College van burgemeester en schepenen zitting van 17 02 2020
Omgeving - Albert Van Dyckstraat 1, Gersblok 34, 36, 38, 40, Turnhoutsebaan 319, 321, 323 en 325 - de heer Christophe Jacobs en CODIC BELGIQUE - CODIC BELGIE NV - het verkavelen in 6 loten - OVK 2019/12
Voorgeschiedenis
- Stedenbouwkundige vergunning(en)
o bergplaats - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 21 november 1963 - 1963/138
o overdekte parkeerruimte - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 3 oktober 1993 - 1993/214
o regularisatie van bestaand gebouw + bouwen van een schuin dak - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 5 februari 1991 - 1990/218
o bouwen van een stoomtoestellen - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 3 maart 1987 - 1987/05
o verbouwen van woning tot magazijn - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 13 oktober 1987 - 1987/118
o bouwen van een eengezinswoning - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 8 oktober 2007 - 2007/320
o bergplaats - vergunning door de Vlaamse regering - 11 augustus 1986 - 1984/147
- Verkavelingsvergunning(en)
o nieuwe verkaveling - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 19 november 2002 - 2002/19
Feiten en context
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door de heer Christophe Jacobs en CODIC BELGIQUE - CODIC BELGIE NV op 8 oktober 2019 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Albert Van Dyckstraat 1, Gersblok 34, 36, 38, 40, Turnhoutsebaan 319, 321, 323 en 325.
De aanvraag omvat het verkavelen van gronden.
Het betreft een aanvraag voor het verkavelen in 6 loten.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 19 november 2019. De uiterste beslissingsdatum is 3 maart 2020.
- Planologische context
Het goed ligt in woonuitbreidingsgebied volgens gewestplan Antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Gersblok, goedgekeurd op 9 juni 1995.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Turnhoutsebaan, goedgekeurd op 14 januari 1986.
Het BPA Turnhoutsebaan bepaalt:
Artikel 5. BOUWZONES (of bouwstroken)
1. De bouwzones op het plan zijn begrensd:
o ofwel door verplichte gevelbouwlijnen, wanneer de zonegrens samenvalt met de rooilijn;
o ofwel door uiterste bouwlijnen, die enkel de uiterste grens aanduiden waarbinnen de gebouwen mogen opgericht worden.
2. Alle vrijstaande zijgevels moeten op ten minste 3m afstand van de zijdelingse perceelgrens worden opgericht, behoudens afwijkende aanduiding op het bestemmingsplan.
3. Behoudens andere aanduiding op het bestemmingsplan, wordt voor alle gebouwen of gedeelten van gebouwen zonder verdieping, en niet hoger dan 3m (gemeten vanaf het peil van voorliggende weg tot bovenrand kroonlijst), deze minimum-afstand tot de eigendomsgrens teruggebracht op 2m.
4. De diepte van de verschillende bouwzones voor hoofdgebouwen is op het plan aangeduid (in meters), dit is de afstand tussen de voorgevelbouwlijn en de uiterste achtergevelbouwlijn van de hoofdgebouwen.
5. Het dwarsprofiel van de hoofdgebouwen wordt bepaald door het aangeduide maximum toegelaten aantal bouwlagen en de aanduiding van de verplichte of toegelaten dakvorm, alsmede door de bij de bijzondere voorschriften voor de verschillende bouwzones gevoegde profielschema’s.
Deze dwarsprofielschema’s geven de maximum bebouwingshoogten en –diepten aan, gebeurlijk ook de minima.
Artikel 6. BOUWLAGEN EN BOUWHOOGTE
1. Aantal bouwlagen
o het toegelaten maximum aantal bouwlagen is op het bestemmingsplan per bouwblok of huizenblok in een cirkeltje aangegeven;
o het aantal bouwlagen is gelijk aan de som van het gelijkvloers en het aantal verdiepingen.
2. Bouwhoogte
De maximum toegelaten bouwhoogte – hieronder in tabel 1 weergegeven - wordt bepaald in functie van het aantal bouwlagen.
De maximale bouwhoogte = (a) wordt gemeten vanaf het gemiddelde normale grondpeil van de plaats van inplanting van het gebouw of vanaf het gemiddelde peil van het voorliggende voetpad, tot aan de bovenkant der voor-, achter- of vrijstaande zijgevelbeëindiging (kroonlijst, deksteen, druiprand, dak, enz.). Vanaf deze gevels tot een maximale nokhoogte = (b) eveneens vanaf hetzelfde peil gemeten.
Tabel 1 : maximale bouw- en nokhoogten volgens aantal bouwlagen :
Aantal bouwlagen | 1 | 2 | 3 |
Maximum bouwhoogte (a) | 4,00m | 7,00m | 9,00m |
Maximum nokhoogte (b) | Volgens helling zadeldak maximum 45° |
| | | |
3. Technische verdieping
Een eventuele “technische verdieping” is niet begrepen in het aantal bouwlagen.
Met “technische verdieping” wordt hier bedoeld, de afzonderlijke bouwlaag, die alle opbouwen (zoals lifthuisjes, schoorsteenkoppen, e.d.) groepeert. De “technische verdiepingen” mogen in geen geval voor bewoning of huisvesting bestemd worden.
Opbouw van “technische verdiepingen” is strikt beperkt tot op ten minste 3m afstand achter de voorgevel en van vrijstaande zijgevels, 2m binnen het vlak van de achtergevel en met een hoogte van maximum 2,50m boven de dakvloer.
4. Dakruimte
Dakruimten kunnen aangewend worden voor hun normaal gebruik, hetzij als berging of als technische ruimte, hetzij als bijkomende woonruimten die deel uitmaken van het hoofdgedeelte van een woning op lager gelegen bouwlaag. In geen geval mag dak- of zolderruimte gebruikt worden als volledige of autonome huisvestingsgelegenheid.
Artikel 7. GEVELMATERIALEN EN DAKBEDEKKINGEN
Bij de oprichting van nieuwbouw of bij veranderingswerken aan bestaande gebouwen, moeten de architectonische vormgeving en de keuze der gevelmaterialen en dakbedekkingen, de harmonische inpassing bij de bestaande omgeving en aanpalende gebouwen verzekeren.
Alle zichtbare gedeelten van gelijk welke gebouwen (dus zowel voor-, zij-, als achtergevels, schoorstenen enz.), behalve de gedeelten die door de aanbouw van een aanpalend gebouw bedekt zijn of zullen bedekt worden, moeten worden afgewerkt in gevelmaterialen welke overeenkomstig zijn met het karakter, de aard en de kleuren van de materialen der bestaande gebouwen, met uitsluiting van gevelbekledingen met glanzende materialen.
Alle in zicht blijvende gedeelten van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden met dezelfde gevelmaterialen als de hoofdgevels van de gebouwen waarvan zij deel uitmaken.
Artikel 8. DAKVENSTERS
1. Op vrijstaande gebouwen: steeds toegelaten.
2. Op aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen
a) Gevallen waarin oprichting is toegelaten:
o op het achterste dakvlak steeds toegelaten;
o op het driehoekige dakvlak van een schilddak: steeds verboden;
o op het voorste dakvlak: slechts toegelaten indien de dakhelling 40° overschrijdt.
b) Plaats van oprichting:
Op 0,40m uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak en op minimum 1m afstand van de scheidsmuren en van de vrijstaande zijgevel.
c) Afmetingen:
o Maximumbreedte: 2/3 van de gevelbreedte met een maximum van 6m. per dakvenster;
o Maximumhoogte (bovenkant kroonlijst) : de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw.
