College van burgemeester en schepenen zitting van 11 01 2021
Omgeving - het afbreken van de bestaande gebouwen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 woonentiteiten - Turnhoutsebaan 319/321 - OMG 2020/481 - goedgekeurd
Voorgeschiedenis
- Stedenbouwkundige vergunning(en)
o overdekte parkeerruimte - vergunning door college van burgemeester en schepenen - 3 oktober 1993 - 1993/214
- Omgevingsvergunning(en) - verkavelen gronden of bijstellen
- het verkavelen in 6 loten - voorwaardelijk vergund door deputatie - 17 februari 2020 - OVK 2019/12
Feiten en context
- Dossiergegevens
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag, ingediend door de heer Christophe Jacobs en CODIC BELGIQUE - CODIC BELGIE NV, op 7 september 2020 ontvangen.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Turnhoutsebaan 319/321 en 321.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
Het betreft een aanvraag voor het afbreken van de bestaande gebouwen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 woonentiteiten.
Na controle werd het ingediende dossier ontvankelijk en volledig verklaard op 6 oktober 2020. De uiterste beslissingsdatum is 19 januari 2021.
- Planologische context
Het goed ligt in woonuitbreidingsgebied volgens Gewestplan Antwerpen, goedgekeurd op 3 oktober 1979.
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA) Turnhoutsebaan, goedgekeurd op 14 januari 1986.
Het eigendom is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De verkaveling OVK 2019/12 bepaalt:
kavel 1 – meergezinswoning
1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING
1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN)
1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN)
1 meergezinswoning: met maximum 31 woonentiteiten
1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN)
Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie ingericht worden als nevenbestemming. Het (o.a. vrij beroep) zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende accent van de verkaveling ligt immers op 'wonen'. vereisten voldaan is:
1. de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie;
2. de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100m²
1.2. A. BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) – STROOK VOOR TUINEN
Tuinbergingen mogen opgericht worden achter de achtergevelbouwlijn in de specifiek daarvoor voorziene ‘zone voor terrassen en tuinbergingen’, zie verkavelingsontwerp.
1.2. B. BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) – GARAGE:
Op deze kavel dient een parkeerkelder te worden ingericht. Max. zone voor kelder, zie verkavelingsontwerp.
Aantal parkeerplaatsen (en fietsenstallingen) volgens de geldende
voorschriften van de gemeente.
1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE: ACHTER- EN ZIJTUINSTROOK
Deze zone wordt ingericht als tuin.
Terrassen zijn toegelaten met een maximum oppervlakte van 30m² per gelijkvloerse wooneenheid.
‘Zone voor terrassen en tuinbergingen’ op het gelijkvloers, zie verkavelingsontwerp.
Onderhoudspaden rondom het gebouw zijn toegelaten.
In de zijtuinstrook is verharding voor de toegang tot de ondergrondse
kelder toegelaten.
2. VOORSCHRIFTEN GEBUWEN
2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN):
2.1.A. TYPOLOGIE
Meergezinswoning zoals weergegeven op het verkavelingsontwerp.
2.1.B. INPLANTING
Voorgevelbreedte: zoals aangeduid op het verkavelingsontwerp.
Plaatsing van het gebouw:
o Voorgevel: op de voorgevelbouwlijn zoals aangeduid op het plan.
o Achtergevel: zoals aangeduid op het plan.
Bouwdiepte: zoals aangeduid op het plan.
2.1.C. BOUWVOLUME
Gabarit: Voor de meergezinswoning is de kroonlijst voorzien:
o voor zone 1: max. 8.50m voor de gevel gebouwd op de voorgevelbouwlijn en 10,50m voor de gevel die achteruitspringt ten opzichte van de voorgevelbouwlijn, en zoals aangeduid op verkavelingsontwerp. Plat dak.
o Voor zone 2 en 3: max.11.50m voor de gevel gebouwd op de voorgevelbouwlijn en 13,50 meter voor de gevel die achteruitspringt ten opzichte van de voorgevelbouwlijn, en zoals aangeduid op het plan. Plat dak.
Voor de meergezinswoning zijn aan de voorzijde erkers toegelaten met een maximale uitsprong van 1m, maximaal 2/3e van de totale gevelbreedte van zone 1, 2 en 3 en op minimaal 3m afstand ten opzichte van de zijdelingse perceelgrens.
2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM
Gevelmaterialen: Alle gevels in gevelbaksteen, zink, sierbepleistering, baksteen geverfd of gekaleid, beton of natuursteen. De gevels mogen voor een maximale oppervlakte van 50% van de totale geveloppervlakte afgewerkt worden met hout, metaal, pannen, …
Dakvorm: Voor de meergezinswoning: plat dak. Het integreren van zonnepanelen, fotovoltaïsche cellen, extensief groen dak, keiendak, is toegelaten.
2.2. VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) – STROOK VOOR TUINEN
Constructies: een bergplaats, type tuinberging is toegelaten met een maximum oppervlakte van 10m² per gelijkvloerse wooneenheid, zoals op het verkavelingsontwerp weergegeven (zie legende, onder ‘zone voor terrassen en tuinbergingen’). Kroonlijsthoogte plat dak: max 3m.
2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN
Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen (max. 30m² per gelijkvloerse wooneenheid) toegelaten mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
Alle verhardingen in de zijtuinstrook (onderhoudspaden max. 1m breed, of inrit kelder) of in de voortuinstrook (toegangspaden naar toegangen gebouw van max. 2m breed, en onderhoudspaden rondom het gebouw van max. 1m breed) zijn uit te voeren in waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met brede voeg. De verharding vooraan de inrit in de zijtuinstrook mag even breed zijn als de eigenlijke inrit zelf.
Het plaatsen van zonnepanelen op platte daken is toegestaan met een maximale hoogte van 1 meter. Extensief groen dak van 10cm dikte is toegestaan.
3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE
3.1. RELIEFWIJZIGINGEN
Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan.
3.2. VERHARDINGEN
Verhardingen moeten beperkt blijven. Terrassen van maximaal 30m² per gelijkvloerse wooneenheid buiten de bebouwbare zone van het hoofdgebouw zijn mogelijk. Gelijkvloerse terrassen bevinden zich achteraan het gebouw, terrassen op de verdieping situeren zich aan de voorgevel.
3.3. INRICHTINGSELEMENTEN
Tuinbergingen worden afgewerkt in evenwaardige materialen als deze gebruikt voor het hoofdvolume. Het gebruik van hout is toegelaten.
3.4. AFSLUITINGEN
Voortuinstrook: Levendige haag, al dan niet met draadafsluiting met maximale hoogte van 1m.
Zijtuinstrook en achtertuinstrook: Afsluitingen in levendige haag, met draadafsluiting, met een hoogte van maximum 2m op alle perceelgrenzen.
Een groenplan is noodzakelijk voor alle tuinzones (voor-, achter- en zijtuinstroken) rondom de meergezinswoning.
Het BPA Turnhoutsebaan bepaalt:
Artikel 5. BOUWZONES (of bouwstroken)
1. De bouwzones op het plan zijn begrensd:
o ofwel door verplichte gevelbouwlijnen, wanneer de zonegrens samenvalt met de rooilijn;
o ofwel door uiterste bouwlijnen, die enkel de uiterste grens aanduiden waarbinnen de gebouwen mogen opgericht worden.
2. Alle vrijstaande zijgevels moeten op ten minste 3m afstand van de zijdelingse perceelgrens worden opgericht, behoudens afwijkende aanduiding op het bestemmingsplan.
3. Behoudens andere aanduiding op het bestemmingsplan, wordt voor alle gebouwen of gedeelten van gebouwen zonder verdieping, en niet hoger dan 3m (gemeten vanaf het peil van voorliggende weg tot bovenrand kroonlijst), deze minimum-afstand tot de eigendomsgrens teruggebracht op 2m.
4. De diepte van de verschillende bouwzones voor hoofdgebouwen is op het plan aangeduid (in meters), dit is de afstand tussen de voorgevelbouwlijn en de uiterste achtergevelbouwlijn van de hoofdgebouwen.
5. Het dwarsprofiel van de hoofdgebouwen wordt bepaald door het aangeduide maximum toegelaten aantal bouwlagen en de aanduiding van de verplichte of toegelaten dakvorm, alsmede door de bij de bijzondere voorschriften voor de verschillende bouwzones gevoegde profielschema’s.
Deze dwarsprofielschema’s geven de maximum bebouwingshoogten en –diepten aan, gebeurlijk ook de minima.
Artikel 6. BOUWLAGEN EN BOUWHOOGTE
1. Aantal bouwlagen
o het toegelaten maximum aantal bouwlagen is op het bestemmingsplan per bouwblok of huizenblok in een cirkeltje aangegeven;
o het aantal bouwlagen is gelijk aan de som van het gelijkvloers en het aantal verdiepingen.
2. Bouwhoogte
De maximum toegelaten bouwhoogte – hieronder in tabel 1 weergegeven - wordt bepaald in functie van het aantal bouwlagen.
De maximale bouwhoogte = (a) wordt gemeten vanaf het gemiddelde normale grondpeil van de plaats van inplanting van het gebouw of vanaf het gemiddelde peil van het voorliggende voetpad, tot aan de bovenkant der voor-, achter- of vrijstaande zijgevelbeëindiging (kroonlijst, deksteen, druiprand, dak, enz.). Vanaf deze gevels tot een maximale nokhoogte = (b) eveneens vanaf hetzelfde peil gemeten.
