een vergunning kunnen na openbaar onderzoek, afwijking worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften van een BPA voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag zoals voor in artikel 4.4.9/1 van de VCRO. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
Het geldende BPA Turnhoutsebaan is ouder dan 15 jaar. Tijdens het openbaar onderzoek werden geen gegronde bezwaren ingediend. De aanvraag voorziet een teruggetrokken 4de bouwlaag langs de Turnhoutsebaan. Langs de Turnhoutsebaan komen gebouwen voor met een gelijkaardig bouwprofiel en een vertrapte gevelhoogte. Door het voorzien van een toegangsweg vanaf de Turnhoutsebaan naar de achterliggende publieke parking is het aanvaardbaar om een extra voorgevel te voorzien langs de toegangsweg. Het gebouw wordt langs deze zijde voorzien van 3 bouwlagen die worden afgebouwd naar de achterliggende percelen. Hierdoor is de impact naar de achterliggende percelen beperkt.
De aanvraag past in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
- Visueel-vormelijke elementen
De gebruikte gevelmaterialen zijn toegestaan. Het ontwerp integreert zich in het straatbeeld.
- Cultureel historische aspecten
De bestaande woning gelegen aan de Turnhoutsebaan 209 is een markant gebouw, maar niet beschermd. De aanvraag voorziet de afbraak van deze woning. De GECORO stelt de vraag of de bestaande gevel niet geïntegreerd kan worden in het project. De bestaande woning is echter gelegen in de zone voor voetgangers en uitzonderlijk gemotoriseerd verkeer volgens het BPA Turnhoutsebaan. Bijgevolg is het aanvaardbaar dat de woning gesloopt wordt.
- Bodemreliëf
De aanvraag behoudt het bestaande grondniveau. De nulpas wordt voorzien op 40cm boven de straatpas. Bovenop de parkeergarage wordt een teelaarde laag van 5cm voorzien.
- Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt een gezamenlijke afvalberging voorzien. Elke woongelegenheid heeft een individuele berging van minimum 2,40m². Per woongelegenheid wordt een kwalitatieve buitenruimte voorzien van minimum 11,66m². De terrassen worden op minimum 11,45m van achter perceelsgrens voorzien. Op de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen worden laag en middelhoog groene struiken met inheemse bomen voorzien. De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
De GECORO vraagt zich af of de kwaliteit van de gelijkvloers appartementen lang de Turnhoutsebaan wel voldoende is en of er andere functies dan woning niet beter zou passen. Langs de Turnhoutsebaan zijn meerdere gelijkvloerse wooneenheden. De wooneenheden zijn voldoende groot, hebben voldoende natuurlijke lichtinval en zijn gericht naar een private tuin. Hierdoor is de kwaliteit van de eenheden voldoende.
De GECORO merkt op dat mix aan wooneenheden niet divers genoeg is. De aanvraag voorziet een mix van appartementen qua bewoonbare oppervlakte en aantal slaapkamers.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
- het advies van de brandweer Malle naleven;
- het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer naleven, met uitzondering van de ontsluiting. De ontsluiting dient voorzien te worden langs de Turnhoutsebaan;
- het advies van de gemeentelijke themaconsulent natuur en groen naleven;
- het advies van de gemeentelijke themaconsulent woonbeleid naleven;
- het advies van Pidpa-Riolering naleven;
- het advies van Proximus naleven;
- het advies van Fluvius System Operator naleven;
o het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 10.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 34.649,87 liter en een infiltratieoppervlakte van 55,44m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
o de 40 autostaanplaatsen dienen steeds deel uit te maken van het project en mogen niet verhuurd of verkocht worden aan derden;
o er dient te worden voldaan aan een financiële last van 62.000 euro (2.000 euro per woonunit) voor het onthardingsfonds. Hiermee kunnen acties uit het natuurplan gerealiseerd worden;
o het gedeelte van het perceel van circa 1.191,78m² moet kosteloos worden overgedragen aan de gemeente. De kosten van de grondafstand, notariële kosten inbegrepen, vallen ten laste van de aanvrager;
o de toegangsweg, de parking en de omgevingsaanleg dient aangelegd te worden door de aanvrager. De kosten van aanleg van de toegangsweg, de parking en de omgevingsaanleg, studiekosten inbegrepen, vallen ten laste van de aanvrager.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.