Artikel 9. KROONLIJSTEN *
1. Bij vrijstaande gebouwen: lijstgoot is niet verplicht.
2. Bij aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen:
Behalve de topgevels moeten alle vrijstaande gevels, die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn en die niet op de perceelgrens zijn geplaatst, worden voorzien van een lijstgoot met een overstek van:
o 0,50m aan de voorgevel van een hoofdgebouw;
o 0,20m à 0,50m aan de overige gevels.
Artikel10. UITSPRONGEN UIT HET GEVELVLAK VAN EEN HOOFDGEBOUW
A. Bij een aaneengesloten, gegroepeerde of gekoppelde bebouwing
1. Uit de voorgevel:
a) Erkers, balkons: maximumuitsprong 0,50m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50m afstand van het verlengde van elke scheidsmuur;
b) Luifels: maximumuitsprong 1m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau.
2. Uit de vrijstaande zijgevel :
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in de bouwvrije zijtuinstrook bevinden.
3. Uit de achtergevel:
d) Terrassen, balkons: uitsprong uit het voorziene profiel maximum 2m op minimum 2m afstand van elke perceelgrens;
e) Erkers: uitsprong uit het voorziene profiel is verboden.
B. Bij vrijstaande bebouwing
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in een bouwvrije strook bevinden.
Artikel 11. DAKVORMEN
o In de bouwstroken, waar ten hoogste drie bouwlagen kunnen toegestaan worden, dit zijn bouwstroken palend aan de Turnhoutsebaan op het bestemmingsplan aangeduid met het cijfer 3 in een cirkeltje, is het zadeldak (dak met dubbele helling van 35° tot 45° en nok evenwijdig aan de straatgevel) verplichtend binnen de tussen twee pijltjes < > welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aanduiden waarin het cijfer 3 en waarboven het teken ^.
In de stroken waar de tussen twee pijltjes aangeduide cirkeltjes bekroond zijn met een teken — kan het plat dak toegestaan worden. Dit houdt in dat in deze laatste vermelde stroken ook het zadeldak kan toegestaan worden, mits inachtneming van wat hierna bepaald is onder paragraaf e)
o In alle bouwstroken waar ten hoogste twee bouwlagen toegestaan worden, aangeduid met het cijfer 2 in een cirkeltje tussen twee pijltjes (welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aangeven), of waar – op welke plaats ook – minder dan 3 bouwlagen hoog gebouwd wordt, is het zadeldak verplichtend.
Het zadeldak is eveneens verplichtend in alle andere bouwstroken voor hoofdgebouwen binnen de zones voor open- en voor halfopen bebouwing, ook waar geen teken boven de bovenvermelde cirkeltjes geplaatst werd of waar deze laatste niet voorkomen.
o De dakbasis van de hellende daken – dit zijn de zadeldaken evenwijdig aan de hoofdgevel – moet met één zijde samenvallen op de snijlijn met het voorgevelvlak, de achterzijde met het daaraan evenwijdige achtergevelvlak, tot een maximale diepte van 10m
De verder naar de achterzijde uitspringende bouwdelen kunnen voorzien worden van haaks op het hoofddak gerichte dakconstructies, d.i. als penetrerende zadel- of schilddaken, ofwel van platte daken.
o De schuine dakhellingen zullen een hoek van ten minste 35° en ten hoogste 45° vormen met het horizontale vlak, met dien verstande dat de dakhellingen van de reeds bestaande gebouwen binnen een strook van aaneengesloten gebouwen algemeen maatgevend zijn voor de op te richten gebouwen binnen de zelfde bouwstrook.
o De hoogte van de dakhellingen en van de nok mag ten opzichte van deze van het naastliggend gebouw verschillend zijn, met dien verstande dat de daardoor ontstane vrijstaande zijmuur, (“scheimuur” of “brandmuur”) als gevel afgewerkt en afgedekt wordt (met dezelfde materialen als de hoofdgevel) door de zorgen en op de kosten van de bouwer van het laatst toegelaten gebouw.
o Op de plaatsen waar op het plan de scheiding is aangegeven tussen te zone met verplicht schilddak en de zone waarin het plat dak kan toegestaan worden dient steeds de goede overgang verzekerd te worden door een zijdelings afhellend dakvlak – schilddak – van het laatste – of eerst - gebouw met dak, afhellend tot op iets boven het aanpalend gebouw met plat dak. Gebeurlijke hoogteverschillen waardoor zichtbare gedeelten van scheidsmuren blijven bestaan zullen verplichtend in gevelsteen opgetrokken en behoorlijk afgewerkt worden, zoals bepaald sub. e).
o Voor de aanhorige en bijgebouwen met niet meer dan één bouwlaag (dus enkel gelijkvloers) is de keuze tussen hellend dak of plat dak vrij.
Artikel 14. PARKEER-, LAAD- EN STOPPLAATSEN *
I. Parkeerruimte
A. Algemene voorschriften
3. Binnen de grenzen van het perceel waarop een gebouw wordt opgericht of verbouwd en binnen een bouwstrook dient tegelijkertijd een parkeerruimte te worden aangelegd met een minimale stallingcapaciteit zoals hierna bepaald onder punt 5.
4. Indien het niet mogelijk of niet wenselijk is de vereiste parkeerruimte geheel of gedeeltelijk op het bouwperceel te voorzien kan, op eensluidend advies van de gemachtigde ambtenaar, door het college van burgemeester en schepenen vergunning worden verleend om de parkeerruimte binnen een bouwstrook aan te leggen op een perceel of te voorzien in een gebouw dat gelegen is of zich bevindt in een straal van 400m², gemeten vanaf de grenzen van het bouwperceel, en waarover de aanvrager de beschikking heeft hetzij in eigendom, hetzij ingevolge overeenkomst zoals hierna bepaald onder B, 8, c.
5. Indien de vereiste parkeerruimte, zoals bepaald onder de punten 1 en 2 hierboven, geheel of gedeeltelijk niet kan of mag worden aangelegd zal door de aanvrager een belasting of compensatoire vergoeding aan het gemeentebestuur moeten worden betaald naar rato van de ontbrekende parkeerruimte, zodra deze is vastgesteld door de gemeenteraad en goedgekeurd door de hogere overheid. In afwachting daarvan is het onderhavig lid niet van toepassing.
6. De parkeerruimte, die niet in een gebouw is voorzien moet, met inbegrip van de toegangen, volledig worden aangelegd. Bij wijze van uitzondering volstaat evenwel bij groepsbouw van sociale woningen een aanleg ten belope van 60% van de vereiste parkeerruimte volgens de normen hierna bepaald. Bij het bouwen van bijkomende sociale woningen gelden de normen voor alle woongebouwen.
7. Bepaling van de vereiste stallingscapaciteit:
Naast de eerste kolom die de aard of de bestemming van het goed opgeeft wordt in de tweede kolom opgelegd wat het aantal stallingsplaatsen is dat vereist is per eenheid die in de derde kolom wordt bepaald.
Deze berekeningswijze moet bij verbouwing enkel worden toegepast op de bijkomende eenheden, met dien verstande dat voor alle onderwijsinrichtingen slechts 1 stallingsplaats vereist is per bijkomende klas.