Tabel 1: maximale bouw- en nokhoogten volgens aantal bouwlagen:
Aantal bouwlagen | 1 | 2 | 3 |
Maximum bouwhoogte (a) | 4,00m | 7,00m | 9,00m |
Maximum nokhoogte (b) | Volgens helling zadeldak maximum 45° |
| | | |
3. Technische verdieping
Een eventuele “technische verdieping” is niet begrepen in het aantal bouwlagen.
Met “technische verdieping” wordt hier bedoeld, de afzonderlijke bouwlaag, die alle opbouwen (zoals lifthuisjes, schoorsteenkoppen, e.d.) groepeert. De “technische verdiepingen” mogen in geen geval voor bewoning of huisvesting bestemd worden.
Opbouw van “technische verdiepingen” is strikt beperkt tot op ten minste 3m afstand achter de voorgevel en van vrijstaande zijgevels, 2m binnen het vlak van de achtergevel en met een hoogte van maximum 2,50m boven de dakvloer.
4. Dakruimte
Dakruimten kunnen aangewend worden voor hun normaal gebruik, hetzij als berging of als technische ruimte, hetzij als bijkomende woonruimten die deel uitmaken van het hoofdgedeelte van een woning op lager gelegen bouwlaag. In geen geval mag dak- of zolderruimte gebruikt worden als volledige of autonome huisvestingsgelegenheid.
Artikel 7. GEVELMATERIALEN EN DAKBEDEKKINGEN
Bij de oprichting van nieuwbouw of bij veranderingswerken aan bestaande gebouwen, moeten de architectonische vormgeving en de keuze der gevelmaterialen en dakbedekkingen, de harmonische inpassing bij de bestaande omgeving en aanpalende gebouwen verzekeren.
Alle zichtbare gedeelten van gelijk welke gebouwen (dus zowel voor-, zij-, als achtergevels, schoorstenen enz.), behalve de gedeelten die door de aanbouw van een aanpalend gebouw bedekt zijn of zullen bedekt worden, moeten worden afgewerkt in gevelmaterialen welke overeenkomstig zijn met het karakter, de aard en de kleuren van de materialen der bestaande gebouwen, met uitsluiting van gevelbekledingen met glanzende materialen.
Alle in zicht blijvende gedeelten van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden met dezelfde gevelmaterialen als de hoofdgevels van de gebouwen waarvan zij deel uitmaken.
Artikel 8. DAKVENSTERS
1. Op vrijstaande gebouwen: steeds toegelaten.
2. Op aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen
a) Gevallen waarin oprichting is toegelaten:
o op het achterste dakvlak steeds toegelaten;
o op het driehoekige dakvlak van een schilddak: steeds verboden;
o op het voorste dakvlak: slechts toegelaten indien de dakhelling 40° overschrijdt.
b) Plaats van oprichting:
Op 0,40m uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak en op minimum 1m afstand van de scheidsmuren en van de vrijstaande zijgevel.
c) Afmetingen:
o Maximumbreedte : 2/3 van de gevelbreedte met een maximum van 6m. per dakvenster;
o Maximumhoogte (bovenkant kroonlijst) : de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw.
Artikel 9. KROONLIJSTEN
o Bij vrijstaande gebouwen: lijstgoot is niet verplicht.
o Bij aaneengesloten gebouwen en kopgebouwen:
Behalve de topgevels moeten alle vrijstaande gevels, die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn en die niet op de perceelgrens zijn geplaatst, worden voorzien van een lijstgoot met een overstek van:
5. 0,50m aan de voorgevel van een hoofdgebouw;
6. 0,20m à 0,50m aan de overige gevels.
Artikel 10. UITSPRONGEN UIT HET GEVELVLAK VAN EEN HOOFDGEBOUW
A. Bij een aaneengesloten, gegroepeerde of gekoppelde bebouwing
o Uit de voorgevel:
3. Erkers, balkons: maximumuitsprong 0,50m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50m afstand van het verlengde van elke scheidsmuur;
4. Luifels: maximumuitsprong 1m op minimum 2,50m boven het trottoirniveau.
o Uit de vrijstaande zijgevel:
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in de bouwvrije zijtuinstrook bevinden.
o Uit de achtergevel:
d) Terrassen, balkons: uitsprong uit het voorziene profiel maximum 2m op minimum 2m afstand van elke perceelgrens;
e) Erkers: uitsprong uit het voorziene profiel is verboden.
B. Bij vrijstaande bebouwing
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in een bouwvrije strook bevinden.
Artikel 11. DAKVORMEN
o In de bouwstroken, waar ten hoogste drie bouwlagen kunnen toegestaan worden, dit zijn bouwstroken palend aan de Turnhoutsebaan op het bestemmingsplan aangeduid met het cijfer 3 in een cirkeltje, is het zadeldak (dak met dubbele helling van 35° tot 45° en nok evenwijdig aan de straatgevel) verplichtend binnen de tussen twee pijltjes < > welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aanduiden waarin het cijfer 3 en waarboven het teken ^.
In de stroken waar de tussen twee pijltjes aangeduide cirkeltjes bekroond zijn met een teken — kan het plat dak toegestaan worden. Dit houdt in dat in deze laatste vermelde stroken ook het zadeldak kan toegestaan worden, mits inachtneming van wat hierna bepaald is onder paragraaf e)
o In alle bouwstroken waar ten hoogste twee bouwlagen toegestaan worden, aangeduid met het cijfer 2 in een cirkeltje tussen twee pijltjes (welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aangeven), of waar – op welke plaats ook – minder dan 3 bouwlagen hoog gebouwd wordt, is het zadeldak verplichtend.
Het zadeldak is eveneens verplichtend in alle andere bouwstroken voor hoofdgebouwen binnen de zones voor open- en voor halfopen bebouwing, ook waar geen teken boven de bovenvermelde cirkeltjes geplaatst werd of waar deze laatste niet voorkomen.
o De dakbasis van de hellende daken – dit zijn de zadeldaken evenwijdig aan de hoofdgevel – moet met één zijde samenvallen op de snijlijn met het voorgevelvlak, de achterzijde met het daaraan evenwijdige achtergevelvlak, tot een maximale diepte van 10m
De verder naar de achterzijde uitspringende bouwdelen kunnen voorzien worden van haaks op het hoofddak gerichte dakconstructies, d.i. als penetrerende zadel- of schilddaken, ofwel van platte daken.
o De schuine dakhellingen zullen een hoek van ten minste 35° en ten hoogste 45° vormen met het horizontale vlak, met dien verstande dat de dakhellingen van de reeds bestaande gebouwen binnen een strook van aaneengesloten gebouwen algemeen maatgevend zijn voor de op te richten gebouwen binnen de zelfde bouwstrook.
o De hoogte van de dakhellingen en van de nok mag ten opzichte van deze van het naastliggend gebouw verschillend zijn, met dien verstande dat de daardoor ontstane vrijstaande zijmuur, (“scheimuur” of “brandmuur”) als gevel afgewerkt en afgedekt wordt (met dezelfde materialen als de hoofdgevel) door de zorgen en op de kosten van de bouwer van het laatst toegelaten gebouw.
o Op de plaatsen waar op het plan de scheiding is aangegeven tussen te zone met verplicht schilddak en de zone waarin het plat dak kan toegestaan worden dient steeds de goede overgang verzekerd te worden door een zijdelings afhellend dakvlak – schilddak – van het laatste – of eerst - gebouw met dak, afhellend tot op iets boven het aanpalend gebouw met plat dak. Gebeurlijke hoogteverschillen waardoor zichtbare gedeelten van scheidsmuren blijven bestaan zullen verplichtend in gevelsteen opgetrokken en behoorlijk afgewerkt worden, zoals bepaald sub. e).
o Voor de aanhorige en bijgebouwen met niet meer dan één bouwlaag (dus enkel gelijkvloers) is de keuze tussen hellend dak of plat dak vrij.
Artikel 14. PARKEER-, LAAD- EN STOPPLAATSEN
I. Parkeerruimte
A. Algemene voorschriften
1. Binnen de grenzen van het perceel waarop een gebouw wordt opgericht of verbouwd en binnen een bouwstrook dient tegelijkertijd een parkeerruimte te worden aangelegd met een minimale stallingcapaciteit zoals hierna bepaald onder punt 5.
2. Indien het niet mogelijk of niet wenselijk is de vereiste parkeerruimte geheel of gedeeltelijk op het bouwperceel te voorzien kan, op eensluidend advies van de gemachtigde ambtenaar, door het college van burgemeester en schepenen vergunning worden verleend om de parkeerruimte binnen een bouwstrook aan te leggen op een perceel of te voorzien in een gebouw dat gelegen is of zich bevindt in een straal van 400m², gemeten vanaf de grenzen van het bouwperceel, en waarover de aanvrager de beschikking heeft hetzij in eigendom, hetzij ingevolge overeenkomst zoals hierna bepaald onder B, 8, c.
3. Indien de vereiste parkeerruimte, zoals bepaald onder de punten 1 en 2 hierboven, geheel of gedeeltelijk niet kan of mag worden aangelegd zal door de aanvrager een belasting of compensatoire vergoeding aan het gemeentebestuur moeten worden betaald naar rato van de ontbrekende parkeerruimte, zodra deze is vastgesteld door de gemeenteraad en goedgekeurd door de hogere overheid. In afwachting daarvan is het onderhavig lid niet van toepassing.
4. De parkeerruimte, die niet in een gebouw is voorzien moet, met inbegrip van de toegangen, volledig worden aangelegd. Bij wijze van uitzondering volstaat evenwel bij groepsbouw van sociale woningen een aanleg ten belope van 60% van de vereiste parkeerruimte volgens de normen hierna bepaald. Bij het bouwen van bijkomende sociale woningen gelden de normen voor alle woongebouwen.
5. Bepaling van de vereiste stallingscapaciteit :
Naast de eerste kolom die de aard of de bestemming van het goed opgeeft wordt in de tweede kolom opgelegd wat het aantal stallingsplaatsen is dat vereist is per eenheid die in de derde kolom wordt bepaald.
Deze berekeningswijze moet bij verbouwing enkel worden toegepast op de bijkomende eenheden, met dien verstande dat voor alle onderwijsinrichtingen slechts 1 stallingsplaats vereist is per bijkomende klas.
B. Opmerkingen
1. Berekening van de vloeroppervlakte
De vloeroppervlakte wordt buitenwerks gemeten tussen de onbeklede buitenwanden van de gevelmuren van alle ruimten die kunnen worden afgesloten, zonder rekening te houden met de onderbrekingen door scheidingsmuren of verticale dienstwegen.
De vloeren van de lokalen die zich beneden het terreinniveau bevinden worden evenwel niet meegerekend.
Wat de vloeren onder het dak betreft wordt alleen het gedeelte met een binnenwerks gemeten vrije hoogte van tenminste 2,20m meegerekend.
2. Minimale afmetingen van de parkeerruimte en van de toegangen
Opdat een stallingsplaats in aanmerking zou kunnen worden genomen bij de berekening van de stallingscapaciteit zijn de volgende minimale afmetingen vereist:
o 1. voor boxengarages: 5,00m x 2,75m x 1,80m hoogte
o 2. voor afgesloten ruimten: 4,50m x 2,25m x 1,80m hoogte
o voor stalling in open lucht: 5,50m x 2,50m
De minimumbreedte van de toegangen moet daarenboven overeenstemmen met die, aangegeven op de modellen onder letter D.
3. Toegankelijkheid van de stallingsplaats
Elke parkeerplaats moet aan de toegangsweg grenzen.
Bij wijze van uitzondering is het evenwel toegelaten bij woongebouwen parkeerplaatsen te voorzien die slechts kunnen worden ingenomen na eventuele verplaatsing van één ander autovoertuig.
4. Voor de toepassing van het voorschrift vermeld onder de letter A, punt 2, dient ermee rekening te worden gehouden dat een parkeerruimte slechts in aanmerking kan worden genomen voor zover zij nog niet werd geteld als parkeerruimte voor een ander gebouw. Daarenboven moet het eventuele gebouw waarin de parkeerruimte wordt voorzien opgericht zijn overeenkomstig een bouwvergunning die na 11 november 1964 is afgegeven.
5. Gebouwen die werden opgericht overeenkomstig een bouwvergunning die afgegeven werd vóór de voormelde datum kunnen evenwel in aanmerking worden genomen indien hun oorspronkelijke bestemming na die datum in garagebestemming werd gewijzigd. De nodige bewijsstukken moeten door de aanvrager worden voorgelegd.
6. Kantoren voor de uitoefening van een vrij beroep
De vloeroppervlakte van de kantoren, studies, kabinetten, wachtkamers, enz. die deel uitmaken van een woning die gedeeltelijk bestemd is voor de uitoefening van een vrij beroep wordt geteld in de oppervlakte van de woning waartoe zij behoren; zij wordt derhalve niet als kantooroppervlakte beschouwd.
7. Gebouwen waarvoor geen bepaalde norm is vastgesteld
Voor de gebouwen waarvan de bestemming niet voorkomt in de lijsten van letter A punt 5, moeten in voldoende mate parkeerplaatsen worden voorzien, rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden.
8. De helling van een afrit naar een ondergrondse parkeerruimte mag, over een afstand van 5m gemeten vanaf de rooilijn, niet meer dan 4% bedragen.
Artikel 18. ZONE VOOR OPEN BEBOUWING
1. Bestemming
Alleenstaande of twee aan twee gekoppelde woningen, winkels, verzorgende of ambachtelijke bedrijven of instellingen voor zover zij geen hinder verwekken voor het rustige karakter en de schoonheid der woonwijk.
Groenaanleg en private wegen.
Indien den toestand van de bestaande terreinverkaveling of van bestaande gebouwen de aaneenbebouwing van méér dan twee woningen vereist, om een volledig afgewerkt en harmonisch geheel te bekomen, mag dit in deze zone toegelaten worden.
2. Bebouwing
Bouwdiepte: maximum VIJFTIEN meter.
De minimumafstand tot de kavelgrenzen bedraagt 3 meter.
Voor achterliggende percelen met private toegang bedraagt deze minimum afstand 5m.
3. Autobergplaatsen
Per woning dient één garage voorzien te worden.
Bij voorkeur zal deze garage met de woning één geheel uitmaken.
Indien dit echter onmogelijk is, mag een vrijstaande autobergplaats opgericht worden met een hoogte van maximum 2,50m., een oppervlakte van maximum 40m² en volledig afgewerkt in gevelmaterialen.
4. Bouwhoogte: maximum 2 bouwlagen zie artikel 6
5. Dakvorm: zie artikel 8 a), 9. a) en 11 b), c) en d).
6. Gevelmaterialen: zie artikel 7.
7. Tuinen
Behalve de andersluidende bestemming op het plan, zijn alle niet bebouwde oppervlakten in deze zone bestemd tot tuinen en zijn daarop de bepalingen van artikel 19. “zone voor tuinen” van toepassing.
Artikel 19. ZONE VOOR TUINEN
Alle niet-bebouwde gedeelten der bouwzones vallen automatisch onder de bepalingen van dit artikel.
1. Bestemming
Uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen en beplanting met bomen, heesters en levende gewassen.
2. Bebouwing
Is toegelaten met een beperkte grondbezetting van maximum 1/5 van de oppervlakte gelegen binnen deze zone en met een totale oppervlakte van niet meer dan 40 m² (autobergplaats, tuinhuisje of bergplaats).
3. Bouwhoogte
Niet meer dan 1 bouwlaag, ten hoogste 2,50 m. boven vloerpeil van het gebouw tot aan de voet van het dak.
4. Gevelmaterialen: zie artikel 7.
Indien tegen de perceelgrens wordt gebouwd moet ook de muur, langs de gemeenschappelijke erfscheiding in gevelmaterialen worden afgewerkt tenzij wordt aangebouwd tegen een reeds bestaand gebouw.
5. Aanplantingen
Aanplantingen of behoud van hoogstammige gewassen (minstens 1 per 100m²) is verplichtend.
6. Afsluitingen
Op de perceelgrenzen mogen uitgevoerd worden met een levend-groene haag (desgevallend versterkt met paaltjes en metaaldraad).
Hoogte: maximum 2m. te meten boven het normale grondpeil op de perceelgrens.
Artikel 20. ACHTERUITBOUWZONE – VOORTUINEN
1. Bestemming
Aanleg van tuinen en toegangspaden.
2. Bebouwing
Is onder geen enkele voorwaarde toegestaan.
Minstens de helft van de perceeloppervlakte in deze zone gelegen, moet als aangeplante groene ruimte ingericht worden.
3. Afsluitingen
Langs de openbare weg: deze zal bestaan uit een afboording in steen van ten minste 30 cm en ten hoogste 60 cm hoogte waarachter een levende haag, behoorlijk onderhouden niet hoger dan 2m
Tussen de eigendomskavels: niet verplichtend en uitsluitend met levende haag, max. 2m hoog.
Zie overigens artikel 2 “erfscheidingen”.
Tuinen palend aan een openbaar voetpad mogen uitsluitend met levende hagen, geplant op ten minst 50 cm afstand van de grens van de weg, en onderhouden met een hoogte van maximum 2m. Metaaldraad-afsluitingen zijn toegelaten doch moeten op tenminste 50cm van de grens van het voetpad verwijderd staan en verplichtend ingeplant met levende haag.
4. Beplanting
Zie artikel 19 zone voor tuinen
Voor de hoekpercelen moet de beplanting, om het zicht op het kruispunt van de openbare weg vrij te houden, lager blijven dan 80cm. hoogte, in het gedeelte gelegen buiten een hoek van 45° uit de bouwlijn, getrokken op het hoekpunt van het gebouw. zie schetsplan.
Het BPA Gersblok bepaalt:
Artikel 18. Zone voor open bebouwing
1) Bestemming:
Alleenstaande of twee ééngezinswoningen, verzorgende of dienstverlenende bedrijven of instellingen voor zover zij geen hinder verwekken voor het rustige karakter en de schoonheid der woonwijk.
Groenaanleg en private wegen.
Indien de toestand van de bestaande terreinverkaveling of van bestaande gebouwen de aaneenbebouwing van meer dan 2 woningen vereist, om een volledig afgewerkt en harmonisch geheel te bekomen, mag dit in deze zone toegelaten worden.
2) Bebouwing
Bouwdiepte maximum 17m vanaf de achterbouwzone.