B. Opmerkingen
o Berekening van de vloeroppervlakte
De vloeroppervlakte wordt buitenwerks gemeten tussen de onbeklede buitenwanden van de gevelmuren van alle ruimten die kunnen worden afgesloten, zonder rekening te houden met de onderbrekingen door scheidingsmuren of verticale dienstwegen.
De vloeren van de lokalen die zich beneden het terreinniveau bevinden worden evenwel niet meegerekend.
Wat de vloeren onder het dak betreft wordt alleen het gedeelte met een binnenwerks gemeten vrije hoogte van tenminste 2,20m meegerekend.
o Minimale afmetingen van de parkeerruimte en van de toegangen
Opdat een stallingsplaats in aanmerking zou kunnen worden genomen bij de berekening van de stallingscapaciteit zijn de volgende minimale afmetingen vereist:
4. 1. voor boxengarages: 5,00m x 2,75m x 1,80m hoogte
5. 2. voor afgesloten ruimten: 4,50m x 2,25m x 1,80m hoogte
6. voor stalling in open lucht: 5,50m x 2,50m
De minimumbreedte van de toegangen moet daarenboven overeenstemmen met die, aangegeven op de modellen onder letter D.
o Toegankelijkheid van de stallingsplaats
Elke parkeerplaats moet aan de toegangsweg grenzen.
Bij wijze van uitzondering is het evenwel toegelaten bij woongebouwen parkeerplaatsen te voorzien die slechts kunnen worden ingenomen na eventuele verplaatsing van één ander autovoertuig.
o Voor de toepassing van het voorschrift vermeld onder de letter A, punt 2, dient ermee rekening te worden gehouden dat een parkeerruimte slechts in aanmerking kan worden genomen voor zover zij nog niet werd geteld als parkeerruimte voor een ander gebouw. Daarenboven moet het eventuele gebouw waarin de parkeerruimte wordt voorzien opgericht zijn overeenkomstig een bouwvergunning die na 11 november 1964 is afgegeven.
o Gebouwen die werden opgericht overeenkomstig een bouwvergunning die afgegeven werd vóór de voormelde datum kunnen evenwel in aanmerking worden genomen indien hun oorspronkelijke bestemming na die datum in garagebestemming werd gewijzigd. De nodige bewijsstukken moeten door de aanvrager worden voorgelegd.
o Kantoren voor de uitoefening van een vrij beroep
De vloeroppervlakte van de kantoren, studies, kabinetten, wachtkamers, enz. die deel uitmaken van een woning die gedeeltelijk bestemd is voor de uitoefening van een vrij beroep wordt geteld in de oppervlakte van de woning waartoe zij behoren; zij wordt derhalve niet als kantooroppervlakte beschouwd.
o Gebouwen waarvoor geen bepaalde norm is vastgesteld
Voor de gebouwen waarvan de bestemming niet voorkomt in de lijsten van letter A punt 5, moeten in voldoende mate parkeerplaatsen worden voorzien, rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden.
o De helling van een afrit naar een ondergrondse parkeerruimte mag, over een afstand van 5m gemeten vanaf de rooilijn, niet meer dan 4% bedragen.
Artikel 18. ZONE VOOR OPEN BEBOUWING
c) Bestemming
Alleenstaande of twee aan twee gekoppelde woningen, winkels, verzorgende of ambachtelijke bedrijven of instellingen voor zover zij geen hinder verwekken voor het rustige karakter en de schoonheid der woonwijk.
Groenaanleg en private wegen.
Indien den toestand van de bestaande terreinverkaveling of van bestaande gebouwen de aaneenbebouwing van méér dan twee woningen vereist, om een volledig afgewerkt en harmonisch geheel te bekomen, mag dit in deze zone toegelaten worden.
d) Bebouwing
Bouwdiepte: maximum VIJFTIEN meter.
De minimumafstand tot de kavelgrenzen bedraagt 3 meter.
Voor achterliggende percelen met private toegang bedraagt deze minimum afstand 5m.
e) Autobergplaatsen
Per woning dient één garage voorzien te worden.
Bij voorkeur zal deze garage met de woning één geheel uitmaken.
Indien dit echter onmogelijk is, mag een vrijstaande autobergplaats opgericht worden met een hoogte van maximum 2,50m., een oppervlakte van maximum 40m² en volledig afgewerkt in gevelmaterialen.
f) Bouwhoogte: maximum 2 bouwlagen zie artikel 6
g) Dakvorm: zie artikel 8 a), 9. a) en 11 b), c) en d).
h) Gevelmaterialen: zie artikel 7.
i) Tuinen
Behalve de andersluidende bestemming op het plan, zijn alle niet bebouwde oppervlakten in deze zone bestemd tot tuinen en zijn daarop de bepalingen van artikel 19. “zone voor tuinen” van toepassing.
Artikel 19. ZONE VOOR TUINEN
Alle niet-bebouwde gedeelten der bouwzones vallen automatisch onder de bepalingen van dit artikel.
1. Bestemming
Uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen en beplanting met bomen, heesters en levende gewassen.
2. Bebouwing
Is toegelaten met een beperkte grondbezetting van maximum 1/5 van de oppervlakte gelegen binnen deze zone en met een totale oppervlakte van niet meer dan 40m² (autobergplaats, tuinhuisje of bergplaats).
3. Bouwhoogte
Niet meer dan 1 bouwlaag, ten hoogste 2,50m boven vloerpeil van het gebouw tot aan de voet van het dak.
4. Gevelmaterialen : zie artikel 7.
Indien tegen de perceelgrens wordt gebouwd moet ook de muur, langs de gemeenschappelijke erfscheiding in gevelmaterialen worden afgewerkt tenzij wordt aangebouwd tegen een reeds bestaand gebouw.
5. Aanplantingen
Aanplantingen of behoud van hoogstammige gewassen (minstens 1 per 100m²) is verplichtend.
6. Afsluitingen
Op de perceelgrenzen mogen uitgevoerd worden met een levend-groene haag (desgevallend versterkt met paaltjes en metaaldraad).
Hoogte: maximum 2m te meten boven het normale grondpeil op de perceelgrens.
Artikel 20. ACHTERUITBOUWZONE – VOORTUINEN
1. Bestemming
Aanleg van tuinen en toegangspaden.
2. Bebouwing
Is onder geen enkele voorwaarde toegestaan.
Minstens de helft van de perceeloppervlakte in deze zone gelegen, moet als aangeplante groene ruimte ingericht worden.
3. Afsluitingen
Langs de openbare weg : deze zal bestaan uit een afboording in steen van ten minste 30 cm en ten hoogste 60 cm hoogte waarachter een levende haag, behoorlijk onderhouden niet hoger dan 2 m.
Tussen de eigendomskavels : niet verplichtend en uitsluitend met levende haag, max. 2 m. hoog.
Zie overigens artikel 2 “erfscheidingen”.
Tuinen palend aan een openbaar voetpad mogen uitsluitend met levende hagen, geplant op ten minst 50 cm afstand van de grens van de weg, en onderhouden met een hoogte van maximum 2 m. Metaaldraad-afsluitingen zijn toegelaten doch moeten op tenminste 50 cm van de grens van het voetpad verwijderd staan en verplichtend ingeplant met levende haag.