De minimum afstand tot de kavelgrenzen bedraagt 3m. Indien de voorgevel van een bestaande woning gelegen is achter de achteruitbouwzone mag bij verbouwing de bouwdiepte gerekend worden vanaf de bestaande voorgevel.
3) Autobergplaatsen
Per woning dient 1 garage voorzien te worden. Bij voorkeur zal deze garage met de woning 1 geheel uitmaken. Indien dit echter onmogelijk is, mag een vrijstaande autobergplaats opgericht worden met een hoogte van maximum 2,50m, een oppervlakte van maximum40m² en volledig afgewerkt in gevelmaterialen.
4) Bouwhoogte maximum 2 bouwlagen zie artikel 6
Artikel 6 bouwlagen en bouwhoogte
a) Aantal bouwlagen
o Het toegelaten maximum aantal bouwlagen is op het bestemmingsplan per bouwblok of huizenblok in een cirkeltje aangegeven;
o Het aantal bouwlagen is gelijk aan de som van het gelijkvloers en het aantal verdiepingen
b) Bouwhoogte
De maximum toegelaten bouwhoogte – hieronder in tabel 1 weergegeven – wordt bepaald in functie van het aantal bouwlagen.
De maximale bouwhoogte(a) wordt gemeten vanaf het gemiddelde normale grondpeil van de plaats van inplanting van het gebouw of vanaf het gemiddelde peil van het voorliggende voetpad, tot aan de bovenkant der voor-, achter- of vrijstaande zijgevel beëindiging (kroonlijst, deksteen, druiprand, dak, enzovoort) Vanaf deze gevels tot een maximale nokhoogte (b) eveneens vanaf hetzelfde peil gemeten.
Tabel 1: maximale bouw- en nokhoogten volgens het aantal bouwlagen
Aantal bouwlagen: 123
Maximum bouwhoogte (a):4m7m9m
Maximum nokhoogte (b):volgens helling zadeldak maximum 45°
c) Technische verdieping
Een eventuele technische verdieping is niet inbegrepen in het aantal bouwlagen.
Met technische verdieping wordt hier bedoeld, de afzonderlijke bouwlaag, die alle opbouwen (zoals lifthuisjes, schoorsteenkoppen en dergelijke) groepeert. De technische verdiepingen mogen in geen geval voor bewoning of huisvesting bestemd worden.
Opbouw van technische verdiepingen is strikt beperkt tot op minste 3m afstand achter de voorgevel en van vrijstaande zijgevels, 2m binnen het vlak van de achtergevel en met een hoogte van maximum 2,5m boven de dakvloer.
d) Dakruimte
Dakruimten kunnen aangewend worden voor hun normaal gebruik, hetzij als berging of als technische ruimte, hetzij als bijkomende woonruimten die deel uitmaken van het hoofdgedeelte van een woning op lager gelegen bouwlaag. In geen geval mag dak- of zolderruimte gebruikt worden als volledige of autonome huisvestigingsgelegenheid.
5) Dakvorm: zie artikel 8 a), 9a) en 11a), b) en c)
Artikel 8 dakvensters
a) Op vrijstaande gebouwen: steeds toegelaten
Artikel 9 kroonlijsten
a) Bij vrijstaande gebouwen: lijstgoot is niet verplicht.
Artikel 11 dakvormen
a) In alle bouwstroken waar ten hoogste 2 bouwlagen toegestaan worden, aangeduid met het cijfer 2 in een cirkeltje tussen 2 pijltjes (welke begin en einde van de bedoelde bouwstrook aangeven), of waar – op welke plaats ook – minder dan 2 bouwlagen hoog gebouwd wordt, is het zadeldak verplichtend.
Het zadeldak is eveneens verplichtend in alle andere bouwstroken voor hoofdgebouwen binnen de zones voor open- en voor halfopen bebouwing, ook waar geen teken boven de bovenvermelde cirkeltjes geplaatst werd of waar deze laatste niet voorkomen.
b) De schuine dakhellingen zullen een hoek van ten minste 35° en ten hoogste 45° vormen met her horizontale vlak, met dien verstande dat de dakhelling van aaneengesloten gebouwen algemeen maatgevend zijn voor de op te richten gebouwen binnen de zelfde bouwstrook.
c) De hoogte van de dakhellingen en van de nok mag ten opzichte van deze van het naastliggend gebouw verschillend zijn, met dien verstande dat de daardoor ontstane vrijstaande zijmuur, (scheimuur of brandmuur) als gevel afgewerkt en afgedekt wordt (met dezelfde materialen als hoofdgevel) door de zorgen en op de kosten van de bouwer van het laatst toegelaten gebouw.
6) Gevelmaterialen zie artikel 7
Artikel 7. gevelmaterialen en dakbedekkingen
Bij de oprichting van nieuwbouw of bij veranderingswerken aan bestaande gebouwen, moeten de architectonische vormgeving en de keuze der gevelmaterialen en dakbedekkingen, de harmonische inpassing bij de bestaande omgeving en aanpalende gebouwen verzekeren.
Alle zichtbare gedeelten van gelijk welke gebouwen (dus zowel voor-, zij-, als achtergevels, schoorstenen enzovoort), behalve de gedeelten die door de aanbouw van een aanpalend gebouw bedekt zijn of zullen bedekt worden, moeten worden afgewerkt in gevelmaterialen welke overeenkomstig zijn met het karakter, de aard en de kleuren van de materialen der bestaande gebouwen, met uitsluiting van gevelbekledingen met glanzende materialen.
Alle in zicht blijven gedeelte van zijgevels (door het verspringen van de bouwhoogte of van de bouwlijn) moeten door de zorgen van de begunstigde van de bouwtoelating afgewerkt worden met dezelfde gevelmaterialen als de hoofdgevels van de gebouwen waarvan zij deel uitmaken.
7) Tuinen
Behalve de andersluitende bestemming op het plan, zijn alle niet bebouwde oppervlakten in deze zone bestemd tot tuinen en zijn daarop de bepalingen van artikel 19 “zone voor tuinen” van toepassing.
Op het perceel zijn gebouwen aanwezig sinds 1963. De totale bebouwde oppervlakte bedraagt +/- 734,80m² op een perceel van circa 3.212,00m².
Het perceel is gelegen in de dorpskern.
Het links aanpalende perceel wordt gebruikt als een handelspand.
Het rechts aanpalende perceel wordt gebruikt als een eengezinswoning.
In het straatbeeld komen volgende bestemmingen voor: handel, een dokterspraktijk, meergezinswoning en eengezinswoningen.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door open bebouwing. Het karakter en de stijl in de omliggende omgeving zijn een mix van verschillende stijlen.
Het pand is niet als monument geklasseerd en is niet opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.
Het perceel is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
De aanvraag gaat over het afbreken van de bestaande gebouwen, het rooien van bomen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 entiteiten op een perceel van 3.212m². De nieuwe meergezinswoning wordt ingeplant tot op minimum 6,00m uit de rooilijn, op 3,00m van de rechter perceelsgrens en op 5,00m van de linker perceelsgrens. Het bebouw heeft een gebogen vorm. De bouwdiepte tussen voor- en achtergevel bedraagt 15,00m. Op de gelijkvloers verdieping worden bij de units een berging tegen het hoofgebouw voorzien van 3,00m diep. Het hoogste gedeelte van de meergezinswoning heeft 3 bouwlagen en een dakverdieping binnen de contouren van een hellend dat van 45°. De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 9,35m, gemeten vanaf het maaiveld. De dakverdieping heeft een maximale hoogte van12,65m. De gevels worden opgetrokken in rode baksteen. De vakverdieping wordt afgewerkt met grijze beplating.
De gekoppelde bergingen worden opgetrokken in hout.
De totale bebouwde oppervlakte op het perceel, inclusief oversteken groter dan 1m, bedraagt 1.296,10m².
Per inkomdeur wordt een pad voorzien van 2,00m breed. De oprit lang De Rest is 3,90m breed. Achter de meergezinswoning wordt per unit een terras aangelegd. De totale verharde oppervlakte op het perceel bedraagt 450,60m².
Er worden bomen gerooid.
Juridische gronden
- Koninklijk besluit van 28 december 1972
Dit besluit bepaalt voor het Vlaamse gewest de algemene regelen voor de opmaak en tenuitvoerlegging van de door de minister voorlopig vastgestelde ontwerpgewestplannen en van de door de Koning vastgestelde gewestplannen. - Koninklijk besluit van 3 oktober 1979
De aanvraag situeert zich in het gewestplan 'Antwerpen'. - Gemeenteraadsbeslissing van 15 februari 1990
Vaststelling van een bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde.
Deze verordening is een verstrenging op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om het groene karakter van de gemeente te behouden. Hierdoor moet men rekening houden met het gemeentelijk kapreglement in plaats van de VCRO. - Ministerieel besluit van 6 april 1994
Bouwverordening voor het vellen van hoogstammige bomen in de gemeente Schilde. - Koninklijk besluit van 7 juli 1994 “Basisnormen brandpreventie” en latere wijzigingen
Vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. - Omzendbrief van 8 juli 1997
Deze omzendbrief bevat nadere richtlijnen over de bestemmingen in de gewestplannen. - Besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004
De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels over de diverse vormen van het aanvraagdossier. Zij kan daarbij verschillende vormen van dossiersamenstelling onderscheiden naargelang de aard, de ruimtelijke implicaties en de complexiteit van de betrokken handelingen. - Decreet van 22 december 2006 en latere wijzigingen houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De Vlaamse Regering bepaalt EPB-eisen waaraan gebouwen moeten voldoen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend. - Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
Het decreet wil wonen betaalbaar maken voor iedereen. Het decreet geeft aan de gemeenten een aantal mogelijkheden (en verplichtingen) om hiertoe initiatief te nemen. - Artikel 4.2.2, 4.2.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 8 mei 2009
De Vlaamse Regering bepaalt de gevallen waarin de vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen. - Artikel 3 van het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders
Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden wordt aangegeven waar optische rookmelders geplaatst zullen worden. - Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid
De verordening legt voorwaarden op aan de stedenbouwkundige vergunning en moet ervoor zorgen dat iedereen het gebouw kan betreden, ook rolstoelgebruikers, mensen met een kinderwagen, slechtzienden, grotere personen, mensen met een ledemaat in het gips enz. De verordening geldt bij nieuwbouw, verbouwingen of uitbreidingen van gebouwen die publiek toegankelijk zijn. - Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2015 en latere wijzigingen tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen
De energieprestatieregelgeving legt eisen op met als doel energiezuinig (ver)bouwen te stimuleren. - Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2016 betreffende de meldingsplichtige handelingen ter uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De Vlaamse Regering bepaalt de handelingen die aangevraagd kunnen worden met een melding. - Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en haar bijlagen
Inspraak en advies
- Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening
Het advies van gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening afgeleverd op 5 januari 2021, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De gecoro staat positief tegenover het project, maar heeft nog enkele bemerkingen:
o De gecoro vraagt een maximaal behoud van het bestaande hoogstammige groen op het perceel in de tuinzones.
o De gecoro vraagt een globaal mobiliteitsplan voor Schilde en meer bepaald de omgeving van de Turnhoutsebaan rekening houdende met de toekomstig geplande grote projecten (waaronder dit project, het project aan Turnhoutsebaan 209, …).
o De gecoro staat positief tegenover het voorzien van deelwagens en de manier waarop het gebruik wordt vastgelegd in het project (via basisakte, …). De gecoro vraagt de gemeente om andere projecten op dezelfde manier te adviseren.
o De gecoro vraagt om bezoekersparkeerplaatsen expliciet aan te duiden.
o Schilde is een groene gemeente. Aan de gemeente wordt gevraagd om te handhaven rond het behoud en het beheer van hoogstammige bomen, maar ook naar omheiningen met een plastiek bekleding. De voorkeur moet uitgaan naar scheidingen door hagen en natuurlijk groen.
o De gecoro vraagt om aan elke toegang op maaiveldniveau fietsstalplaatsen te voorzien.
o De gemeente werkt aan een deelfietsenplan. De gecoro is van mening dat deze locatie interessant is als deelfietsenlocatie.
- Gemeentelijke themaconsulent natuur en groen
Het advies van gemeentelijke themaconsulent natuur en groen afgeleverd op 20 november 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De aanvrager wenst een constructies af te breken en een meergezinswoning te bouwen. Er dienen hiervoor enkele minder waardevolle bomen te worden geveld. Het inplantingsplan nieuwe toestand voldoet op vlak van groen onvoldoende aan het groene karakter van de gemeente. De groenstudie plannen opgemaakt door Jan Joris waarop vele te planten bomen staan aangeduid voldoen hieraan wel.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
7. het groene karakter van de gemeente te versterken door het realiseren uitvoeren van de groestudieplannen opgemaakt door Jan Joris;
5. de heraanplanting met bomen van eerste grootte dient bij voorkeur met een onderlinge plantafstand van minstens 8m. De heraanplanting mag niet gebeuren onder de kruinen van bestaande bomen. Voor de bomen van tweede grootte bij voorkeur een onderlinge plantafstand van 5m hanteren;
6. de heraanplanting dient op minstens 2m plantafstand van de perceelsgrenzen te gebeuren;
7. de aanvrager neemt alle nodige voorzorgsmaatregelen om de nieuwe aanplanting te laten slagen. Dit houdt onder meer in: een met zorg uitgevoerde aanplanting met kwaliteitsvol plantgoed, het gebruik van een steunpaal of wortelkluitverankering en indien nodig het aanbrengen van bescherming tegen wild- of veevraat. De nazorg, zoals het tijdig water geven, kan noodzakelijk zijn om de heraanplant het eerste groeiseizoen te laten overleven;
8. bij uitval dient/dienen in het eerstvolgende plantseizoen de opengevallen plaats/plaatsen terug te worden ingevuld of ingeboet. In ieder geval is de aanvrager ertoe gehouden om op zijn perceel de nieuwe heraangeplante bomen tot volle wasdom te brengen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart – 1 juli, namelijk het broedseizoen van vogels, moet de aanvrager er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten (artikel 14 van het soortenbesluit) beschadigd, weggenomen of vernield worden;
9. indien bronbemaling nodig is dient voldaan te worden aan de zorgplicht (bijvoorbeeld retourbevloeiing) aan de bestaande bomen in de omgeving;
10. geen grondophogingen, zelfs tijdelijk, aan te brengen onder de bestaande bomen;
11. de vorm van paden, oprit en terrassen aanpassen aan de inplanting van bestaande bomen zodat die behouden kunnen blijven;
12. om schade aan bestaande bomen te voorkomen tijdens de bouw - en of wegenwerken dienen vanaf de start van de uitvoeringswerken boombeschermende maatregelen uitgevoerd te zijn zoals onder meer het plaatsen van een hekwerk, het leggen van rijplaten enzovoort om de bestaande bomen te beschermen;
13. de voorziene draadafsluitingen dienen overal te worden gecombineerd met de aanplanting van een levende haag;
14. een bankwaarborg te voorzien van 10.000 euro ter garantie voor het behoud in een goede gezondheid van alle te behouden bomen, behoud van de bos-parkstructuur, het toepassen van boombeschermingsmaatregelen en uitvoering heraanplantingswerken zoals aangeduid in de groenstudieplannen.
- Gemeentelijke themaconsulent woonbeleid
Het advies van gemeentelijke themaconsulent woonbeleid afgeleverd op 5 november 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Aan het gebouw worden nummers 317 (ingang S1), 319 (ingang S2), 321 (ingang S3), 323 (ingang S4) en 325 (ingang S5) toegekend (geen inschrijving). De appartementen krijgen volgende huisnummering:
8) 317 bus 1: gelijkvloers links (0.1);
9) 317 bus 2: gelijkvloers rechts (0.2);
10)317 bus 3: eerste verdieping links (1.1);
11)317 bus 4: eerste verdieping rechts (1.2);
12)317 bus 5: tweede verdieping (2.1);
13)319 bus 1: gelijkvloers links (0.3);
14)319 bus 2: gelijkvloers rechts (0.4);
15)319 bus 3: eerste verdieping links (1.3);
16)319 bus 4: eerste verdieping rechts (1.4);
17)319 bus 5: tweede verdieping (2.2);
18)321 bus 1: gelijkvloers links (0.5);
19)321 bus 2: gelijkvloers rechts (0.6);
20)321 bus 3: eerste verdieping links (1.5);
21)321 bus 4: eerste verdieping rechts (1.6);
22)321 bus 5: tweede verdieping links (2.3)
23)321 bus 6: tweede verdieping rechts (2.4)
24)321 bus 7: derde verdieping (3.1)
25)323 bus 1: gelijkvloers links (0.7);
26)323 bus 2: gelijkvloers rechts (0.8)
27)323 bus 3: eerste verdieping (1.7);
28)323 bus 4: eerste verdieping (1.8);
29)323 bus 5: tweede verdieping (2.5);
30)323 bus 6: tweede verdieping (2.6);
31)323 bus 7: derde verdieping links (3.2)
32)323 bus 8: derde verdieping rechts (3.3)
33)325 bus 1: gelijkvloers (0.9);
34)325 bus 2: eerste verdieping links (1.9);
35)325 bus 3: eerste verdieping rechts (1.10);
36)325 bus 4: tweede verdieping links (2.7);
37)325 bus 5: tweede verdieping rechts (2.8);
38)325 bus 6: derde verdieping (3.4).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Het is niet toegestaan om andere of bijkomende huisnummering te gebruiken.
e) Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht
Het advies van Administratie Wegen en Verkeer District 123 Brecht afgeleverd op 25 november 2020 onder referentie AV/123/2020/00750, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Bijzondere voorwaarden
Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N1210002 van 13.8 + 47 tot 13.9 + 8):
o Grens openbaar domein volgens plan 1M3D8E G 19898 02 (MB 23 maart 2010).
o De rooilijn ligt op 13m volgens plan BPA Turnhoutsebaan 1986.
o De zone van achteruitbouw bedraagt 8m;
o De minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 21m volgens BPA Turnhoutsebaan 1986.
Publiciteit:
o Geen.
Toegangen
Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden. Het Agentschap toetst dan ook de invloed van elke vergunningsaanvraag op de veiligheid rekening houdend met de specifieke omstandigheden.
Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveiligheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.