4. Beplanting
Zie artikel 19 zone voor tuinen
Voor de hoekpercelen moet de beplanting, om het zicht op het kruispunt van de openbare weg vrij te houden, lager blijven dan 80 cm. hoogte, in het gedeelte gelegen buiten een hoek van 45° uit de bouwlijn, getrokken op het hoekpunt van het gebouw. zie schetsplan.
Het BPA Gersblok bepaalt:
Artikel 18 Zone voor open bebouwing
1) Bestemming:
Alleenstaande of twee ééngezinswoningen, verzorgende of dienstverlenende bedrijven of instellingen voor zover zij geen hinder verwekken voor het rustige karakter en de schoonheid der woonwijk.
Groenaanleg en private wegen.
Indien de toestand van de bestaande terreinverkaveling of van bestaande gebouwen de aaneenbebouwing van meer dan 2 woningen vereist, om een volledig afgewerkt en harmonisch geheel te bekomen, mag dit in deze zone toegelaten worden.
2) Bebouwing
Bouwdiepte maximum 17m vanaf de achterbouwzone.
De minimum afstand tot de kavelgrenzen bedraagt 3m. Indien de voorgevel van een bestaande woning gelegen is achter de achteruitbouwzone mag bij verbouwing de bouwdiepte gerekend worden vanaf de bestaande voorgevel.
3) Autobergplaatsen
Per woning dient 1 garage voorzien te worden. Bij voorkeur zal deze garage met de woning 1 geheel uitmaken. Indien dit echter onmogelijk is, mag een vrijstaande autobergplaats opgericht worden met een hoogte van maximum 2,50m, een oppervlakte van maximum40m² en volledig afgewerkt in gevelmaterialen.
4) Bouwhoogte maximum 2 bouwlagen zie artikel 6
Artikel 6 bouwlagen en bouwhoogte
a) Aantal bouwlagen
o Het toegelaten maximum aantal bouwlagen is op het bestemmingsplan per bouwblok of huizenblok in een cirkeltje aangegeven;
o Het aantal bouwlagen is gelijk aan de som van het gelijkvloers en het aantal verdiepingen
b) Bouwhoogte
De maximum toegelaten bouwhoogte – hieronder in tabel 1 weergegeven – wordt bepaald in functie van het aantal bouwlagen.
De maximale bouwhoogte(a) wordt gemeten vanaf het gemiddelde normale grondpeil van de plaats van inplanting van het gebouw of vanaf het gemiddelde peil van het voorliggende voetpad, tot aan de bovenkant der voor-, achter- of vrijstaande zijgevel beëindiging (kroonlijst, deksteen, druiprand, dak, enzovoort) Vanaf deze gevels tot een maximale nokhoogte (b) eveneens vanaf hetzelfde peil gemeten.
Tabel 1: maximale bouw- en nokhoogten volgens het aantal bouwlagen
Aantal bouwlagen: 123
Maximum bouwhoogte (a):4m7m9m
Maximum nokhoogte (b):volgens helling zadeldak maximum 45°
c) Technische verdieping
Een eventuele technische verdieping is niet inbegrepen in het aantal bouwlagen.
Met technische verdieping wordt hier bedoeld, de afzonderlijke bouwlaag, die alle opbouwen (zoals lifthuisjes, schoorsteenkoppen en dergelijke) groepeert. De technische verdiepingen mogen in geen geval voor bewoning of huisvesting bestemd worden.
Opbouw van technische verdiepingen is strikt beperkt tot op minste 3m afstand achter de voorgevel en van vrijstaande zijgevels, 2m binnen het vlak van de achtergevel en met een hoogte van maximum 2,5m boven de dakvloer.
d) Dakruimte
Dakruimten kunnen aangewend worden voor hun normaal gebruik, hetzij als berging of als technische ruimte, hetzij als bijkomende woonruimten die deel uitmaken van het hoofdgedeelte van een woning op lager gelegen bouwlaag. In geen geval mag dak- of zolderruimte gebruikt worden als volledige of autonome huisvestigingsgelegenheid.
5) Dakvorm: zie artikel 8 a), 9a) en 11a), b) en c)
Artikel 8 dakvensters
a) Op vrijstaande gebouwen: steeds toegelaten
Artikel 9 kroonlijsten
a) Bij vrijstaande gebouwen: lijstgoot is niet verplicht.
Artikel 11 dakvormen
a) In alle bouwstroken waar ten hoogste 2 bouwlagen toegestaan worden, aangeduid met het cijfer 2 in een cirkeltje tussen 2 pijltjes (welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aangeven), of waar – op welke plaats ook – minder dan 2 bouwlagen hoog gebouwd wordt, is het zadeldak verplichtend.
Het zadeldak is eveneens verplichtend in alle andere bouwstroken voor hoofdgebouwen binnen de zones voor open- en voor halfopen bebouwing, ook waar geen teken boven de bovenvermelde cirkeltjes geplaatst werd of waar deze laatste niet voorkomen.
b) De schuine dakhellingen zullen een hoek van ten minste 35° en ten hoogste 45° vormen met her horizontale vlak, met dien verstande dat de dakhelling van aaneengesloten gebouwen algemeen maatgevend zijn voor de op te richten gebouwen binnen de zelfde bouwstrook.
c) De hoogte van de dakhellingen en van de nok mag ten opzichte van deze van het naastliggend gebouw verschillend zijn, met dien verstande dat de daardoor ontstane vrijstaande zijmuur, (scheimuur of brandmuur) als gevel afgewerkt en afgedekt wordt (met dezelfde materialen als hoofdgevel) door de zorgen en op de kosten van de bouwer van het laatst toegelaten gebouw.
6) Gevelmaterialen zie artikel 7
Artikel 7 gevelmaterialen en dakbedekkingen
Bij de oprichting van nieuwbouw of bij veranderingswerken aan bestaande gebouwen, moeten de architectonische vormgeving en de keuze der gevelmaterialen en dakbedekkingen, de harmonische inpassing bij de bestaande omgeving en aanpalende gebouwen verzekeren.
Alle zichtbare gedeelten van gelijk welke gebouwen (dus zowel voor-, zij-, als achtergevels, schoorstenen enzovoort), behalve de gedeelten die door de aanbouw van een aanpalend gebouw bedekt zijn of zullen bedekt worden, moeten worden afgewerkt in gevelmaterialen welke overeenkomstig zijn met het karakter, de aard en de kleuren van de materialen der bestaande gebouwen, met uitsluiting van gevelbekledingen met glanzende materialen.
Alle in zicht blijven gedeelte van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden met dezelfde gevelmaterialen als de hoofdgevels van de gebouwen waarvan zij deel uitmaken.
7) Tuinen
Behalve de andersluitende bestemming op het plan, zijn alle niet bebouwde oppervlakten in deze zone bestemd tot tuinen en zijn daarop de bepalingen van artikel 19 “zone voor tuinen” van toepassing.
Op het perceel zijn gebouwen aanwezig sinds 1963. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 807,10m² op een perceel van circa 5.465m².
Het perceel is gelegen in de dorpskern.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: eengezinswoningen, meergezinswoningen, handelspanden, horecazaak en een dokterspraktijk.
De straat is een voldoende uitgeruste gemeenteweg/gewestweg. Deze wordt weinig gebruikt als doorgangsweg.
Het perceel is langs de ene zijde gelegen aan de gewestweg N12, Turnhoutsebaan. Deze is voldoende uitgerust en wordt gebruikt als doorgangsweg.