De algemene richtlijnen hieromtrent werden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16 oktober 2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein), die onder meer de volgende voorwaarden opgelegd:
o Er wordt slechts 1 toegang van maximum 4,5m breedte toegelaten. Voor sterk verkeersgenererende activiteiten is een toegang met maximum breedte van 7m toegestaan.
o Er dient bij verkavelingen gestreefd te worden naar één gemeenschappelijke ontsluiting door middel van een ventweg. Wanneer het aantal loten beperkt is, dienen de toegangen zoveel mogelijk geclusterd worden.
Twee loten dienen ter hoogte van de tussenliggende perceelsgrens voorzien te worden van een gemeenschappelijke toegang van maximum 7m.
o Ter hoogte van de perceelsgrens, dient, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding aangebracht te worden door de aangelande.
o De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, ...).
o Indien het perceel grenst aan een weg van lagere categorie, dient de toegang daar te worden voorzien, eveneens zover mogelijk verwijderd van het kruispunt. De toegang wordt voorzien via De Rest, een weg van lagere categorie.
o Ter hoogte van kruispunten worden er geen nieuwe vestigingen van druk bezochte handelszaken of nieuwe gebouwen waarin een sterk verkeersgenererende functie wordt voorzien, aanvaard. Het gaat om appartementen, geen handelszaak.
o De toegang dient op minstens 70m van het kruispunt te worden voorzien.
o Er kan geen toegang voorzien worden ter hoogte van de onoverzichtelijke bocht.
o Er is te weinig plaats op het perceel voor draaimanoeuvres zodat deze op een gevaarlijke manier op de gewestweg zullen uitgevoerd worden.
o De zichtbaarheid voor het verkeer wordt gehinderd door een constructie.
o Haaks parkeren achter de rooilijn wordt niet toegestaan (wel uitzondering mogelijk). Het is wenselijk dat bestuurders achterwaarts de gewestweg dienen op te rijden om de parking te verlaten of het is onwenselijk dat bestuurders op de gewestweg dienen te manoeuvreren om het perceel veilig op of af te rijden.
Er zijn geen constructies in de zone van achteruitbouw.
Besluit:
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de algemene en de bijzonder voorwaarden.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
Algemene voorwaarden gewestweg
1) Voorbouwsels, erkers, portalen, trappen en andere uitstekende delen in de zone van achteruitbouw zijn toegelaten op voorwaarde dat:
o Ze ten hoogste slechts met ¼ van de breedte van de zone van achteruitbouw voorbij het vlak van de voorgevel reiken ze op een afstand van de aangrenzende eigendommen blijven, gelijk aan de grootte van de toegelaten uitsprong;
o Ze geen elementen bevatten die betrekking hebben op de structuur zelf van het gebouw, zoals hoofdleidingen voor gas, elektriciteit, water, trapkasten, enzovoort.
2) Indien de bouwlijn samenvalt met de rooilijn mag op het vlak van de voorgevel geen voorbouw (uitsprong) komen, die de hieronder vermelde grenzen overschrijdt:
o Verhoogde voetpaden (trottoirs) of bermen
Tot op 2,10m hoogte vanaf het trottoirniveau worden geen uitbouwsels geduld die meer dan 0,20m voorbij de rooilijn reiken.
Deuren en vensters mogen bij het openen niet buiten het gevelvlak komen. Boven 2,10m hoogte mag geen enkel uitbouwsel meer dan 1m voorbij de rooilijn en nooit verder dan tot op 0,5m van het verticaal vlak door de trottoirband reiken.
o Niet-verhoogde voetpaden en bermen
Tot op 5,5m hoogte, gemeten vanaf het voetpadniveau, zijn uitbouwsels enkel toegelaten voor zover ze niet meer dan 0,2m voorbij de rooilijn reiken en het gebouw ten minste 1m achteruit staat en opzichte van de rand van de eigenlijke rijbaan.
o Boven 5,50m zijn uitbouwsels toegelaten voor zover ze niet reiken tot op 0,5m van het verticale vlak door de rand van de eigenlijke rijbaan.
3) Het eigendom wordt volgens de voorgeschreven rooilijn afgesloten.
Indien de afsluiting uit een lage muur bestaat, heeft deze muur een maximum hoogte van 0,75m, waarop al dan niet een hekwerk komt, de totale hoogte mag 2,25m niet overschrijden. Boven 1,50m moet de afsluiting meer open dan gesloten delen vertonen.
Indien de afsluiting uit een groene haag bestaat, wordt deze geplant op 0,5m achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50m stamhoogte hebben en moet jaarlijks voor 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden.
De hekken mogen bij het openen niet over het wegdomein draaien.
De afsluitingen aan de wegkruisingen en wegaansluitingen mogen het uitzicht niet benemen boven 0,75m hoogte.
4) In de onder 2, - paragraaf 1 en 2 genoemde afsluitingen worden inritten toegelaten die grotere hoogteafmetingen mogen hebben dan de in 2, - paragraaf 1 en 2 vermelde. Deze inritten mogen in geen geval aangebracht worden tegenover de aanwezige bomen van de weg.
5) In de zone zoals die volgt uit de toepassing van de teruggelegde rooilijn en in de zone van achteruitbouw zoals die aangegeven is in de bijzondere voorwaarden, mogen geen ondergrondse constructies (zoals ondergrondse tanks, …) gemaakt worden. Het is verboden er gemene afsluitingen van meer dan 1,50m hoogte op te richten.
In de eerste 2m van de zone van achteruitbouw vanaf de grens van het gewestdomein of van de eventuele rooilijn zijn beplantingen toegelaten tot maximum 1,5m hoogte of 0,75m hoogte ter hoogte van de wegaansluitingen.
In het overige deel van de zone van achteruitbouw mogen de beplantingen niet hoger zijn dan bepaald in de gemeentelijke verordeningen.
6) Het peil der dorpels van de deuren, poorten of van het om het even welke toegang ten opzichte van het peil van het voetpad of de uiterste rand van de verharding, wordt aangegeven in de bijzondere voorwaarden. Indien dit peil niet gevolgd wordt, kan de eigenaar bij een eventuele wijziging van het lengteprofiel van de weg, geen aanspraak maken op enige vergoeding voor aanpassing van deuren, poorten en andere toegangen. Het peil van de dorpels dient boven de kruin van de weg gesitueerd te zijn.
7) Er mogen geen inritten voor voertuigen worden aangelegd tegenover bestaande bomen van de weg. De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande wegeninfrastructuur (inclusief straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, …)
8) De afdekking van afsluitingsmuren moet zo ontworpen worden dat het daarop vallende water naar het privé-domein afvloeit.
9) De ontworpen werkzaamheden worden zo uitgevoerd dat ze de afwatering van de weg nooit hinderen.
10)Alle ingebruiknames en wijzigingen van het openbaar domein (zowel de tijdelijke als de permanente) vereisen een aparte vergunning van de wegbeheerder cfr. het besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2002 betreffende het toekennen van vergunningen, het vaststellen en innen van retributies voor de privatieve inname van het openbaar domein van de wegen (en latere wijzigingen).
Onder ‘tijdelijke’ wordt, onder andere verstaan werfbezetting zoals stellingen, containers, opslag van materialen, tijdelijke werftoegangen, terrassen, …
Onder ‘permanente’ wordt onder andere inbuizingen, kopmuren, aanvullingen van het domein, afvoerleidingen voor afvalwater en hemelwater, …
11)De geldigheidsduur van onderhavig advies is beperkt tot 2 jaar.
12)De goedgekeurde plannen, alsmede de vergunningen met de bijhorende adviezen, moeten steeds op de bouwplaats voorhanden zin en bij iedere vordering van de bevoegde ambtenaren voorgelegd kunnen worden.
13)Dit adviesformulier beperkt zich tot de voorschriften betreffende de rooilijn, de bouwvrije zone en de zone van achteruitbouw. Het ontheft de belanghebbende niet zich te richten naar de overige regelgeving.
14)Indien de publiciteit en uithangborden geen deel uitmaakt van deze aanvraag, dienen zij het voorwerp uit te maken van een afzonderlijke aanvraag.
15)Reliëfwijzigingen
o De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond. Uitgezonderd voor toegangen, zijn aanvullingen met steenpuin verboden.
o Ingeval het buitentalud van de gracht verhoogd wordt, dient dit talud afgedekt te worden met minimum 30cm teelaarde en ingezaaid te worden.
Na de werken dient de gracht over de volledige breedte van het aangrenzende perceel gezuiverd te worden van aanvullingsgrond.
16)Slopen
o De afbraakwerken mogen geen aanleiding geven tot schade aan het openbaar domein. De wegaanhorigheden, die beschadigd worden, dienen door de vergunninghouder in hun oorspronkelijke toestand hersteld te worden. De verkrijger dient de wegbeheerder minimum 10 dagen voor de aanvang der sloopwerken schriftelijk in kennis te stellen van eventuele gebreken aan het gewestdomein. Zo hij dit nalaat, wordt er verondersteld dat het gewestdomein zich in perfecte staat bevindt.
o Alle ondergrondse constructies voor de rooilijn worden volledig verwijderd. In de zone van achteruitbouw moeten alle constructies worden afgebroken tot op minimum 1m onder het peil van het aanpalend openbaar domein. In dat geval zullen in de resterende keldervloeren gaten gemaakt worden van 0,5m x 0,5m per 4m² oppervlakte.
o De overbodige aansluitingen naar de rioleringen mogen gedicht ter hoogte van de grens van het openbaar domein.
o De sloopwerken moeten uitgevoerd worden zonder belemmering noch onderbreking van het verkeer, tenzij anders bepaald inde bijzondere voorwaarden.
o De aanvullingen dienen te gebeuren met niet vervuilde aanvulgrond en verdicht te worden bij lagen van 30cm. Steenpuin als aanvullingsmateriaal is verboden.
o De aanvulling voor de rooilijn dient afgedekt te worden met teelaarde op een dikte van 30cm.