Aan de andere zijden is het perceel gelegen langsheen 3 gemeentewegen: Gersblok, Albert Van Dyckstraat en de Rest. Deze zijn voldoende uitgerust en worden weinig gebruikt als doorgangsweg.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door half open en open bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving is een mix van verschillende stijlen.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in een beschermd dorpsgezicht of beschermd landschap.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
De aanvraag gaat over het verkavelen in 6 loten.
Lot 1 heeft een oppervlakte van circa 3.212m2 en is gelegen aan de Turnhoutsebaan en De Rest. De bouwzone wordt ingetekend op minimum 6,00m uit de rooilijn, op minimum 3,00m van de perceelsgrenzen met een diepte van 15,00m. Het Lot is voorzien voor een open meergezinswoning met maximum 31 woonentiteiten.
Lot 2 heeft een oppervlakte van circa 555m2 en een breedte van 15,00m aan de straatzijde. De bouwzone wordt ingetekend op 6,00m uit de rooilijn, op de rechter perceelsgrens en op 3,00m van de linker perceelsgrens met een diepte van 15,00m. Het lot is voorzien voor een halfopen eengezinswoning.
Lot 3 heeft een oppervlakte van circa 395m2 en een breedte van 15m aan de straatzijde. De bouwzone wordt ingetekend op 3,00m uit de rooilijn, op 3,00m van de linker perceelsgrens en op de rechter perceelsgrens met een diepte van 10,00m. Het lot is voorzien voor een halfopen eengezinswoning.
Lot 4 heeft een oppervlakte van circa 13,00m2 en een breedte van 12,00m aan de straatzijde. De bouwzone wordt ingetekend op 6,00m uit de rooilijn, op de rechter en de linker perceelsgrens met een diepte van 13,00m. Het lot is voorzien voor een gesloten eengezinswoning.
Lot 5 heeft een oppervlakte van circa 384m2 en een breedte van 12,00m aan de straatzijde. De bouwzone wordt ingetekend op 6,00m uit de rooilijn, op de rechter perceelsgrens en de linker perceelsgrens met een diepte van 13,00m. Het lot is voorzien voor een gesloten eengezinswoning.
Lot 6 heeft een oppervlakte van circa 540m2. De bouwzone wordt ingetekend op 3,00m uit de rooilijn, op 3,00m van de rechter perceelsgrens en op de linker perceelsgrens met een diepte van 13,00m. Het lot is voorzien voor een halfopen eengezinswoning.
Er worden bomen gerooid.
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO.
- Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
- Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.
- Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend.
- Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen.
- Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen.
- Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden.
- Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn.
- Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren.
- Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding.
- Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen
Inspraak en advies
- Gemeentelijke milieuambtenaar
Het advies van gemeentelijke milieuambtenaar afgeleverd op 27 januari 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De aanvrager wenst een bebouwd perceel op te splitsen in 6 loten. Op lot 4 staan 2 waardevolle beuken die de moeite waard zijn om behouden te blijven.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: het bijgebouw van lot 4 dient op een andere locatie ingeplant te worden zodat de beukenbomen op lot 4 in oranje aangeduid op het inplantingsplan- voorwaarden behouden kunnen blijven;
o indien bronbemaling nodig is dient voldaan te worden aan de zorgplicht (bijvoorbeeld retourbevloeiing) aan de bestaande bomen in de omgeving;
o geen grondophogingen, zelfs tijdelijk, aan te brengen onder de bestaande bomen;
o de vorm van paden, oprit en terrassen aanpassen aan de inplanting van bestaande bomen zodat die behouden kunnen blijven;
o om schade aan bestaande bomen te voorkomen tijdens de bouw - en of wegenwerken dienen vanaf de start van de uitvoeringswerken boombeschermende maatregelen uitgevoerd te zijn zoals onder meer het plaatsen van een hekwerk, het leggen van rijplaten enzovoort om de bestaande bomen te beschermen.
- Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht
Het advies van Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht afgeleverd op 7 januari 2020 onder referentie AV/123/2019/00672, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Bijzondere voorwaarden
Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N1210002 van 13.8 + 47 tot 13.9 + 8):
o De grens van het openbaar domein is geschat op 11,50m en 18,80m;
o De rooilijn ligt op 13m volgens plan 1M3D8E G019898 02 (MB 23 maart 2010);
o De rooilijn valt samen met grens openbaar domein;
o De zone van achteruitbouw beddraagt 8m;
o De minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 21m volgens 1M3D8E G 019898 02 (MB 23 maart 2010).
Publiciteit:
o Geen.
Onwenselijk omwille van verkeersveiligheid
Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig env lot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreef moeten worden. Het Agentschap toetst dan ook de invloed van elke vergunningsaavraag op de verkeersveiligheid rekening houdend met de specifieke omstandigheden.
Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg, zoals de N12 na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveiligheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
De algemene richtlijnen hieromtrent warden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16 oktober 2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein) die onder meer de volgende voorwaarden oplegt:
o Er wordt slechts 1 toegang van maximum 4,5m breedte toegelaten. Voor sterk verkeersgenerende activiteiten is een toegang met maximum breedte 7m toegestaan.
o Er dient bij verkavelingen gestreefd te worden naar 1 gemeenschappelijke ontsluiting door middel van een ventweg. Wanneer het aantal loten beperkt is, dienen de toegangen zoveel mogelijk geclusterd worden. Twee loten dienen ter hoogte van de tussen liggende perceelsgrens voorzien te worden van een gemeenschappelijke toegang van maximum 7m.
o Ter hoogte van de perceelsgrens, dient, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding aangebracht te worden door de aangelande.
o De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen,...).
o Indien het perceel grenst aan een weg van lagere categorie, dient de toegang daar te worden voorzien, eveneens zover mogelijk verwijderd van het kruispunt.
o Ter hoogte van kruispunten worden er geen nieuwe vestigingen van druk bezochte handelszaken of nieuwe gebouwen waarin een sterk verkeersgenerende functie wordt voorzien, aanvaard.
o De toegang dient op minstens 70m van het kruispunt te worden voorzien.
o Er kan geen toegang voorzien worden ter hoogte van een onoverzichtelijke bocht.
o Er is te weinig plaats op het perceel voor draaimanoeuvres zodat deze op een gevaarlijke manier op de gewestweg zullen uitgevoerd worden.
o De zichtbaarheid voor he verkeer wordt gehinderd door een constructie.
o Haaks parkeren achter de rooilijn wordt niet toegestaan (wel uitzondering mogelijk). Het is onwenselijk dat bestuurders achterwaarts de gewestweg dienen op te rijden om de parking te verlaten of het is onwenselijk dat bestuurders op de gewestweg dienen te manoeuvreren om het perceel op een veilig op of af te rijden.
Besluit:
o Het is op het plan niet duidelijk waar de toegang(en) zal (zullen) komen. Enkel wanneer deze aangelegd worden conform bovenvermelde voorwaarden, zal gunstig geadviseerd kunnen worden op een eventuele bouwaanvraag.
o Constructies in de zone van achteruitbouw zijn niet toegestaan.
o De maten van rooilijn, bouwlijn en dergelijke dienen gerespecteerd te worden.