17)Publiciteit
b) Bij het plaatsen van publiciteit reclame en uithangborden op afzonderlijke constructies in de zone van achteruitbouw is het volgende van toepassing: de totale oppervlakte van de constructie, met inbegrip van de borden (éénzijdig), van één vestiging wordt beperkt tot 5m². De totale hoogte van de constructie (bord inbegrepen) wordt beperkt tot 4m. De afstand nar de perceelsgrens tussen de private eigendommen moet minstens 1,5 maal de totale hoogte van de constructie bedragen. Het bord en de dragende constructie mogen geen hinder betekenen voor de zichtbaarheid op het verkeer van de gewestweg ter hoogte van de kruispunten en/of private uitritten. Het bord noch de constructie mogen verder reiken dan de rooilijn.
c) Omwille van de verkeersveiligheid is het verboden inrichtingen aan te brengen die de bestuurders verblinden of misleiden, die – geheel of gedeeltelijk – verkeerstekens voorstellen of nabootsen, die van op enige afstand met deze tekens verward kunnen worden of die op enige andere wijze de doelmatigheid van reglementaire tekens aantasten. Inrichtingen die zich op minder dan 7m boven de grond bevinden binnen een afstand van 75m van verkeerslichten, mogen geen lichtweergevende of reflecterende rode, groene of oranje tint hebben.
d) Lichtgevende en verlichte publiciteit mag om veiligheidsredenen de aandacht van de automobilisten ’s nachts niet te veel afleiden. De cijfers en limietwaarden die in de meeste normen en reglementeringen voor de luminescentie van lichtgevende of verlichte publiciteit worden vermeld zijn dan ook grotendeels ingegeven om de lichtsignalisatie langs verkeerswegen niet te verstoren. Vlarem bepaalt dat, om lichthinder te voorkomen, lichtreclame in intensiteit de openbare verlichting net mag overtreffen.
e) Vanaf een bepaald nachtelijk uur het ‘rendement’ van verlichte publiciteit zeer klein gezien het beperkte aantal toeschouwers dat nog langskomt of voorbijrijdt. Een volledig doven van publiciteit na een bepaald uur (bijvoorbeeld 22u) is dan ook het aangewezen middel om de lichtvervuiling te beperken.
f) Om lichtvervuiling te bestrijden en uit veiligheidsoogpunt dient de luminescentie van lichtgevende en verlichte publiciteitsborden beperkt te worden tot volgende voorwaarden: oppervlakte van het lichtgevend vlak <= 0,5m² (maximum luminescentie 500 cd/m²) > 0,5m² en < 10m² (maximum luminescentie 400cd/m²) > 10m² (maximum luminescentie 300cd/m²).
Bovenvermelde waarden gelden voor elke plaats op het voetpad of aan de rand van de weg op een hoogte van 1,60m (dat wil zeggen voetpad aan dezelfde zijde van de weg als het publiciteitsbord of aan de overzijde van de weg) en voor elke plaats in een vensteropening van een woning.
De vermelde luminescentiewaarden hebben betrekking op metingen uitgevoerd met een gekalibreerde luminescentiemeter, die nauwkeurig aan de ooggevoeligheidskromme is aangepast (norm CIE 698). Voor elke meting moet de openingshoek aangepast worden naargelang het te meten detail van het reclamebord.
o Indien een publiciteitsbord verlicht wordt met een gerichte lichtbron (projector, spot) dan moet deze lichtbron het publiciteitsbord verlichten, met andere woorden: er mag geen rechtstreekse opwaartse, zijwaartse, achterwaartse of neerwaartse (onder het publiciteitsbord) uitstraling zijn door de lichtbron.
o De vergunninghouder is zowel tegenover het Vlaamse Gewest als tegenover derden aansprakelijk voor alle schade die het gevolg van het plaatsen, het gebrek aan onderhoud of het bestaan van de vergunde borden.
f) Brandweer Malle
Het advies van Brandweer Malle afgeleverd op 15 november 2020 onder referentie PR 1900462-03, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Bij onderstaande opgesomde artikels werden opmerkingen gemaakt:
o KB 7 juli 1994 - bijlage 2/1: artikel 6.7; 6.8.1; 6.8.5.2; 6.8.5.3.1.
Parkeergebouw
Betreffende elektrische voertuigen en hun laadvoorzieningen adviseert de brandweer de eigenaar/beheerder van parkeergarages om volgende algemene praktische maatregelen ten nemen om de kans en de effecten van een brand in een (ondergrondse) parkeergarage te beperken:
o Plaats voertuigen zo ver als mogelijk uit elkaar;
o Parkeer elektrische voertuigen zo dicht mogelijk bij de in- en uitrit;
o Plaats laadpalen
- Zo dicht mogelijk bij de in- en uitrit;
- Bij voorkeur onder afvoerkanalen of op een goed geventileerde plaatsen;
- Niet nabij (nood)uitgangen;
o Zorg voor een deugdelijke aanrijdbeveiliging van de laadpalen;
o Pleeg direct onderhoud bij zichtbare defecten of beschadigingen van de laadvoorzieningen. Gebruik alleen goedgekeurde en onbeschadigde laadkabels;
o Plaats een noodstop/noodknop bij de toegang of strategische plaatst, zodat bij calamiteiten de gehele laadvoorziening kan worden uitgeschakeld met één handeling;
o Zorg voor een snelle detectie van een brand door het voorzien van een aan het risico aangepast detectiesysteem;
o Zorg voor duidelijke instructies, zodat gebruikers van parkeergarages weten hoe zij moeten handelen bij calamiteiten.
g) Fluvius System Operator
Het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 20 oktober 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
De prijzen en voorwaarden van Fluvius van 18 februari 2020, zoals beschreven in de verkavelingsvergunning OVK2019/12, zijn nog steeds geldig.
h) Pidpa
Het advies van Pidpa afgeleverd op 9 oktober 2020, luidt: gunstig.
Het perceel ligt buiten de beschermingszone van Pidpa.
i) Proximus
Het advies van Proximus afgeleverd op 9 oktober 2020, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
o Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
o Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus.
o De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
o Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij de klantendienst van Proximus.
j) Pidpa Riolering
Het advies van Pidpa Riolering afgeleverd op 19 oktober 2020 onder referentie L-21-366/192889, luidt: voorwaardelijk gunstig.
Betreffende de aan te leggen rioleringsinfrastructuur:
o beschrijvend gedeelte:
- van toepassing zijnde regelgeving:
- de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
- het Vlaams reglement houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem);
- de “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeheer” pidpa-riolering (zie website Pidpa);
- het Algemeen waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- het Bijzonder Waterverkoopreglement (zie website Pidpa);
- de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
- deze lijst is niet limitatief.
- Ligging volgens het zoneringsplan:
- De ontwikkeling is gelegen in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation (oranje gearceerd).
Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld:
o Specifieke voorwaarden:
- De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen respectievelijk dienen aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering langsheen de Turnhoutsebaan.
- De op het plan voorziene regenwaterput met een inhoud van 10.000 liter voldoet aan de bijgevoegde aanstiplijst hemelwater voor de nieuwbouw of herbouw van een of meer andere gebouwen dan ééngezinswoningen, waarvan minstens een gebouw groter is dan 100m².
- De regenwaterput dient voorzien te zijn van effectief herbruik van regenwater, dit is voorzien door de aansluiting van de buitenkranen voor de privétuinen op het gelijkvloers. Dit is onvoldoende om te spreken over structureel gebruik. Hiertoe dienen minimaal de aansluiting van 5 toiletten in het gebouw. Hier wordt rekening gehouden met het feit dat de aangesloten oppervlakte 175m² bedraagt. Het herbruik dient in verhouding te zijn met de inhoud van de regenwaterput. Mogelijk dient de inhoud vergroot te worden.
- De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met minimum 18.082 liter (effectief 18.585 liter) infiltratievolume en minimum 28,93m² (effectief 66,96m²) infiltratie oppervlakte. De overloop hiervan mag worden aangesloten op het openbaar domein ter hoogte van de rooilijn. Men moet er wel aandacht aan besteden dat de infiltratievoorziening geplaatst wordt boven het grondwaterniveau.
- Inpandige terrassen dienen te worden aangesloten op de RWA indien de hoogte van het terras groter is dan de diepte ervan tenzij de afwateringshelling wegloopt van het afvoerputje, in dat geval dient het duidelijk voor de afvoer van DWA.
- Alle verharde oppervlaktes zoals terrassen, opritten en toegangspaadjes worden uitgevoerd in waterdoorlatende verhardingen en wateren af op eigen terrein zodat het regenwater lokaal kan infiltreren.
- De waterafvoer komende van de onoverdekte inrithelling buiten mag worden aangesloten op de infiltratievoorziening, alle verdere afvoeren die zouden voorzien worden in de overdekte garage dienen aangesloten te worden op de DWA.