Algemene voorwaarden gewestweg
1) Voorbouwsels, erkers, portalen, trappen en andere uitstekende delen in de zone van achteruitbouw zijn toegelaten op voorwaarde dat:
o Ze ten hoogste slechts met ¼ van de breedte van de zone van achteruitbouw voorbij het vlak van de voorgevel reiken ze op een afstand van de aangrenzende eigendommen blijven, gelijk aan de grootte van de toegelaten uitsprong;
o Ze geen elementen bevatten die betrekking hebben op de structuur zelf van het gebouw, zoals hoofdleidingen voor gas, elektriciteit, water, trapkasten, enzovoort.
2) Indien de bouwlijn samenvalt met de rooilijn mag op het vlak van de voorgevel geen voorbouw (uitsprong) komen, die de hieronder vermelde grenzen overschrijdt:
b) Verhoogde voetpaden (trottoirs) of bermen
Tot op 2,10m hoogte vanaf het trottoirniveau worden geen uitbouwsels geduld die meer dan 0,20m voorbij de rooilijn reiken.
Deuren en vensters mogen bij het openen niet buiten het gevelvlak komen. Boven 2,10m hoogte mag geen enkel uitbouwsel meer dan 1m voorbij de rooilijn en nooit verder dan tot op 0,5m van het verticaal valk door de trottoirband reiken.
c) Niet-verhoogde voetpaden en bermen
Tot op 5,5m hoogte, gemeten vanaf het voetpadniveau, zijn uitbouwsels enkel toegelaten voor zover ze niet meer dan 0,2m voorbij de rooilijn reiken en het gebouw ten minste 1m achteruit staat en opzichte van de rand van de eigenlijke rijbaan.
d) Boven 5,50m zijn uitbouwsels toegelaten voor zover ze niet reiken tot op 0,5m van het verticale vlak door de rand van de eigenlijke rijbaan.
3) Het eigendom wordt volgens de voorgeschreven rooilijn afgesloten.
Indien de afsluiting uit een lage muur bestaat, heeft deze muur een maximum hoogte van 0,75m, waarop al dan niet een hekwerk komt, de totale hoogte mag 2,25m niet overschrijden. Boven 1,50m moet de afsluiting meer open dan gesloten delen vertonen.
Indien de afsluiting uit een groene haag bestaat, wordt deze geplant op 0,5m achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50m stamhoogte hebben en moet jaarlijks voor 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden.
De hekken mogen bij het openen niet over het wegdomein draaien.
De afsluitingen aan de wegkruisingen en wegaansluitingen mogen het uitzicht niet benemen boven 0,75m hoogte.
4) In de onder 2, - paragraaf 1 en 2 genoemde afsluitingen worden inritten toegelaten die grotere hoogteafmetingen mogen hebben dan de in 2, - paragraaf 1 en 2 vermelde. Deze inritten mogen in geen geval aangebracht worden tegenover de aanwezige bomen van de weg.
5) In de zone zoals die volgt uit de toepassing van de teruggelegde rooilijn en in de zone van achteruitbouw zoals die aangegeven is in de bijzondere voorwaarden, mogen geen ondergrondse constructies (zoals ondergrondse tanks, …) gemaakt worden. Het is verboden er gemene afsluitingen van meer dan 1,50m hoogte op te richten.
In de eerste 2m van de zone van achteruitbouw vanaf de grens van het gewestdomein of van de eventuele rooilijn zijn beplantingen toegelaten tot maximum 1,5m hoogte of 0,75m hoogte ter hoogte van de wegaansluitingen.
In het overige deel van de zone van achteruitbouw mogen de beplantingen niet hoger zijn dan bepaald in de gemeentelijke verordeningen.
6) Het peil der dorpels van de deuren, poorten of van het om het even welke toegang ten opzichte van het peil van het voetpad of de uiterste rand van de verharding, wordt aangegeven in de bijzondere voorwaarden. Indien dit peil niet gevolgd wordt, kan de eigenaar bij een eventuele wijziging van het lengteprofiel van de weg, geen aanspraak maken op enige vergoeding voor aanpassing van deuren, poorten en andere toegangen. Het peil van de dorpels dient boven de kruin van de weg gesitueerd te zijn.
7) Er mogen geen inritten voor voertuigen worden aangelegd tegenover bestaande bomen van de weg. De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande wegeninfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen,…)
8) De afdekking van afsluitingsmuren moet zo ontworpen worden dat het daarop vallende water naar het privé-domein afvloeit.
9) De ontworpen werkzaamheden worden zo uitgevoerd dat ze de afwatering van de weg nooit hinderen.
10)Alle ingebruiknames en wijzigingen van het openbaar domein (zowel de tijdelijke als de permanente) vereisen een aparte vergunning van de wegbeheerder cfr. het besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2002 betreffende het toekennen van vergunningen, het vaststellen en innen van retributies voor de privatieve inname van het openbaar domein van de wegen (en latere wijzigingen).
Onder ‘tijdelijke’ wordt, onder andere verstaan werfbezetting zoals stellingen, containers, opslag van materialen, tijdelijke werftoegangen, terrassen, …
Onder ‘permanente’ wordt onder andere inbuizingen, kopmuren, aanvullingen van het domein, afvoerleidingen voor afvalwater en hemelwater, …
11)De geldigheidsduur van onderhavig advies is beperkt tot 2 jaar.
12)De goedgekeurde plannen, alsmede de vergunningen met de bijhorende adviezen, moeten steeds op de bouwplaats voorhanden zin en bij iedere vordering van de bevoegde ambtenaren voorgelegd kunnen worden.
13)Dit adviesformulier beperkt zich tot de voorschriften betreffende de rooilijn, de bouwvrije zone en de zone van achteruitbouw. Het ontheft de belanghebbende niet zich te richten naar de overige regelgeving.
14)Indien de publiciteit en uithangborden geen deel uitmaakt van deze aanvraag, dienen zij het voorwerp uit te maken van een afzonderlijke aanvraag.
15)Reliëfwijzigingen
b) De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond. Uitgezonderd voor toegangen, zijn aanvullingen met steenpuin verboden.
c) Ingeval het buitentalud van de gracht verhoogd wordt, dient dit talud afgedekt te worden met minimum 30cm teelaarde en ingezaaid te worden.
Na de werken dient de gracht over de volledige breedte van het aangrenzende perceel gezuiverd te worden van aanvullingsgrond.
16)Slopen
d) De afbraakwerken mogen geen aanleiding geven tot schade aan het openbaar domein. De wegaanhorigheden, die beschadigd worden, dienen door de vergunninghouder in hun oorspronkelijke toestand hersteld te worden. De verkrijger dient de wegbeheerder minimum 10 dagen voor de aanvang der sloopwerken schriftelijk in kennis te stellen van eventuele gebreken aan het gewestdomein. Zo hij dit nalaat, wordt er verondersteld dat het gewestdomein zich in perfecte staat bevindt.
e) Alle ondergrondse constructies voor de rooilijn worden volledig verwijderd. In de zone van achteruitbouw moeten alle constructies worden afgebroken tot op minimum 1m onder het peil van het aanpalend openbaar domein. In dat geval zullen in de resterende keldervloeren gaten gemaakt worden van 0,5m x 0,5m per 4m² oppervlakte.
f) De overbodige aansluitingen naar de rioleringen mogen gedicht ter hoogte van de grens van het openbaar domein.
g) De sloopwerken moeten uitgevoerd worden zonder belemmering noch onderbreking van het verkeer, tenzij anders bepaald inde bijzondere voorwaarden.
h) De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond en verdicht te worden bij lagen van 30cm. Steenpuin als aanvullingsmateriaal is verboden.
i) De aanvulling voor de rooilijn dient afgedekt te worden met teelaarde op een dikte van 30cm.