- Een voldoende gedimensioneerde (volgens ‘Waterwegwijzer bouwen en verbouwen’) en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht. Hiertoe werden 5 putten voorzien met een totale inhoud van 34.996 liter, dit volstaat voor 150 IE.
- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke (toekomstige) overgang van privéwaterafvoer naar het (toekomstig) openbaar saneringsnetwerk is verplicht.
- De eventuele bestaande huisaansluiting van het te slopen gebouw dient herbruikt te worden. Tijdens de werkzaamheden dient deze aansluiting op een degelijke wijze afgesloten te worden, zodat er geen onnodig vuil, zand, afval … in de riolering kan terechtkomen. Nieuwe huisaansluitingen (op een andere locatie of met een grotere diameter) zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze dienen aangevraagd te worden bij Pidpa-Riolering.
- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke toekomstige overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam is verplicht.
- Momenteel worden in het dossier op 5 plaatsen afvalwater en/of regenwater aangeboden op openbaar domein. Dit dient om technische of andere redenen mogelijk is, zal hiertoe een aanvraag moeten worden ingediend via riolering@pidpa.be en deze aanpassingen zullen gebeuren tegen kostprijs.
- De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering en de gracht of inbuizing van de gracht zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze werken worden uitgevoerd door Pidpa. De maximale aansluitdiameter is 160mm en de maximale aansluitdiepte is 0,9m onder het maaiveld.
Het advies is voorwaardelijk gunstig, er dient voldaan te worden aan de bovenstaande te volgen richtlijnen, voorwaarden en regelgeving.
- Het gebruik van regenwater dient minimaal voorzien te worden voor de aansluiting van alle toiletten in het gebouw;
- Inpandige terrassen dienen te worden aangesloten op de RWA indien de hoogte van het terras groter is dan de diepte ervan tenzij de afwateringshelling wegloopt van het afvoerputje, in dat geval dient het duidelijk voor de afvoer van DWA;
- Alle afvoerleidingen dienen op 1 locatie, de plaats van de bestaande huisaansluiting te worden aangeboden op openbaar domein.
- Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 16 oktober 2020 tot 14 november 2020.
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Argumentatie
- Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de Turnhoutsebaan, De Rest en de Albert Van Dyckstraat voldoende uitgeruste openbare wegen zijn. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
- Watertoets
Waterparagraaf: het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De ondergrondse constructie heeft beperkte dimensies en geeft geen aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 5 juli 2013. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Het ontwerp voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 10.000 liter met een overloop op een infiltratievoorziening met een buffervolume van 18.585 liter en een infiltratieoppervlakte van 66,96m² zodat aan de verordening voldaan wordt. Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
- Functionele inpasbaarheid
Het afbreken van de bestaande gebouwen, het rooien van bomen en het bouwen van een meergezinswoning met 31 entiteiten is functioneel inpasbaar in deze omgeving.
- Het mobiliteitsaspect
Omdat het project 31 woonentiteiten omvat moeten er 47 parkeerplaatsen worden voorzien. De aanvraag voorziet 37 standplaatsen en 3 deelwagens. waarvan 3 toegankelijk zijn voor andersvaliden. De parkeerplaatsen zijn minimum 2,50m breed en 5,50m diep, de garages zijn minimaal 3,15m breed en 6,00m diep. Er wordt een fietsenbergingen voor 95 fietsen voorzien in de ondergrondse kelder en een fietsenberging voor 20 fietsen op de gelijkvloerse verdieping.
De GECORO vraagt om aan elke toegang op het maaiveldniveau fietsstalplaatsen te voorzien. Naast de toegangspaden wordt een telkens een strook in grasdals voorzien. Er wordt in de voorwaarden opgenomen dat er naast elke bovengrondse toegang 4 bijkomende fietsstalplaatsen dienen te worden voorzien.
De GECORO vraagt om bezoekersparkeerplaatsen expliciet aan te duiden. De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich hier niet bij aan. De aanvraag voordoet aan de parkeernorm van de gemeente.
De aanvraag heeft weinig effect op de mobiliteit in de omgeving.
- De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag voorziet het bouwen van een bruto volume van meer dan 2.000m³. De aanvraag wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek en getoetst aan de goede ruimtelijke ordening. Er werden tijdens het openbaar onderzoek geen bezwaren ingediend.
De aanvraag past in het straatbeeld. Het project is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar op het perceel en in de bestaande omgeving.
- Visueel-vormelijke elementen
De gebruikte gevelmaterialen zijn toegestaan. Het ontwerp integreert zich in het straatbeeld.
- Cultureel historische aspecten
Dit aspect is niet relevant voor deze aanvraag.
- Bodemreliëf
De aanvraag behoudt het bestaande grondniveau. De nulpas wordt voorzien op 2cm boven de straatpas langs de Turnhoutsebaan en op 25cm boven de straatpas langs De Rest. Bovenop de parkeergarage wordt een teelaarde laag van 70cm voorzien.
De GECORO vraagt een maximaal behoud van het bestaande hoogstammig groen op het perceel in de tuinzone. De gemeentelijke themaconsulent natuur en groen gaf een voorwaardelijk gunstig advies. De aanvrager dient een bankwaarborg te voorzien van 10.000 euro ter garantie van onderhandere het behoud in een goede gezondheid van alle te behouden bomen.
- Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er worden twee gezamenlijke afvalberging voorzien. Elke woongelegenheid heeft een individuele berging in de kelder. Per woongelegenheid wordt een kwalitatieve buitenruimte voorzien van minimum 9,24m². De terrassen worden deels inpandig voorzien. Op de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen worden groene hagen voorzien. De daken worden als groendaken voorzien. De afstanden tot de perceelsgrenzen zijn voldoende om goede nabuurschap en privacy te waarborgen.
- Toetsing aan de beleidsnota dorpskernen, goedgekeurd door de gemeenteraad op 15 juni 2020:
o volgende 5 elementen worden positief beoordeeld: buurt, buur, terrein, mobiliteit en parkeren;
o de aanvraag voorziet uitsluitend een meergezinswoning. Het perceel is kleiner dan 5.000m²;
o de aanvraag voorziet een mix van 1, 2 en 3 slaapkamer appartementen;
o de afstand tot de achter kavelgrens bedraagt minimaal 6,95m. Het perceel betreft een hoekperceel;
o per woongelegenheid wordt een kwalitatieve buitenruimte voorzien van 9,24m²;
o de aanvraag voorziet 31 woongelegenheden. In totaal worden 37 parkeerplaatsen en 3 deelwagens voorzien, waarvan 3 toegankelijk zijn voor andersvaliden;
o de teelaardelaag bovenop de parkeergarage bedraagt 70cm;
o er worden geen bijgebouwen voorzien in de achtertuin;
o er worden twee afgesloten afvalbergingen voorzien;
o er worden fietsenbergingen voor in totaal 115 fietsen voorzien;
o op de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen worden groene hagen voorzien;
o de voortuinstrook wordt met kwalitatief groen aangelegd;
o alle platte dagen worden voorzien als groen daken;
Conclusie: het project voldoet aan de richtlijnen in de beleidsnota.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede ruimtelijke ordening.
Het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar luidt: voorwaardelijk gunstig.
Het advies geldt onder volgende voorwaarde(n):
o het advies van het Agentschap voor Wegen en Verkeer naleven;
18)het advies van de gemeentelijke themaconsulent natuur en groen naleven;
19)het advies van de gemeentelijke themaconsulent woonbeleid naleven;
20)het advies van Brandweer Malle naleven;
o het advies van Pidpa-Riolering naleven;
o het advies van Proximus naleven;
o het advies van Fluvius System Operator naleven;
o er dient te worden voldaan aan een financiële last van 77.500 euro (2.500 euro per woonunit) voor het onthardingsfonds. Hiermee kunnen acties uit het natuurplan gerealiseerd worden;
- het hemelwater dient te worden opgevangen in (een) regenwaterput(ten) met een totale inhoud van minimum 10.000 liter. Het regenwater moet hergebruikt worden met minimum 1 aftappunt. De overloop van de put moet worden aangesloten aan een infiltratievoorziening met een buffervolume van minimum 18.082,75 liter en een infiltratieoppervlakte van 28,93m² zodat aan de verordening voldaan wordt;
- de 37 autostaanplaatsen dienen steeds deel uit te maken van het project en mogen niet verhuurd of verkocht worden aan derden;
- de afvoerleidingen van fecaliën dient aangesloten te worden op een septische put;
o alle platte daken, met uitzondering van terrassen, dienen uitgevoerd te worden als groendaken voor het gedeelte dat niet voorzien wordt van hernieuwbare energietechnieken;
o er dienen 3 deelwagens voorzien te worden voor de gemeenschap, die ten allen tijden bereikbaar en bruikbaar moeten zijn voor derden;
o de voortuinstrook dient ingericht te worden met streekeigen groenaanplantingen en er mag geen bijkomende verharding geplaatst worden;
o er dienen bij elke bovengrondse toegang naar het gebouw 4 fietsstalplaatsen te worden voorzien.
BESLUIT
Artikel 1. Het college van burgemeester en schepenen heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten en sluit zich integraal aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot haar eigen motivatie.
Artikel 2. Het college van burgemeester en schepenen geeft de voorwaardelijke vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is het college van burgemeester en schepenen digitaal op de hoogte te brengen van het begin van de handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die handelingen.