17)Publiciteit
o Bij het plaatsen van publiciteit reclame en uithangborden op afzonderlijke constructies in de zone van achteruitbouw is het volgende van toepassing: de totale oppervlakte van de constructie, met inbegrip van de borden (éénzijdig), van één vestiging wordt beperkt tot 5m². De totale hoogte van de constructie (bord inbegrepen) wordt beperkt tot 4m. De afstand nar de perceelsgrens tussen de private eigendommen moet minstens 1,5 maal de totale hoogte van de constructie bedragen. Het bord en de dragende constructie mogen geen hinder betekenen voor de zichtbaarheid op het verkeer van de gewestweg ter hoogte van de kruispunten en/of private uitritten. Het bord noch de constructie mogen verder reiken dan de rooilijn.
o Omwille van de verkeersveiligheid is het verboden inrichtingen aan te brengen die de bestuurders verblinden of misleiden, die – geheel of gedeeltelijk – verkeerstekens voorstellen of nabootsen, die van op enige afstand met deze tekens verward kunnen worden of die op enige andere wijze de doelmatigheid van reglementaire tekens aantasten. Inrichtingen die zich op minder dan 7m boven de grond bevinden binnen een afstand van 75m van verkeerslichten, mogen geen lichtweergevende of reflecterende rode, groene of oranje tint hebben.
o Lichtgevende en verlichte publiciteit mag om veiligheidsredenen de aandacht van de automobilisten ’s nachts niet te veel afleiden. De cijfers en limietwaarden die in de meeste normen en reglementeringen voor de luminescentie van lichtgevende of verlichte publiciteit worden vermeld zijn dan ook grotendeels ingegeven om de lichtsignalisatie langs verkeerswegen niet te verstoren. Vlarem bepaalt dat, om lichthinder te voorkomen, lichtreclame in intensiteit de openbare verlichting net mag overtreffen.
o Vanaf een bepaald nachtelijk uur het ‘rendement’ van verlichte publiciteit zeer klein gezien het beperkte aantal toeschouwers dat nog langskomt of voorbijrijdt. Een volledig doven van publiciteit na een bepaald uur (bijvoorbeeld 22u) is dan ook het aangewezen middel om de lichtvervuiling te beperken.
o Om lichtvervuiling te bestrijden en uit veiligheidsoogpunt dient de luminescentie van lichtgevende en verlichte publiciteitsborden beperkt te worden tot volgende voorwaarden: oppervlakte van het lichtgevend vlak <= 0,5m² (maximum luminescentie 500 cd/m²) > 0,5m² en < 10m² (maximum luminescentie 400cd/m²) > 10m² (maximum luminescentie 300cd/m²).
Bovenvermelde waarden gelden voor elke plaats op het voetpad of aan de rand van de weg op een hoogte van 1,60m (dat wil zeggen voetpad aan dezelfde zijde van de weg als het publiciteitsbord of aan de overzijde van de weg) en voor elke plaats in een vensteropening van een woning.
De vermelde luminescentiewaarden hebben betrekking op metingen uitgevoerd met een gekalibreerde luminescentiemeter, die nauwkeurig aan de ooggevoeligheidskromme is aangepast (norm CIE 698). Voor elke meting moet de openingshoek aangepast worden naargelang het te meten detail van het reclamebord.
o Indien een publiciteitsbord verlicht wordt met een gerichte lichtbron (projector, spot) dan moet deze lichtbron het publiciteitsbord verlichten, met andere woorden: er mag geen rechtstreekse opwaartse, zijwaartse, achterwaartse of neerwaartse (onder het publiciteitsbord) uitstraling zijn door de lichtbron.
o De vergunninghouder is zowel tegenover het Vlaamse Gewest als tegenover derden aansprakelijk voor alle schade die het gevolg van het plaatsen, het gebrek aan onderhoud of het bestaan van de vergunde borden.
- Fluvius System Operator
Het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 6 december 2019 onder referentie 337111_41437 / 19-06935, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Een offerte voor gas en elektriciteit werd opgemaakt met kenmerk 337111_41437.
Een offerte voor kabel-tv werd opgemaakt met kenmerk 19-06935.
- Pidpa
Het advies van Pidpa afgeleverd op 2 januari 2020, luidt: gunstig.
Er is geen uitbreiding nodig van het distributienet in de openbare weg. De kavels zijn aansluitbaar op de bestaande hoofdleiding van het drinkwaternet.
Op verzoek van de belanghebbenden stuurt Pidpa de kostenraming voor de nieuwe aansluiting of een aanpassing van de bestaande aansluiting(en) rechtstreeks aan de betrokkenen.
- Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 2 december 2019 onder referentie L-20-180/191313, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
o beschrijvend gedeelte:
- van toepassing zijnde regelgeving:
- de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
- het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
- de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
- het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
- deze lijst is niet limitatief.
- Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation (oranje gearceerd).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande riolering langsheen Gersblok (lot 3 tot en met 6), langsheen de Albert Van Dyckstraat (lot2) en langsheen de Turnhoutsebaan (lot1).
- Ter hoogte van de rooilijn dient er een afzonderlijk huisaansluitputje voor DWA en RWA voorzien te worden, per lot (een RWA-huisaansluitputje is niet nodig bij aansluiting op een open gracht). Deze putjes dienen maximaal 1m uit elkaar geplaatst te worden en minimaal 0,5m.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze werken worden uitgevoerd door Pidpa.
- Offerte voor de beperkte uitbreiding van het openbaar rioleringsnetwerk ten behoeve van het aansluiten van de ontwikkeling
- Pidpa bepaalt welke rioleringsinfrastructuur voorzien moet worden door de ontwikkelaar en maakt hiervoor eventueel offerte over aan de ontwikkelaar.
- De offerte dient aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering door de ontwikkelaar.
- De werken worden uitgevoerd door Pidpa of een door Pidpa aangestelde aannemer. Dit kan slechts na betaling van de in de offerte vermelde geraamde kostprijs.
- Realisatie van de beperkte uitbreiding van het openbaar rioleringsnetwerk ten behoeve van het aansluiten van de ontwikkeling.
- Pidpa zal, vanaf het ogenblik dat ze kennis heeft van het feit dat er vuilvracht ontstaat en nadat door de ontwikkelaar de ontwikkeling is uitgezet, overgaan tot de aanleg van de vereiste infrastructuur.
- Indien tussen het tijdstip van het afleveren van de vergunning en het tijdstip waarop er op één van de kavels vuilvracht ontstaat, reeds riolering zou aangelegd worden ter hoogte van de betrokken ontwikkeling, dan blijven alle door de ontwikkelaar aan Pidpa betaalde bedragen verworven voor Pidpa.
o Algemene voorwaarden:
- De onwikkelaar dient tegenover Pidpa volgende voorwaarden nageleefd te hebben om een verkoopbaarheidsattest van de gemeente te verkrijgen:
- De opgemaakte offerte, ter realisatie van de uitbreiding van het rioleringsnetwerk, moeten door de ontwikkelaar aan Pidpa volledig betaald zijn.
- Voor elke aansluiting op de riolering dient een aanvraag gericht te worden aan Pidpa-Riolering.
- De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden op de afkoppeling van het hemelwater.
- Proximus
Het advies van Proximus afgeleverd op 22 november 2019, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Voor het geplande project (gedeelte Albert Van Dyckstraat/Gersblok) is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de bouwheer een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn. Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus. De referentie voor dit gedeelte van de adviesvraag is JMS 459172.
Voor het gedeelte met betrekking tot de kavel voor het optrekken van een meergezinswoning dienen volgende voorwaarden opgenomen te worden in de vergunning. Dit garandeerd dat het project, met minimale hinder op het Openbaar domein, tijdig en correct wordt aangelegd of vernieuwd. Het project ligt langsheen een bestaande weg met onvoldoende capaciteit aan telecominfrastructuur van Proximus. Er zijn bijkomende werken nodig. Deze kosten zijn ten laste van de aanvrager. Dit gedeelte van de adviesaanvraag is bij Proximus gekend onder het referentienummer JMS 459171.
- Telenet
Het advies van Telenet afgeleverd op 26 november 2019, luidt: gunstig.
In het gebied waar deze verkavelings- of bouwaanvraag zich situeert, baat Telenet echter geen kabelinfrastructuur uit. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij de lokale kabelmaatschappij.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 29 november 2019 tot 28 december 2019.
Er werden een schriftelijk bezwaar en 2 digitale bezwaren ingediend.
De bezwaren handelen over:
1. Het project stemt niet overeen met het uittreksel van het gewestplan en liggingsplan.
2. De bezwaarindieners zijn van mening dat het onduidelijk is waar de toegangsweg tot de ondergrondse garage zich bevindt.
3. Een bijkomende verkeerstroom van 31 woonentiteiten in de Albert Van Dyckstraat en op de kruising met De Rest, waar de verkeerstroom reeds verzadigd is, is niet verantwoord.
4. De aanvraag betreft een stadsontwikkelingsproject dat MER-screeningsplichtig is. In het kader van openbaarheid van bestuur werd er aan de bezwaarindiener meegedeeld dat er geen MER-screening aanwezig is.
5. De onmiddellijke omgeving bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen op één project na. De invulling van het projectgebied met een kavel waarin meergezinswoning wordt voorzien voor 31 woonentiteiten overschrijft de draagkracht van het perceel en is niet inpasbaar in de bestaande onmiddellijke omgeving.
6. Er wordt niet gespecifieerd hoeveel parkeerplaatsen er voorzien zullen worden. De mobiliteitstoets gaat uit van 1,5 parkeerplaats. De bezwaarindieners zijn van mening dat dit te weinig is om de parkeerbehoefte op te vangen. De parkeerdruk zal afgewenteld worden op het openbaar domein. Dat zal zorgen voor nog meer parkeeroverlast in de omliggende straten.
De bezwaren worden als volgt beoordeeld:
1. De aanvraag ins gelegen in woongebied en aangesneden woonuitbreidingsgebied.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
2. Op het plan “92-GROENPLAN ontwerp 0190828_20191007 0833 ontv CLI-MD” wordt de oprit opgetekend. Het perceel ontsluit zich via De rest.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
3. Er werd een mobiliteitsstudie bijgevoegd.. De conclusie in bijgevoegde studie is dat “het project zorgt voor een zeer beperkte verkeerstoename. De verkeerstoename heeft geen effect op de verkeersafwikkeling in de omgeving”.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
4. De project MER-screening werd correct ingevuld via het omgevingsloket. In het kader van de MER-screening werd een mobiliteitsstudie uitgevoerd en bijgevoegd.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
5. Het lot is gelegen langsheen de gewestweg Turnhoutsebaan. Deze gewestweg wordt gekenmerkt door meergezinswoningen, handel, vrijeberoepen en eengezinswoning.
het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
6. Lot 1 is gelegen in het BPA Turnhoutsebaan. In het BPA is bepaald dat er 1 parkeerplaats per woning voorzien dient te worden. In de beleidsnota Meergezinswoningen, goedgekeurd op 31 oktober 2017 werd de parkeernorm verhoogd naar 1,5 parkeerplaatsen per woonentiteit. Een aanvraag voor het bouwen van een meergezinswoning moet voldoen aan deze parkeernorm en deze op eigen terrein voorzien.
Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.
Argumentatie
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Turnhoutsebaan, Gersblok, De Rest en Albert Van Dyckstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
In navolging van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 (BS 29 april 2013) dient er voor de aanvraag een project-m.e.r.-screening te gebeuren (bijlage III bij het project-m.e.r.-besluit). Een project-m.e.r.-screeningsnota maakt deel uit van het aanvraagdossier. In deze nota zijn de mogelijke effecten van het project op de omgeving onderzocht en gemotiveerd waarom deze niet aanzienlijk zijn. Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Waterparagraaf: bij de aanvraag voor het bouwen van een woning dienen de voorwaarden uit de verordening hemelwater te worden nageleefd.
- Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een perceel in 6 loten waarvan 1 lot voor een meergezinswoning met maximum 31 woonentiteiten, 3 loten voor een half open eengezinswoning en 2 loten voor een gesloten eengezinswoning is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
- Het mobiliteitsaspect
Lot 1 is voorzien voor een meergezinswoning. Per woonentiteit moeten er 1,5parkeerplaats voorzien worden in een ondergrondse parkeerkelder. Er dient ook één fietsenstandplaats per woonentiteit en per slaapkamer voorzien te worden.
Op de loten 2-6 wordt theoretisch minimum1 parkeerplaats op de oprit voorzien.
De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
- De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De verkaveling voorziet 1 lot voor een meergezinswoning met maximum 31 woonentiteiten, 3 loten voor een half open eengezinswoning en 2 loten voor een gesloten eengezinswoning op een perceel van circa 5.465m2. De bebouwingsdichtheid bedraagt 66 woningen/Ha.
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften. In een vergunning kunnen na openbaar onderzoek, afwijking worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften van een BPA voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag zoals voor in artikel 4.4.9/1 van de VCRO. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
o Lot 1 wijkt echter wel af van het BPA Turnhoutsebaan. Het BPA Turnhoutsebaan dateert van 14 januari 1986 en is ouder dan 15 jaar. Het BPA bepaalt dat er maximum 2 bouwlagen met een hellend dak mag worden voorzien. De aanvraag voorziet maximum 3 bouwlagen en een 4de bouwlaag binnen het gabarit van een hellend dak.
In de omgeving komen een gebouwen voor met 3 bouwlagen al dan niet met een schuin dak voor.
o Lot 3 wijkt echter af van het BPA Gersblok. Het BPA Gersblok dateert van 9 juni 1995 en is ouder dan 15 jaar. Het BPA bepaalt dat er vooraan het perceel een achteruitbouwzone van 6m diep is, in deze zone is alle bebouwing verboden. De aanvraag voorziet in een gedeelte van de bouwzone in deze achteruitbouwzone.
Door de bouwzone naar voor in te planten verhoogt de kwaliteit van de tuinzone.
De aanvraag past in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
- Visueel-vormelijke elementen
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Cultureel historische aspecten
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Bodemreliëf
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag
- Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
- het advies van de gemeentelijke milieuambtenaar naleven;
- het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer naleven;
- het advies van Fluvius System Operator naleven;
- het advies van Pidpa naleven;
- het advies van Pidpa-Riolering naleven;
- het advies van Proximus naleven.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.